สาธร-สามย่านวา2ล. ทุนใหญ่อสังหาฯลุยซื้อที่กลางกรุงผุดมิกซ์ยูส

กูรูชี้ครึ่งปีหลังที่ดินใจกลางกทม.ซื้อขายคึกคัก บิ๊กเนมกลับมาลุยพัฒนาพื้นที่ชั้นในดีเวลอปเปอร์ไทยผนึกทุนต่างชาติลุยโครงการ มิกซ์ยูสย่านพระราม 4 มีที่ดินแปลงใหญ่ของหน่วยงานรัฐอีกมากรอการพัฒนา

ช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครมีการเติบโตอย่างมาก ส่งผลราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นแบบก้าวกระโดดสอดคล้องกับภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม ที่เติบโตเป็นอย่างมาก ซึ่งแน่นอนว่า เมื่อต้นทุนราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเช่นเดียวกัน ซึ่งก็พบว่า ในช่วงที่ผ่านมา ราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯมีการปรับตัวเพิ่มสูงกว่าปีละ 8-10% เช่นเดียวกัน ขณะเดียวกันราคาประเมินของกรมธนารักษ์รอบใหม่ ที่จะประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563-ธันวาคม 2566 ราคาที่ดินเฉลี่ยทั้งประเทศปรับขึ้นราว 11% สำหรับราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มเฉลี่ย 2.45%

แต่นับจากไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 จนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาฯค่อนข้างซึมตามภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงได้รับผลกระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้านด้วยเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ฉุดกำลังซื้อในตลาดให้ทรุดตัวลง จนบริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ๆ รวมถึงการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนา ซึ่งท่ามกลางวิกฤติกำลังซื้ออสังหาฯ ราคาที่ดินไม่มีปรับลด แต่กลับพบว่ายังมีซื้อขายอยู่บ้าง ในสถานการณ์เช่นนี้เป็นโอกาสของผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีที่ดินให้เลือกซื้อ และคู่แข่งไม่มาก ล่าสุดที่ดินแปลงงามปากซอยเอกมัย ที่เดิมเป็นบ้านใร่กาแฟ ทางบมจ.ออลล์ อินสไปร์ คว้ามาได้

นอกจากปัจจัยภาวะเศรษฐกิจและการเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ ที่ผลักดันราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้ในปีหน้านี้ ก็มีส่วนเปลี่ยนโฉมเมืองด้วย

อโศกรอรับอานิสงส์ผังใหม่

ปัจจุบันผังเมืองกรุงเทพ มหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 เพิ่มความถี่ของการใช้ประโยชน์ที่ดิน ในรูปแบบเชิงพาณิชย์มิกซ์ยูส ตลอดจนการปรับเปลี่ยนสี ผังการใช้ที่ดิน รัศมีแนวรถไฟฟ้าเส้นใหม่กว่า 10 เส้นทาง ทั้งที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและ เตรียมเปิดใช้เส้นทาง ขณะพื้นที่ชั้นใน ซีบีดีหลัก ได้แก่ สุขุมวิท สีลมสาทร ฯลฯ ส่วนใหญ่ ยังคงพื้นที่ พ.5 (ประเภทพาณิชยกรรม) หรือ ผังใหม่ พ.8 พัฒนาได้มากที่สุด Floor Area Ratio (FAR)(อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ในข้อกำหนดผังเมือง ไม่เปลี่ยนแปลง เนื่องจากเปิดให้พัฒนาเต็มเพดานแล้ว แต่เพิ่มบทบาทของอโศก จาก ย.10 ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก พื้นที่สีนํ้าตาล เป็นย่านพาณิชยกรรม ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว

จับตาราคาที่ 4 ทำเล

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอล ลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า จากการที่ผู้ประกอบการหันมาเน้นเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน เช่น สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น มากขึ้น ส่งผลราคาที่ดินในย่านดังกล่าวปรับเพิ่มขึ้นอย่างมาก เช่น ย่านสาทร ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นกว่า 100% โดย ปี 2560 บมจ.ศุภาลัย ชนะการประมูลซื้อที่ดินสถานทูตออสเตรีย เนื้อที่ 7 ไร่กว่า มูลค่าที่ดินกว่า 4,600 ล้านบาท หรือคิดเป็น 1.45 ล้านบาทต่อตร.ว. และในปัจจุบันพบว่า มีผู้ประกอบการบางรายยอมทุ่มงบประมาณซื้อที่ดินย่านนี้สูงถึง 1.60-1.90 ล้านบาท/ตร.ว. เพื่อนำมาพัฒนาโครงการ

บนถนนสุขุมวิทก็เช่นกัน ที่ดินติดถนนสุขุมวิทในปัจจุบันมีการปรับตัวสูงกว่า ตร.ว.ละ 2 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างสูงเป็นอย่างมาก แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ก็ยังคงแย่งชิงกัน เพื่อนำที่ดินมาพัฒนาโครงการเพื่อรองรับกำลังซื้อที่รออยู่

อีกหนึ่งทำเลที่น่าจับตา พระราม 4 (จุฬาฯ-สามย่าน ) ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินในทำเลสามย่าน-พระราม 4 เติบโตเฉลี่ย 240% จาก 350,000 บาทต่อตร.ว. เป็นราคา 1.20 ล้านบาทต่อตร.ว. หรือเฉลี่ยปีละสูงถึง 24% และอนาคตอาจจะพุ่งไปถึง 1.5 ล้านบาทต่อตร.วา เมื่อโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างเปิดให้บริการ

โอกาสรายใหญ่ตุนที่ดิน

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ช่วงนี้เป็นโอกาสของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่จะหาที่ดินเก็บไว้ในมือได้ไม่ยาก โดยล่าสุดพบว่าที่ดินแปลงใหญ่บนถนนรัชดาฯ 2 แปลง มีผู้ซื้อไปแล้วมีที่ดินบริษัทแหลมทองค้าสัตว์ฯ ใกล้สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ อีกแปลงเป็นโรงแรมอโยธยา นอกจากนี้ยังมีโรงเรียนเซนต์ดอมินิกบนถนนเพชรบุรี เนื้อกว่าประมาณ 4 ไร่ ประกาศขายในราคา 1.5 ล้านบาทต่อตร.ว.

เทรนด์มิกซ์ยูสแรง

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด กล่าวว่า หลังจากจัดตั้งรัฐบาลใหม่ได้สำเร็จ ทำให้ตลาดมีความเชื่อมั่นมากขึ้น คาดการณ์ว่าช่วงครึ่งปีหลังนี้การซื้อขายที่ดินจะคึกคักอีกครั้ง หลังซบเซาช่วงต้นปี และแนวโน้มผู้ประกอบการจะพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส เพื่อสร้างรายประจำให้กับบริษัท หลังจากกำลังซื้อคนไทยค่อนข้างชะลอไปเนื่องจากปัญหาเศรษฐกิจและราคาที่อยู่อาศัยค่อนข้างแพง ซึ่งปัจจุบันบริษัทอสังหาฯของไทย มีการร่วมทุนกับต่างชาติหลายราย ทำให้มีเงินทุนพอที่จะพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ทั้งนี้บนถนนพระราม 4 มีที่ดินรัฐแปลงใหญ่หลายแปลง เช่น ของโรงงานยาสูบ, ที่ดินของการท่าเรือแห่งประเทศไทย และที่ดินสถานีแม่นํ้าของการรถไฟแห่งประเทศไทย

หน้า 1 ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3489 วันที่ 21-24 กรกฎาคม 2562