อสังหาฯปี 60 ทรงตัว!

ปี 2559 ที่ผ่านมาถือได้ว่าเป็นอีกหนึ่งแห่งความยากลำบากของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องเผชิญกับปัจจัยลบรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็น ปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น ราคาสินค้าเกษตรตกต่ำ ความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ฯลฯ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดการชะลอตัว ซึ่งปัญหาเหล่านี้จะตามมาในปี 2560 ด้วยหรือไม่ หรือจะมีปัจจัยลบอื่นมาซ้ำเติมตลาด และจะมีปัจจัยบวกในการช่วยกระตุ้นตลาดบ้างหรือไม่ “ฐานเศรษฐกิจ” ได้สัมภาษณ์กูรูอสังหาฯและผู้ประกอบการรายใหญ่ถึงทิศทางและแนวโน้มตลาดในปี 2560

 ปัจจัยลบเศรษฐกิจเพียบ

“ช่วงครึ่งแรกปี 2560 ตลาดยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง แม้ว่าโครงการรถไฟฟ้า 3 สาย (สายสีชมพู : ช่วงแคราย-มีนบุรี , สายสีเหลือง : ช่วงลาดพร้าว-สำโรง และสายสีส้ม ส่วนตะวันออก : ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) จะมีความชัดเจนแล้วก็ตาม แต่ยังไม่มีการเบิกจ่ายงบประมาณการลงทุน คาดว่าจะเห็นในช่วงครึ่งปีหลัง”

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ปัจจัยลบในปี 2559 ก็ยังคงเป็นปัจจัยลบต่อเนื่องมาในปี 2560 ไม่ว่าจะเป็นความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลให้การปฏิเสธสินเชื่อสูง โดยในปีที่ผ่านมาตลาดมียอดปฏิเสธสินเชื่อมากกว่า 40% โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระและเอสเอ็มอี ที่เป็นกลุ่มสตาร์ต อัพ เนื่องจากมีรายได้ไม่แน่นอน หลักทางการเดินบัญชีไม่ต่อเนื่อง ทำให้สถาบันการเงินไม่สามารถปล่อยสินชื่อได้ ตลอดจนกลุ่มที่อดีตเคยติดเครดิตบูโร แม้ปัจจุบันมีการล้างหนี้หมดแล้วก็ไม่สามารถยื่นกู้ได้ แม้ว่าสถาบันการเงินจะเคยกล่าวว่า ทางสถาบันการเงินจะพิจารณาผู้บริโภคในกลุ่มนี้เป็นกรณีๆไป แต่ในความเป็นจริงผู้บริโภคกลุ่มนี้กลับถูกปฏิเสธสินเชื่อในทุกกรณี

นอกจากนี้ในช่วงที่ผ่านมายังพบว่ากลุ่มผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก เริ่มมีการผิดนัดชำระหนี้กับสถาบันการเงิน อันเป็นผลมาจากยอดโอนไม่ได้ตามเป้า แต่รายจ่ายยังเท่าเดิม ทำให้เกิดปัญหาสภาพคล่อง หากยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไป คาดว่าในอนาคตผู้ประกอบการกลุ่มนี้จะค่อยๆหายไปจากตลาด สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่มีความแข็งแรงมากกว่า สามารถหาแหล่งเงินทุนโดยการออกกองทุนได้ อีกทั้งเรื่องของสถานการณ์ทางการเมืองภายในประเทศก็ยังไม่มีความชัดเจน และเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่ฟื้นตัว ทำให้อัตราการเติบโตของเศรษฐกิจหรือจีดีพีไม่สดใสเท่าที่ควร

แม้ช่วงปลายปี 2559 ราคายางเริ่มปรับตัวสูงขึ้น ทำให้คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัด โดยเฉพาะจังหวัดที่ปลูกยางจะเริ่มฟื้นตัว ประกอบกับอัตตราดอกเบี้ยยังไม่มีแนวโน้มจะปรับตัวขึ้น ทำให้เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวในบางจังหวัด แต่สถานการณ์ตลาดอสังหาฯโดยรวมก็ยังไม่สดใส เพราะยังมีเรื่องของสถานการณ์ทางการเมืองภายในประเทศที่ยังไม่มีความชัดเจน และเศรษฐกิจโลกก็ยังไม่ฟื้นตัว ทำให้อัตราการเติบโตของเศรษฐกิจหรือจีดีพีไม่สดใสเท่าที่ควร

