จับตา‘ฟองสบู่ที่ดิน’ ต้นตอดันที่อยู่อาศัยแพงเว่อร์-นักลงทุนติดกับดักราคา

กูรูอสังหาฯ ชี้จับตา “ฟองสบู่ราคาที่ดิน” เผยขึ้นอย่างไร้เหตุผลต่อเนื่อง ผลพวงจากการขยายตัวโครงสร้างพื้นฐาน หวั่นเป็นเหตุให้ราคาอสังหาฯปรับตัวสูงขึ้นตาม สวนทางกำลังซื้อตลาด เผยมีนักลงทุนจำนวนไม่น้อยติดกับดักราคา
การขยายตัวของระบบโครงการสร้างพื้นฐานไม่ว่าจะเป็น ถนน ทางรถไฟ หรือเส้นทางรถไฟฟ้า นำมาซึ่งความเจริญของพื้นที่ที่มีโครงการพาดผ่าน และก่อให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยตามมา ส่งผลให้นักค้าที่ดินกว้านซื้อ เพื่อขายต่อในราคาที่สูงมีการปั่นราคาอย่างต่อเนื่อง จนอาจกลายเป็น “ฟองสบู่ราคาที่ดิน”

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ"ว่า ราคาที่ดินในกรุงเทพฯและพื้นที่โดยรอบตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบันและเส้นทางที่กำลังก่อสร้างรวมไปถึงเส้นทางที่จะเริ่มการก่อสร้างในอนาคต ล้วนมีการปรับราคาขายขึ้นต่อเนื่อง พื้นที่เมืองชั้นในตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบันนั้นสูงเกินกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะที่บางทำเลสูงถึง 2 ล้านบาทต่อตารางวา

ราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่องมาหลายปีนั้นมีผลโดยตรงต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการหลายรายจึงจำเป็นต้องหาที่ดินที่อยู่ไกลออกไปตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหรือเส้นทางใหม่ๆ ที่กำลังก่อสร้างหรือจะสร้างในอนาคต เนื่องจากราคาที่ดินต่ำกว่า ส่วนทำเลที่มีที่ดินราคาสูงก็ต้องปรับรูปแบบการพัฒนาโครงการให้มีความสอดคล้องกัน ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจหรือรอบๆ สถานีรถไฟฟ้าจึงมีราคาสูง

“การที่ราคาที่ดินปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องและยังไม่มีทีท่าว่าจะลดลงหรือชะลอตัวแบบที่ผ่านมานั้น เริ่มก่อให้เกิดการวิจารณ์หรือว่าความเห็นในลักษณะที่จะเกิดปัญหาเรื่องฟองสบู่ราคาที่ดิน แต่อาจจะไม่ใช่ในลักษณะเดียวกับคอนโดมิเนียม เพราะการซื้อขายเปลี่ยนมือไม่ได้รุนแรงแบบคอนโดมิเนียม แต่เป็นในลักษณะที่ว่า ไม่มีเจ้าของที่ดินคนใดยอมขายในราคาต่ำกว่าที่ดินแปลงข้างๆ หรือว่าต่ำกว่าที่ดินที่อยู่ในทำเลใกล้เคียงกัน รวมไปถึงที่ดินหลายแปลงที่ให้นายหน้าเป็นตัวแทนหาผู้ซื้อ ก็อาจจะมีราคาขายสูงขึ้นไปอีก เพราะนายหน้าจะพยายามปรับราคาขายให้สูงกว่าที่ดินที่มีการซื้อขายไปก่อนหน้านี้ในทำเลใกล้เคียงกัน”นายสุรเชษฐ กล่าว

[caption id="attachment_157485" align="aligncenter" width="335"] นายอิสระ บุญยัง[/caption]

นายอิสระ บุญยัง นายกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษา สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม เพราะการที่ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น จะส่งผลให้ไม่สามารถควบคุมราคาที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งที่ผ่านมากลุ่มนักลงทุนมักไปซื้อที่ดินรอโครงการรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นในอนาคต และตั้งราคาขายต่อสูงหวังเก็งกำไร แต่ก็มีนักลงทุนจำนวนไม่น้อยที่ติดกับดักราคา เนื่องจากโครงการรถไฟฟ้าไม่มาตามแผน ส่งผลให้ต้องถือครองที่ดินในระยะยาว

“ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา พบว่า ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างไม่มีเหตุผล โดยเฉพาะในจังหวัดที่มีข่าวว่าจะมีโครงการรถไฟความเร็วสูงผ่าน ทำให้นักลงทุนไปกว้านซื้อที่ดิน แม้ว่าจะมีราคาสูงก็ตาม แต่ด้วยหวังว่าจะสามารถขายต่อได้ราคา หรือแม้แต่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลเองก็ประสบปัญหาเช่นเดียวกัน เช่น ที่ดินย่านรังสิต ที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง พบว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่าตัว จากเดิม 2.5 ล้านบาทต่อไร่เป็น 5 ล้านบาทต่อไร่”นายอิสระ กล่าว

นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาวะฟองสบู่คือการปั่นราคาจนสูงกว่าความเป็นจริง ซึ่งปัจจุบันพบได้ในเรื่องของราคาที่ดิน ที่มีราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว จนส่งผลต่อราคาขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ราคาที่ดินแนวสายสีม่วง ก่อนที่จะมีการพัฒนารถไฟฟ้าราคาที่ดินติดถนนใหญ่อยู่ที่ 5-6 หมื่นบาทต่อตารางวา ปัจจุบันสูงกว่า 2 แสนบาทต่อตารางวา ทำให้หากต้องการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมต้องมีราคาขายเฉียดแสนบาทต่อตารางเมตร เนื่องจากที่ดินถือเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนา ขณะที่กำลังซื้อยังไปไม่ถึง

[caption id="attachment_156365" align="aligncenter" width="503"] จับตา‘ฟองสบู่ที่ดิน’ ต้นตอดันที่อยู่อาศัยแพงเว่อร์-นักลงทุนติดกับดักราคา[/caption]

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,267 วันที่ 4 - 7 มิถุนายน พ.ศ. 2560