ผวา! อสังหาฝีแตก ฝืดหนักดิ้นหาเงิน

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ดิ้นเฮือก หาสภาพคล่องมาลงทุน บจ.แห่ขอกู้เงินเครดิตฟองซิเอร์ ส่วนบริษัทภูธรขอใช้บริการลีสซิ่งยอมจ่าย ดอกเบี้ยสูง 15% แบกสต๊อกเต็มมือ ลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น ชลบุรี-โคราชอ่วม อารียาปิดจุดเสี่ยงลดเป้าลูกค้ากลาง-เล็ก เจาะตลาดพรีเมียม

แหล่งข่าวจากแวดวงอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ขณะนี้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียน (บจ.) ในตลาดหลักทรัพย์ฯ หลายแห่งหันไปขอสินเชื่อจากบริษัทเครติตฟองซิเอร์ (บค.) เพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนและดำเนินโครงการต่อเนื่อง หลังจากบริษัทไม่สามารถออกหุ้นกู้และตั๋วเงิน (บี/อี) ได้เหมือนที่ผ่านมา เนื่องจากส่วนใหญ่หุ้นกู้หรือตั๋วบี/อีที่ออกไม่ได้จัดอันดับความน่าเชื่อถือหรือเรตติ้ง เมื่อเกิดปัญหาบี/อีผิดนัดชำระในตลาดตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมา บริษัทเหล่านี้จึงได้รับผลกระทบตามไปด้วย

“บค.บางแห่งปล่อยกู้ให้บริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ 3 แห่ง รายละ 50 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 9% ต่อปี สำหรับระยะเวลา 2 ปี เพื่อนำเงินไปเป็นทุนหมุนเวียนช่วงสั้นๆ รอให้ตลาดฟื้น ต้องยอมจ่ายดอกเบี้ยสูงกว่าหุ้นกู้ ขณะที่บค.เองก็ไม่กล้าปล่อยระยะยาวกว่านี้ ต้องป้องกันความเสี่ยงของตัวเอง แม้มีการนำที่ดินมาเป็นหลักทรัพย์คํ้าประกันด้วยก็ตาม” แหล่งข่าว กล่าว

ปัจจุบันสถานการณ์ธนาคารพาณิชย์เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการเท่านั้น ลูกค้าที่จะกู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ถูกปฏิเสธคำขอมากขึ้นเนื่องจากธนาคารระมัดระวังเรื่องหนี้เสีย นอกจากนั้นธนาคารยังพิจารณาสินเชื่อนาน ไม่ทันกับความต้องการใช้เงินของผู้ประกอบการ จากเดิมออกตั๋วบี/อี 6 เดือน นักลงทุนสถาบันมีการต่ออายุใหม่ต่อเนื่อง

 
แห่กู้ลีสซิ่งดอกเบี้ย15%

ทางด้านผู้บริหารบริษัทลีสซิ่ง กล่าวว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มาขอสินเชื่อบ่อยมากในช่วงนี้ โดยเฉพาะโครงการที่ลงทุนในต่างจังหวัด เช่น พัทยา แต่ละรายต้องการเม็ดเงินสูงถึง 300 ล้านบาท โดยคิดอัตราดอกเบี้ย 15% ต่อปี ก็ยอมรับได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าจะอนุมัติสินเชื่อให้กับทุกราย เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯมีความเสี่ยงสูง เรื่องสร้างแล้วขายไม่ออก เพราะผู้ซื้อไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร

“เจ้าของอสังหาฯมาขอสินเชื่อเกือบทุกวัน บางรายนำโครงการหลายแห่ง มาให้เราเลือกเพื่อใช้เป็นหลักทรัพย์คํ้าประกัน แต่เราก็ต้องปฏิเสธไปหลายราย เพราะเม็ดเงินสูง และกลัวความเสี่ยงสูง”แหล่งข่าวกล่าว

