แนะปรับสีผัง3ทำเลทอง รองรับเมืองขยาย/แนวรถไฟฟ้าพาดผ่าน

คอลลิเออร์ เปิด 3 พื้นที่เร่งด่วนที่ควรปรับสีผังเมืองใหม่ หวังรองรับความเจริญและเส้นทางรถไฟฟ้า ชี้ ตลิ่งชันจุดเชื่อมต่อส่วนต่อขยายบางหว้า – ตลิ่งชันกับสายสีแดง ผังเดิมไม่สอดคล้องการเปลี่ยนแปลง ส่วนฝั่งถนนศรีนครินทร์และรามอินทรา ปัจจุบันผู้อยู่อาศัยหนาแน่นกลับจำกัดการเกิดคอนโดฯ

[caption id="attachment_30106" align="aligncenter" width="503"] ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ย่าน ตลิ่งชัน ศรีนครินทร์ รามอินทรา[/caption]

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า การที่สภานิติบัญญัติแห่งชาติ(สนช.) มีแนวคิดที่จะให้ผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับที่ใช้อยู่ ณ ปัจจุบันที่ใช้มาตั้งแต่ปี 2556 ไม่มีวันหมดอายุ แต่จะปรับเปลี่ยนข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของชุมชน และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่กำลังเกิดขึ้นหลายโครงการในปัจจุบันและในอนาคต ทำให้หลายพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเกิดการเปลี่ยนแปลงและเกิดความน่าสนใจมากขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน การที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการพิจารณาผังเมืองกรุงเทพมหานคร มีความคิดที่จะเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ในที่ดินให้สอดคล้องกับความเป็นจริงปัจจุบัน รวมทั้งช่วยรองรับให้แต่ละพื้นที่มีการขยายตัว รวมทั้งเกิดการเปลี่ยนแปลงและน่าสนใจมากขึ้น โดยพื้นที่ตัวอย่างที่น่าสนใจที่อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของการใช้ประโยชน์ที่ดินประกอบด้วย

1. พื้นที่บางส่วนของเขตตลิ่งชันที่มีข้อจำกัดในการพัฒนาคือ ถูกกำหนดให้เป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (สีขาวมีกรอบและเส้นทะแยงสีเขียว) ทำให้มีข้อกำหนดค่อนข้างมากในการพัฒนาที่ดิน เพราะไม่สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียม ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ หรือทาวน์เฮ้าส์ อาจมีโครงการบ้านจัดสรรที่มีขนาดที่ดินไม่น้อยกว่า 100 ตร.ว. ส่งผลให้เขตตลิ่งชัน มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายอยู่ประมาณ 550 หน่วยเท่านั้น อัตราการขายประมาณ 60% ขณะที่ในอนาคตกรุงเทพมหานคร จะมีการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายบางหว้า – ตลิ่งชัน ตามแนวถนนราชพฤกษ์ ที่ขยายมาจากสถานีบางหว้าในปัจจุบัน ซึ่งในเขตตลิ่งชันยังมีสถานีปลายทางของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ – ตลิ่งชันด้วย ทำให้ในเขตตลิ่งชันจะเป็นปลายทางของเส้นทางรถไฟฟ้า2 สาย ซึ่งถ้ามีการเปลี่ยนข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ผังเมืองจริง ก็จะช่วยให้มีโครงการบ้านจัดสรรขนาดเล็กหรือว่าคอนโดมิเนียมรวมทั้งโครงการค้าปลีกต่างๆ เกิดขึ้นในอนาคต

2.พื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ แขวงหนองบอน และสวนหลวงที่ผังเมืองปัจจุบันกำหนดให้เป็นสีเหลือง (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) แต่ว่าพื้นที่นี้อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาค่อนข้างสูง อีกทั้งพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ช่วงทางใต้ลงไปได้ปรับเป็นสีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) หมดแล้ว ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก แต่ในพื้นที่นี้ยังเป็นสีเหลืองอยู่ ทำให้ไม่เห็นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ หรือโครงการค้าปลีกขนาดใหญ่ เพื่อรองรับปริมาณคนที่อยู่ในพื้นที่นี้ ซึ่งมีจำนวนมากจากการสำรวจล่าสุด ณ สิ้นปี 2558 พบว่า มีบ้านจัดสรรเปิดขายอยู่ใน 2 แขวงนี้ประมาณ 3,650 หน่วย และขายไปได้ประมาณ 80% โดยประมาณ 2,680 หน่วยเป็นทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งหากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองมีความชัดเจนและถ้ามีการเปลี่ยนสีผังเมืองให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงที่จะตามมาในอนาคต น่าจะช่วยให้พื้นที่นี้มีความน่าสนใจมากขึ้น

3.พื้นที่ตามแนวถนนรามอินทรา เป็นอีกทำเลที่น่าจับตา ในแง่ของการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เพราะปัจจุบันพื้นที่ตามแนวถนนรามอินทราเกือบตลอดเส้นทาง ถูกกำหนดเป็นผังสีเหลือง แต่ว่าโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่แนวเส้นทางส่วนใหญ่อยู่บนถนนรามอินทรา ก็น่าจะเป็นปัจจัยสำคัญในการช่วยให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ เนื่องจากปัจจุบันตลอดแนวถนนรามอินทรามีโครงการที่อยู่อาศัยที่เป็นบ้านจัดสรรเท่านั้น อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมบ้าง แต่ไม่ได้มากนักและแค่บางทำเลที่ผังเมืองอนุญาตให้สร้างได้เท่านั้น แต่ถ้ามีการเปลี่ยนแปลงจริง อาจจะช่วยให้เกิดการเปลี่ยนแปลงหลายๆด้านตามมาในอนาคต จากที่ปัจจุบันมีบ้านจัดสรรเปิดขายอยู่ประมาณ 2.9 พันหน่วย ขายไปได้ประมาณ 78% ประมาณ 50% เป็นทาวน์เฮ้าส์ที่มีราคาขายไม่เกิน 6 ล้านบาท และอีกประมาณ 40% เป็นบ้านเดี่ยวที่ส่วนใหญ่มีราคาขายมากกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป

“แม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงเรื่องของผังสีในอนาคต แต่ก็ต้องดูว่าข้อกำหนดอื่นๆ ยังมีผลต่อการพัฒนาในพื้นที่หรือไม่ เช่น เรื่องของอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR :Floor Area Ratio) ที่เป็นตัวควบคุมขนาดของอาคาร รวมทั้งเรื่องข้อกำหนดในการพัฒนาอื่นๆ ที่ระบุในผังเมือง เช่น ถ้าจะพัฒนาอาคารที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่มากกว่า 1 หมื่น ตร.ม. ต้องติดกับถนนที่มีเขตทางมากกว่า 30 เมตรเป็นต้น ซึ่งปัจจัยเหล่านี้เป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาร่วมกันกับการเปลี่ยนสีผังเมืองด้วย”นายสุรเชษฐ กล่าว

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,129 วันที่ 7 - 10 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2559