“หากมองโดยภาพรวมตลาดอสังหาฯปี 2560 ก็ยังอยู่ในภาวะทรงตัว แต่ถ้ามองในแง่ดีตลาดก็น่าจะโตได้ประมาณ 10% แต่ในความเป็นจริงก็อยากให้มองที่ปัจจัยแวดล้อมต่างๆประกอบด้วย อย่าหลอกตัวเอง ต้องยอมรับความจริง เพื่อให้รัฐบาลรับรู้และเตรียมพร้อมรับมือ เพราะธุรกิจอสังหาฯเป็นธุรกิจที่มีความเกี่ยวเนื่องกับหลายธุรกิจอาทิ เฟอร์นิเจอร์ วัสดุ สุขภัณฑ์ เป็นต้น ซึ่งในแต่ละปีมูลค่าตลาดอสังหาฯอยู่ที่ประมาณ 4 แสนล้านบาท หากนับรวมธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องก็ต้องบวกเพิ่มอีก 2 เท่าตัว”

 ตลาดแนวราบเติบโตต่อเนื่อง

“จีดีพีปี 2560 จะเติบโตได้ 3.5% จากแผนการลงทุนภาครัฐที่จะทยอยเปิดแผนการลงทุนโครงการใหญ่ใหม่ๆ เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าต่อขยายสายต่างๆ โดยมองว่านับแต่กลางเดือนตุลาคมเป็นต้นมา ประเทศอยู่ในภาวะโศกเศร้า อาจมีผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจซึมลงไปบ้างในช่วงไตรมาส 4 – ไตรมาส 1 ของปี 60 เนื่องจากกระทบอารมณ์ของผู้บริโภค และการลงทุนจากเอกชนและภาครัฐอาจชะลอตัว”

นายธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หากภาครัฐนำเครื่องมือนโยบายทางการคลังมาใช้กระตุ้นมา เช่น ลดภาษี ลดหนี้ และยกหนี้ รวมถึงเลื่อนเวลาชำระหนี้ ก็จะมีส่วนช่วยกระตุ้นให้ภาพรวมเศรษฐกิจดีขึ้น โดยมองว่าธุรกิจที่จะเข้ามาเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจในปีหน้า คือ ธุรกิจการท่องเที่ยว จากตัวเลขนักท่องเที่ยวในปีที่ผ่านมาที่กรุงเทพฯ มียอดนักท่องเที่ยวสูงที่สุดในโลก ซึ่งมีจำนวนนักท่องเที่ยวกว่า 21 ล้านคน สูงกว่าลำดับ 2 และ 3 อย่าง ลอนดอน และปารีส

“มองในระดับเศรษฐกิจโลก ผลจากการเลือกตั้งประธานาธิบดีสหรัฐอเมริกา หลังนายโดนัล ทรัมป์ ขึ้นเป็นประธานาธิบดี สหรัฐฯ น่าจะปรับอัตราดอกเบี้ยน้อยกว่าและเงินดอลลาร์สหรัฐฯ อาจไม่แข็งค่าเท่ากับนางคลินตันได้รับเลือก การฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องของเศรษฐกิจสหรัฐฯ น่าจะเอื้อให้การส่งออกของไทยไปสหรัฐฯ ในปี 2560 เติบโตประมาณ 1.5-2.5% หรือมีมูลค่าราว 7.5 แสนล้านบาท”

สำหรับภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ทั้งปี 2559 - ปี 2560 คาดว่าโครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ยังเติบโตได้ดีจากผลงานของบริษัทยังคงมียอดขาย และยอดโอนตรงตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ ขณะที่พบว่า โครงการแนวสูงหรือคอนโดมิเนียมจากรายงานของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น มีแนวโน้มเปิดขายโครงการใหม่ลดลง แต่ยอดโอนอาจยังดีอยู่เนื่องจากเป็นการรับรู้รายได้จากโครงการที่เปิดขายในระยะ 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยอุปสรรคสำคัญยังคงเป็นเรื่องของหนี้สินครัวเรือนที่มีอัตราเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และคาดการณ์ว่าตลาดต่างจังหวัดจะได้รับผลกระทบจากราคาพืชผลการเกษตร ซึ่งคาดว่าจะกลับมาปรับตัวดีขึ้นหลังไตรมาส 4 ของปี 2559 จากมาตรการช่วยเหลือเกษตรกรของภาครัฐ เช่น นโยบายอุดหนุนต้นทุนราคาข้าวของรัฐบาล