 
ตราสารหนี้ยันปกติ

นางสาวอริยา ติรณะประกิจ รองกรรมการผู้จัดการ สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย กล่าวว่า สถานการณ์การออกหุ้นกู้ของผู้ประกอบการอสังหาฯยังปกติ จากการพิจารณาตัวเลข 4 เดือนแรกของปีนี้ ในส่วนตราสารหนี้ระยะสั้น มีผู้ออก 22 ราย ลดลงเล็กน้อยจาก 24 รายในช่วงเดียวกัน แต่คิดเป็นเม็ดเงินกลับเพิ่มขึ้นจากจำนวน 31,700 ล้านบาท เพิ่มเป็น 38,000 ล้านบาท ขณะที่ยอดคงค้าง ลดลงประมาณ 12% มาอยู่ที่ 37,800 ล้านบาท เมื่อเปรียบเทียบกับสิ้นปี 2559 อยู่ที่ 43,000 ล้านบาท ส่วนตราสารหนี้ระยะยาว คือมีอายุ 270 วัน เพิ่มขึ้น 5% จากระดับ 2.85 แสนล้านบาท มาอยู่ที่ประมาณ 3 แสนล้านบาท

 

“เป็นไปได้ว่าเม็ดเงินที่เพิ่มขึ้นอาจจะเกิดจากการต่ออายุในช่วงนี้พอดี หรือบางรายเคยออกตราสารหนี้ระยะสั้น เปลี่ยนมาออกเป็นระยะยาวมากขึ้น” นางสาวอริยากล่าว

สำหรับอัตราดอกเบี้ยของหุ้นกู้ในปัจจุบัน สำหรับบริษัทที่มีอันดับเครดิต A ขึ้นไป ดอกเบี้ยตํ่าไม่ถึง 2% ส่วนบริษัทที่มีเครดิต BBB อัตราดอกเบี้ย 4% เศษ นับว่าถูกกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคาร

 
เจ้าของ-รายย่อยภูธรอ่วม

 

นายจักรรัตน์ เรืองรัตนากร เลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ยอมรับว่าสถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อยในจังหวัดชลบุรีมาตั้งแต่ปี 2558 และครึ่งแรกปี2560ยิ่งเข้มมากขึ้น สะท้อนจากการยื่นกู้ของรายย่อยจากสถาบันการเงิน 100 รายในเมืองพัทยา แต่ถูกปฏิเสธสินเชื่อกว่า 70 ราย มีจำนวนหน่วยค้างสต๊อกมากกว่า 30,000 หน่วย และลามถึงแนวราบทำให้เกิดชะลอการพัฒนาโครงการ

“วิกฤติอสังหาฯรอบนี้ เป็นลักษณะคนป่วยเรื้อรังมากกว่าฝีใกล้แตก เพราะสถาบันการเงินมีบทเรียนจากฟองสบู่ปี 2540” นายจักรรัตน์ กล่าว

ขณะเดียวกันยอมรับว่าในท้องถิ่นมีผู้ประกอบการและลูกค้ารายย่อยติดต่อทำธุรกรรมจำนองขายฝากแทนสถาบันการเงินจำนวนมาก แต่อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 1.25-2% ต่อเดือน ซึ่งสูงกว่าสถาบันการเงิน แต่มุมกลับ ธุรกิจจำนองขายฝากขณะนี้ก็เริ่มตรวจเข้มเช่นกัน

สอดคล้องกับนายวีรพล จงเจริญใจ นายกสมาคมอสังหา ริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา สะท้อนว่า สถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้บริษัทพัฒนาที่ดินในท้องถิ่นมานานแล้ว เพราะมีความระมัดระวังมากขึ้น ทางออกของผู้ประกอบการคือ หยุดพัฒนาโครงการ

 
อารียาลดลูกค้ากลาง-ล่าง

นายวิวัฒน์ เลาหพูนรังษี กรรมการบริหาร บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ฯ (A) เปิดเผยว่า บริษัทปรับสัดส่วนลูกค้าระดับกลางและระดับล่างในปีนี้ลดลงเป็น 35% จากปีก่อนที่ 40% และหันมาพัฒนาโครงการระดับบนเจาะกลุ่มพรีเมียม ที่มีกำลังซื้อสูง และไม่พึ่งพิงสินเชื่อจากสถาบันการเงินมากนัก หลังยอดปฏิเสธสินเชื่อสูง กระทบยอดโอนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทุกรายในไตรมาส 1