ผังเมืองกทม.ดันใช้มาตรการโอนสิทธิ์ ปรับFARเปิดช่องเอกชนเพิ่มพื้นที่พาณิชย์

นายวันชัย ถนอมศักดิ์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า สืบเนื่องจากสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.)ได้พิจารณากฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ ซึ่งกำหนดให้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปี 2556 ที่ใช้บังคับอยู่ในปัจจุบันไม่มีวันหมดอายุ ดังนั้น เพื่อให้สอดรับกับความเปลี่ยนแปลงของเมืองที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้สำนักผังเมืองกทม. ต้องทบทวนการใช้บังคับผังเมืองในปัจจุบันให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น

โดยหนึ่งในมาตรการที่ให้ความสนใจคือ เรื่องมาตรการโอนสิทธิ์ เนื่องจากการกำหนดสีผังของกทม.ในปัจจุบัน มีบางพื้นที่ที่ถูกจัดให้เป็นพื้นที่รอนสิทธิ์ ตัวอย่างเช่น พื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ชั้นใน-กลาง-นอก เป็นพื้นที่อนุรักษ์โบราณสถาน ห้ามสร้างอาคารที่มีความสูงเกินกว่า 24 เมตร ทั้งที่ในความเป็นจริงราคาที่ดินในบริเวณนี้สูงมาก ประกอบกับเศรษฐกิจในพื้นที่ก็มีความเจริญเติบโตจากภาคการท่องเที่ยว แต่ถูกจำกัดสิทธิ์โดยกฎผังเมืองรวม

สำหรับบริเวณที่ถูกรอนสิทธิ์อย่างมาก และสำนักงานผังเมืองเพิ่งค้นพบคือ บริเวณที่ถูกเวนคืนโดยการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) การทางพิเศษแห่งประเทศไทย(กทพ.) ส่งผลให้ที่ดินเหล่านั้นกลายเป็นพื้นที่ตาบอด เช่น บริเวณถนนรัชดาภิเษก ตรงพื้นที่ของ รฟม. ซึ่งเป็นพื้นที่ของโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตามแผนงานจะมีพื้นที่เอกชนได้รับผลกระทบจนกลายเป็นพื้นที่ตาบอด จากเดิมมีที่ดินอยู่ประมาณ 10 ไร่ แต่จากแผนเวนคืนจะคงเหลือที่ดินเพียง 3 ไร่ ซึ่งเจ้าของที่ดินไม่ต้องการค่าเวนคืน เนื่องจากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ติดถนนรัชดาภิเษก ซึ่งเป็นอีกกระบวนการหนึ่ง ที่สำนักผังเมืองกำลังพิจารณาว่าจะหากระบวนการใดมาแก้ไข

“ในพื้นที่สีเขียวที่ถูกจำกัดห้ามสร้างบ้านแถวหรืออาคารชุดขนาดใหญ่ หรือจะสร้างได้ต้องมีพื้นที่มากกว่า 100 ตร.ว. แต่ก็สร้างบ้านเดี่ยวได้เพียงแค่ 1 หลัง ทั้งที่ในความเป็นจริงอาจสร้างห้องแถวได้ 5-10 ห้อง เรียกว่าเป็นการใช้ประโยชน์ของที่ดินไม่เต็มประสิทธิภาพ ซึ่งรัฐบาลหรือกทม.ก็ไม่ได้เยียวยาอะไรกับผู้ถูกกระทบสิทธิ์เหล่านั้น ด้วยเหตุนี้เราจึงต้องหาวิธีการมาเยียวยา ปัจจุบันพื้นที่ใน กทม.ที่ถูกรอนสิทธิ์ ที่เป็นพื้นที่เกษตรกรรม (พื้นที่สีเขียว) มีพื้นที่อยู่ประมาณกว่า 2.71 แสนไร่ ถ้าเป็นพื้นที่อนุรักษ์ (เกาะรัตนโกสินทร์ ทั้งชั้นใน ชั้นนอก และชั้นกลาง) มีเกือบๆ 1 แสนไร่”

ทั้งนี้ การใช้มาตรการโอนสิทธิ์ นอกจากจะเป็นการช่วยเหลือผู้ที่ถูกรอนสิทธิ์แล้ว ผู้ที่ซื้อสิทธิ์ก็จะได้รับประโยชน์อย่างมาก เพราะสามารถให้ประโยชน์ที่ดินได้เต็มประสิทธิภาพหรือเป็นการช่วยเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio:FAR) ให้กับผู้ประกอบการ เช่น พื้นที่สีแดง ในซอยบริเวณ สุขุมวิท, จตุจักร, ดินแดง ก็จะมีสิทธิ์ใช้อาคารได้อย่างเต็มที่ โดยในบางพื้นที่ตามข้อกำหนดสามารถสร้างได้เพียง 10 ชั้น แต่เมื่อมีการซื้อสิทธิ์อาจจะสามารถสร้างอาคารได้เพิ่มอีก 2 ชั้น แต่ต้องขึ้นอยู่กับกฎหมายควบคุมอาคารด้วย

กรณีผู้ซื้อสิทธิ์อยู่ในพื้นที่สุขุมวิท และขอซื้อสิทธิ์จากพื้นที่สีเขียวมาประมาณ 10 ตร.ว. ในราคาที่ดินของสุขุมวิทที่มีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 1.7 ล้านบาทต่อตร.ว. ผู้ที่ขายสิทธิ์ก็จะได้ค่าชดเชยเป็นเงินประมาณ 17 ล้านบาท แต่ในความเป็นจริงค่าชดเชยจะเป็นเท่าใดนั้น สำนักงานผังเมืองอยู่ระหว่างการศึกษาว่าควรจะเป็นราคาประเมินหรือราคาซื้อขายในตลาด ทั้งนี้เมื่อมีการซื้อขายเกิดขึ้น ลำดับถัดไปก็ต้องพิจารณาว่ามาตรการภาษีจะเป็นอย่างไร

ด้านนายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า มาตรการโอนสิทธิ์ นับเป็นมาตรการที่ดีที่ช่วยให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เกิดความคล่องตัว ในการพัฒนาโครงการให้สอดรับกับเมืองที่กำลังพัฒนาตามโครงข่ายรถไฟฟ้าทั้ง 10 สาย

“แม้หลายฝ่ายจะมีความกังวลว่าการปรับเพิ่ม FAR หรือการรับโอนสิทธิ์จะทำให้เมืองเกิดความแออัด แต่เมื่อพิจารณาตามความเป็นจริงแล้ว พบว่า การได้รับ FAR เพิ่ม ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถพัฒนาโครงการได้ในทุกพื้นที่ แต่ต้องพิจารณาควบคู่ไปกับกฎหมายควบคุมอาคารด้วย ทั้งนี้สิ่งที่อยากจะแนะนำทางสำนักผังเมืองเพิ่มเติมคือ ควรจัดทำระบบบันทึกการซื้อ-ขายสิทธิ์ให้สามารถเข้าไปตรวจสอบได้สะดวกและรวดเร็ว เพื่อเป็นประโยชน์ต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย”

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,183 วันที่ 14 - 17 สิงหาคม พ.ศ. 2559