  สินค้าเน้นตอบโจทย์การอยู่อาศัย

“การพัฒนาโครงการใหม่ๆ โดยทั่วไปคงขยายตัวไปตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้า และแนวถนนตัดใหม่ทั้งหลาย ซึ่งทะยอยมีการเปิดตัวมาเป็นระยะ รวมถึงพื้นที่ที่เป็นศูนย์กลางของขอบเมืองต่างๆ”

นายวิสิษฐ์ มาลัยศิริรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด กล่าวว่า ทำเลที่จะมีการขยายตัวในปี 2560 ได้แก่ แนวรถไฟฟ้าสายเดิม และสายใหม่ เส้นสุขุมวิทไปจนถึงสุดทางย่านสมุทรปราการ รังสิต บางใหญ่ ฝั่งธนเป็นต้น สำหรับหัวมุมเมืองคงได้แก่ บางใหญ่ และบางนา ซึ่งเป็นเกตเวย์ของกรุงเทพฯด้านตะวันออกและตะวันตก ยังคงมีพื้นที่ขนาดใหญ่ให้พัฒนาอีกมาก สำห รับ CBD สีลม สาทร วิทยุ หลังสวน เพลินจิต มีพื้นที่ฟรีโฮลด์เหลือพัฒนาไม่มากนัก แต่ยังเป็นที่ต้องการสูง ขณะที่ CBD ใหม่ย่านรัชดา พระราม 9 ก็เป็นพื้นที่ที่ในอนาคตมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงเช่นกัน แต่ระดับราคาที่อยู่อาศัยยังอยู่ในระดับปานกลางเท่านั้น

ปัจจัยหนึ่งที่มีผลต่อรูปแบบการพัฒนาโครงการ ได้แก่ ราคาที่ดินที่สูงขึ้นในอัตราที่ก้าวกระโดด สูงกว่าการเพิ่มขึ้นของราคาขาย และรายได้ของผู้ซื้อ จึงเป็นอุปสรรคหนึ่งต่อการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างมาก เช่น การหาที่ดินขนาดที่มีความเหมาะสม การออกแบบให้ตรงความต้องการให้มากที่สุด การหาที่ดินในทำเลในเมืองแต่ไม่ติดแนวรถไฟฟ้า การออกสินค้าใหม่ๆ ไม่เน้นโครงการขนาดใหญ่ เพื่อให้การใช้ที่ดินมีประสิทธิภาพที่สุด

“ในอนาคตการพัฒนาโครงการ เรื่องประเภทของที่อยู่อาศัยอาจไม่ใช่สิ่งสำคัญ เนื่องจากประเภทของที่อยู่อาศัย ขึ้นกับทำเลเช่นต้นทุนที่ดินหรือรูปแบบการพัฒาแบบเดิมๆเป็นสำคัญ แต่สิ่งสำคัญของการพัฒนาคงต้องคำนึงถึงการศึกษารูปแบบของการอยู่อาศัย พฤติกรรมของผู้อยู่อาศัยในแต่ละกลุ่ม แต่ละวัยให้มากขึ้น การเข้าถึงพฤติกรรม และการศึกษาให้เข้าใจไลฟ์สไตล์และสิ่งที่ขาดหายไปในการใช้ชีวิต จึงจะช่วยให้การพัฒนาโครงการตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าได้ โดยที่ลูกค้าเองอาจมองไม่เห็น สามารถออกแบบฟังก์ชันและ ออกแบบรูปแบบการใช้ชีวิตให้แก่ลูกค้าให้มีชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น สะดวกสบาย สามารถใช้ชีวิตกับครอบครัวและสังคมของตนได้อย่างสมดุลและมีความสุข ตลอดจนส่งเสริมให้มีสุขภาพที่ดียิ่งขึ้น”

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,223 วันที่ 1 - 4 มกราคม 2560