ตีกันทุนใหญ่! ขีดวง 1 พันไร่รอบไฮสปีด

กรมโยธาฯ ชงเลขาฯอีอีซีกำหนดโซนสงวนที่ดินแนวไฮสปีด 3 สนามบิน พัฒนาพื้นที่รอบสถานี 1 พันไร่ จากผังรวม 1 หมื่นไร่ จัดรูปที่ดินหารายได้เข้ารัฐ ตีกันเอกชนรายใหญ่ผูกขาดหาประโยชน์ นายกฯ ไฟเขียวร่างผังเมืองอีอีซี

หลังรัฐบาลเร่งประมูลโครงการรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน อีกทั้งโครงข่ายถนนภายในโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ อีอีซี 3 จังหวัด ประกอบด้วย ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง ส่งผลต่อราคาที่ดินขยับสูงหลายเท่าตัว ที่ดินแปลงงามทำเลดีตกอยู่ในมือนายทุนและถูกนักเก็งกำไรปั่นราคาขยับสูงขายเป็นทอด ๆ

เห็นชัดเจนจากเมืองแปดริ้ว ซึ่งเป็นจุดตั้งสถานีใหม่และศูนย์ซ่อมบำรุง ปัจจุบัน ราคาที่ดินมีการเปลี่ยนมือสูง เนื่องจากถูกกำหนดเป็นเมืองขยาย รองรับความแออัดจากกรุงเทพมหานคร ขณะราคาที่ดินริมถนนสายหลักขยับสูง 5 เท่า อยู่ที่ 12-25 ล้านบาทต่อไร่ ช่วงปลายปี 2561 หากย้อนกลับไปก่อนหน้านี้เพียง 3 ปี ราคาขายต่อไร่ในทำเลเดียวกันอยู่ที่ 4-6 ล้านบาทต่อไร่เท่านั้น




ขณะ "ผังเมืองอีอีซี" ซึ่งรวมทั้ง 3 จังหวัด เป็นเนื้อเดียว กรมโยธาธิการและผังเมืองยังคงเร่งรัดให้แล้วเสร็จ เบื้องต้น คณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (กพอ.) ที่มี พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี เห็นชอบในหลักการร่างแรกของผังดังกล่าวแล้ว ทั้งนี้ ก่อนหน้านี้ กรมโยธาธิการและผังเมืองได้จัดทำผลศึกษาและเสนอแนวคิดว่า พื้นที่รอบสถานีรถไฟความเร็วสูงควรกำหนดพื้นที่ตามแนวคิดการพัฒนาพื้นที่ตามแนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า หรือ ทีโอดี โซน โดยให้รัฐเป็นผู้พัฒนาหารายได้ ใช้วิธีจัดรูปที่ดิน รวมแปลงจัดทำสาธารณูปโภคเข้าพื้นที่ และเชื่อมเข้ากับรถไฟความเร็วสูง ไม่ควรให้เอกชนรายใดรายหนึ่งผูกขาด เพราะจะย่ำเหมือนกับรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพมหานคร ที่มีเอกชนได้ประโญชน์ทั้ง 2 ข้างทาง




➣ รัฐพัฒนารอบสถานีรถไฟ

ทั้งนี้ แนวคิดการพัฒนาเมืองรอบสถานีรถไฟความเร็วสูง นายมณฑล สุดประเสริฐ อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง ให้สัมภาษณ์ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า พื้นที่ที่มีอิทธิพลต่อการเดินทางตามเส้นทางรถไฟความเร็วสูงรัศมีอยู่ที่ 2 กิโลเมตร หรือประมาณ 10,000 ไร่ ดังนั้น หากรัฐกำหนดพื้นที่สงวน หรือ ไข่แดง รอบตัวสถานี 10% ของ 10,000 ไร่ เป็นพื้นที่ทีโอดีและรัฐเป็นผู้บริหารจัดการพื้นที่พัฒนาให้เป็นเมืองอยู่อาศัย ศูนย์การค้าพาณิชยกรรม ฯลฯ จะสร้างรายได้ให้กับประเทศ ส่วนเอกชนหากต้องการพัฒนาก็จะขยับออกไปจากที่ดินรัฐ

ที่ผ่านมา ได้หารือในเบื้องต้นกับ นายคณิศ แสงสุพรรณ เลขาธิการคณะกรรมการนโยบายการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) พร้อมทั้งทำข้อมูลเสนอเรื่องนี้มานานพอสมควร ซึ่งโดยหลักการ นายคณิศเห็นด้วย อย่างไรก็ตาม ตัวผังสถานียังไม่ได้มอบหมายให้ดำเนินการ แต่ที่ผ่านมา ได้ย้ำทุกครั้งว่า การปล่อยเอกชนซื้อที่ดินต่อไปโดยไม่มีข้อจำกัด รัฐจะไม่ได้อะไรแทบทั้งสิ้น แต่หากจะดำเนินการ กรมโยธาฯ ขอเสนอวิธีจัดรูปที่ดิน

 

[caption id="attachment_381165" align="aligncenter" width="503"] คณิศ แสงสุพรรณ เลขาธิการคณะกรรมการนโยบายการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี)[/caption]

