‘อสังหาฯอีสาน’อ่วม ยอดขายบ้านอืด ค้างสต๊อก 1.4 หมื่นหลัง
รายงาน : โดย ยงยุทธ ขาวโกมล
วงการอสังหาริมทรัพย์ชี้ ตลาดบ้านอุดรธานียังฝืด ขาดสิ่งดึงดูดใหม่มาบูมยอดขายปีนี้ ทำหน่วยเหลือขายติดมือโครงการกว่าครึ่ง ผู้ประกอบการพลิกกลยุทธ์ตกลงซื้อขายก่อนจึงก่อสร้าง หวั่นราคาประเมินธนารักษ์ใหม่ปีหน้าดันต้นทุนที่ดินสูงขึ้นอีก ด้านโคราชยังเป็นแชมป์อสังหาฯอีสาน
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือชะลอตัว จากกำลังซื้อผู้บริโภคที่ถดถอยตามภาวะเศรษฐกิจ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สำรวจข้อมูลภาคสนามและรายงานว่า ยอดที่พักเหลือขายใน 5 จังหวัดภาคอีสานในครึ่งหลังปี 2561 มี 14,193 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 57,049 ล้านบาท โดยเป็นยอดเหลือขายในจังหวัดนครราชสีมามากที่สุดเกือบครึ่ง หรือที่จำนวน 6,939 หน่วย มูลค่า 32,840 ล้านบาท ตามขนาดตลาดอสังหาฯที่มีสัดส่วนและอัตราการเติบโตสูงสุดของภาค คือมีสต๊อกที่พักอาศัยสะสม 5 ปี (2557-2561) จำนวน 965,320 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 13.8%
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า โคราชเป็นจังหวัดที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คึกคักและเติบโตกว่าทุกจังหวัดในภาคนี้ เนื่องจากเป็นประตูหน้าด่านสู่อีสาน มีการลงทุนและพื้นที่โรงงานอุตสาหกรรมจำนวนมาก ทำให้มีความต้องการบ้านพักที่อยู่อาศัยมากกว่าที่อื่น รองลงมาคือขอนแก่นที่เป็นเมืองมหาวิทยาลัย ศูนย์กลางทางการแพทย์ เป็นเมืองหลักของภาค และเมืองที่น่าจับตา ได้แก่อุบลราชธานี อุดรธานี และพื้นที่ตามแนวชายแดน เช่น จังหวัดนครพนม เป็นต้น
ส่วนสถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อุดรธานีถึงสิ้นปี 2561 จากการสำรวจภาคสนามพบว่า เป็นโครงการบ้านจัดสรรแนวราบ จำนวน 34 โครงการ จำนวน 2,967 หน่วย/หลัง และคอนโดมิเนียม หรืออาคารชุด 5 โครงการ รวม 39 โครงการ จำนวน 2,864 หน่วย/ชุด รวมทั้งสิ้น 5,831 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 17,227 ล้านบาท
ทั้งนี้ มีหน่วยเหลือขายติดมือผู้ประกอบการอยู่จำนวน 1,696 หน่วย เป็นบ้านจัดสรร จำนวน 1,489 หน่วย/หลัง มูลค่า 5,918 ล้านบาท โดยบ้านเดี่ยวในระดับราคา 3-5 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด ประมาณ 87.7% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ราคา 1.5-3 ล้านบาท ถัดมาเป็นอาคารชุด จำนวน 214 หน่วย/ชุด มูลค่า 443 ล้านบาท 12.5% บ้านแฝดระดับราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขาย 10.5% และอาคารพาณิชย์ที่ราคา 5-7.5 ล้านบาท เหลือขาย 4.5%
รักษาการผอ.ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ กล่าวอีกว่า เฉพาะในส่วนของห้องชุด หรือคอนโดมิเนียม จำนวน 214 ห้อง เท่านั้น ที่เป็นปัญหาหนักของผู้ประกอบการ เพราะเมื่อขึ้นโครงการได้ลงทุนไปก่อนแล้ว เมื่อเหลือขายผู้ประกอบการจึงมีภาระค่าใช้จ่ายต่างๆ ส่วนที่พักแนวราบอื่นจะปิดการขายกับผู้ซื้อก่อนจึงลงมือก่อสร้าง
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยอุดรธานีในปี 2562 นับจากต้นปีถึงปัจจุบันมีบ้านจัดสรรใหม่เปิดโครงการเพียง 2 โครงการ เนื่องจากตลาดยังไม่มีแรงจูงใจใหม่ๆ ที่จะบูมขึ้นได้ แต่ยังสามารถเดินไปได้เรื่อยๆ เนื่องจากอุดรธานีเป็นจังหวัดใหญ่ มีศักยภาพในอีสานตอนบนและจังหวัดใกล้เคียงโดยรอบ แต่เวลานี้ยังมีข้อจำกัดด้านต่างๆ พอสมควร ต้องอาศัยเวลาอีกสักระยะ ที่จะทำให้ธุรกิจด้านนี้มีความเติบโตและสร้างอัตราความต้องการของตลาด จากที่จะมีแผนลงทุนมาถึงพื้นที่ในอนาคต อาทิ โครงการรถไฟรางคู่ รถไฟความเร็วสูงไทย-จีนทำให้เกิดการพัฒนาเศรษฐกิจ อุตสาหกรรม มีศูนย์กระจายสินค้า โดยอุดรธานีมีปัจจัยเสริมที่มีศักยภาพคือ ความสะดวกในการคมนาคมขนส่ง ทั้งทางบกและอากาศ
ด้านนายณัฐวัชร์ สวนสุจริต อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์อุดรธานี กล่าวว่า ปัจจุบันนี้ตามประกาศราคาประเมินของกรมธนารักษ์ในช่วงปี 2559-2562 ราคาที่ดินในเขตเศรษฐกิจใจกลางเมือง หรือเขตเศรษฐกิจของเมืองอุดร หลายพื้นที่มีราคาสูง เช่น ถนนโพศรี ราคาประเมินไร่ละ 72 ล้านบาท รองลงมาได้แก่พื้นที่ถนนอุดรดุษฎีราคาประเมินไร่ละ 54- 64 ล้านบาท ถนนประจักษ์ศิลปาคม บริเวณย่านห้างเซ็นทรัลพลาซา ไร่ละ 46 ล้านบาท บริเวณติดถนนทองใหญ่ย่านยูดีทาวน์ ไร่ละ 36 ล้านบาท และราคาประเมินตํ่าสุดในพื้นที่เขตเทศบาลนครอุดรธานี คือ บริเวณบ้านช้าง บ้านหนองใหญ่ ไร่ละ 1.4-1.8 ล้านบาท ฯลฯ
ทั้งนี้ กรมธนารักษ์จะมีการปรับปรุงราคาประเมินใหม่ในปี 2563 ที่จะสูงขึ้นไปอีก ในแง่ของนักลงทุน ถ้าจะซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาทำโครงการต่างๆ ต้องพิจารณาเรื่องผังเมืองอุดรธานี และข้อกำหนดการก่อสร้างอาคารเป็นประเด็นสำคัญ ประกอบกับราคาที่ดินที่จะซื้อ-ขายกันในตลาด เพราะทั้ง 3 ประเด็นดังกล่าวเป็นอุปสรรคในการพัฒนาโครงการ หรือต้องหาจุดคุ้มทุนและความเป็นไปได้ทางธุรกิจ
หน้า 9 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,494 วันที่ 8 - 10 สิงหาคม 2562