"แนวคิดนี้ขึ้นอยู่กับบอร์ดอีอีซี แต่รัฐควรได้ประโยชน์ โดยกระบวนการ ผมว่า มันต้องทำให้ได้ทั้ง 3 สนามบิน ส่วนเอกชนก็ขยับไปจากไข่แดงโดยรอบสถานี ก็เหมือนกับกรุงเทพฯ ที่ดินใกล้สถานีรถไฟฟ้าต่างมีคอนโดมิเนียม กรณีนี้ก็เช่นกัน ผมมองว่า รัฐน่าจะได้ประโยชน์จากการลงทุนจากที่ดินรอบสถานี ไม่ควรเปิดให้เอกชนรายใดรายหนึ่งครอบครอง"


➣ เอกชนเสนอตั้งเมืองใหม่

สำหรับการเปิดรับฟังความคิดเห็นประชาชนในพื้นที่ จ.ชลบุรีและระยอง ไม่มีการคัดค้าน มีเพียงความกังวลว่า หากมีอุตสาหกรรมขยายเพิ่มจะกระทบกับสิ่งแวดล้อมมากน้อยแค่ไหน อีกทั้งปัญหาการเชื่อมโยงชุมชนเดิมกับชุมชนใหม่ที่จะเกิดขึ้น อย่างไรก็ตาม การส่งเสริมการเดินทางไปสู่ระบบขนส่งมวลชน ประชาชนยอมรับ เนื่องจากได้รับความสะดวก บางกลุ่มต้องการฟีดเดอร์ ระบบขนส่งมวลชนขนาดเล็ก ก็มีการเรียกร้องขอเข้ามาบ้าง

 

[caption id="attachment_381169" align="aligncenter" width="500"] [/caption]

แต่สำหรับที่แปดริ้ว ซึ่งกำหนดจะจัดการเปิดรังฟังความคิดเห็นของประชาชน เดือน ก.พ. นี้ น่าเป็นห่วง เพราะเกิดกระแสต่อต้าน โดยบางกลุ่มต้องการให้เกิดอุตสาหกรรม เพราะต้องการให้คนในพื้นที่มีรายได้ บางกลุ่มขอคงพื้นที่เกษตรไว้ แต่ทั้งนี้ หากทำได้ต้องเป็นอุตสาหกรรมที่มีความเกี่ยวเนื่องกับการเกษตร อย่างไรก็ตาม พื้นที่แปดริ้ว ทางผังเมืองและบอร์ดอีอีซีต้องการให้เป็นเมืองอยู่อาศัยชั้นดีรองรับ เฉพาะคนที่ทำงานในอีอีซี และอาจจะเป็นเรื่องสมาร์ทซิตี ที่มีเอกชนหลายรายสนใจเข้ามาพูดคุย


➣ เจ้าถิ่นเห็นด้วยจัดรูปที่ดิน

นายวัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดฉะเชิงเทรา สะท้อนว่า เห็นด้วยหากรัฐจะกำหนดให้มีการจัดรูปที่ดิน พื้นที่ที่เหมาะสมอยู่ที่ 40-50 ไร่ รอบสถานี แต่ไม่ควรกำหนดพื้นที่มากจนเกินไป เชื่อว่าหากรัฐพัฒนาไม่ได้ก็จะตกไปอยู่ในมือของนายทุนรายใดรายหนึ่ง สำหรับความเคลื่อนไหวในพื้นที่ ราคาที่ดินยังทรงตัว บริเวณถนนสายหลัก อยู่ที่ 12-25 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนการพัฒนาขณะนี้ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เข้ามาพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวในเขตเมืองแปดริ้ว

 

[caption id="attachment_381170" align="aligncenter" width="503"] วัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดฉะเชิงเทรา[/caption]

อย่างไรก็ตาม ในภาพรวมพื้นที่เกษตรกรรมทั้ง 3 จังหวัด ถูกปรับลดลงเพียง 5% จากกว่า 5 ล้านไร่ เพื่อเปิดโซนพัฒนาเมืองใหม่ รองรับเมืองเก่าหากมีความแออัด ส่วนพื้นที่ป่าสงวนยังไม่เปลี่ยนแปลง ตัวเลขยังคงอยู่ที่กว่า 8 ล้านไร่ ทั้งนี้ เนื่องจากมีการประชาพิจารณ์ร่างผังเมืองในพื้นที่บางแสน ศรีราชา ระยอง ชาวบ้านบางส่วนต่างวิตกว่า หากมีอุตสาหกรรมเพิ่มเข้ามาคนในพื้นที่จะอยู่อย่างไร ขณะที่ ฉะเชิงเทราจะจัดประชาพิจารณ์ภายในเดือนหน้า และหากไม่มีการคัดค้าน ก็จะทำผังและเสนอต่อบอร์ดอีอีซีและคณะรัฐมนตรีเห็นชอบต่อไป


……………….

หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,439 วันที่ 27 - 30 ม.ค. 2562 หน้า 01-02

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
● กังขา "เงื่อนไขพิสดาร" ไฮสปีด! หวั่นรัฐเสียค่าโง่-เอื้อประโยชน์เอกชน
● พับแผนไฮสปีด "กรุงเทพฯ-หัวหิน" !! จ่อยก "ไฮสปีด 3 สนามบิน" เฟส 2 ให้ 'ซีพี' เดินรถ