52 ยักษ์มิกซ์ยูส กลางเมือง ถล่มยับตลาดคอนโด
บิ๊กทุน เข็นมิกซ์ยูสกลางเมือง 52 โครงการ ถล่ม ตลาดคอนโดฯ-อาคารสำนักงานเก่า โฟกัส อภิโปรเจ็กต์ระดับเจ้าสัว ดันซัพพลายนับล้านตารางเมตร
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีปัจจัยกระทบรอบด้าน โดยเฉพาะเกณฑ์สินเชื่อใหม่ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเหลือขายยืนต้นตาย อาจถูกกระทบจากมิกซ์ยูสของทุนยักษ์ ซึ่งปัจจุบันมีบางโครงการเปิดให้บริการ หลายโครงการอยู่ระหว่างก่อสร้างมากกว่า 52 โครงการ และจะเกิดขึ้นตามมาบนที่ดินเช่า,ที่ดินซื้อขาย ขาด โดยเฉพาะย่านพระราม 4, เพลินจิต สุขุมวิท, พระราม 9-รัชดาฯ-พหลโยธิน ของระดับเจ้าสัวรวมมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 1,095,580 ล้านบาท ถือว่าเป็นมูลค่าการพัฒนาที่สูง โดยเฉพาะในปี 2568 หากโครงการขนาดใหญ่ย่านพระราม 4 ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งโครงการ จะส่งผลให้ในปีนั้นจะมีมูลค่าพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสในกรุงเทพมหานครสูงกว่า 140,000 ล้านบาทอย่างไรก็ตาม จุดเด่นค่ายใหญ่มีแผนพัฒนาที่เป็นเอกลักษณ์กลุ่มลูกค้าเน้นต่างชาติมีกำลังซื้อเมื่อมีโครงการเชื่อว่าลูกค้าย่อมสนใจหากทำเลและระดับราคาใกล้เคียงกัน
แหล่งข่าวจาก โครงการวันแบงค็อก ของเจ้าสัวเจริญระบุว่า บนถนนพระราม 4 จะมีพื้นที่นับล้านตารางเมตรทยอยออกมาแข่งขันกับกลุ่มเซ็นทรัลบนถนนเพลินจิต-วิทยุ ซึ่งอยู่ทำเลใกล้เคียงกัน เช่นเดียวกับดีเวลอปเปอร์ที่มีพื้นที่อยู่ในมือ ทั้งคอนโดมิเนียม, อาคารสำนักงาน, ค้าปลีกต่าง นำโครงการไปโรดโชว์ต่างประเทศ
คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า หากพิจารณารายทำเลของมูลค่าโครงการสะสมและในอนาคตของโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสในกรุงเทพมหานครจะพบว่า 34% อยู่ในพื้นที่สุขุมวิทด้วยมูลค่าการพัฒนารวมประมาณ 370,573 ล้านบาท รองลงมาในพื้นที่ลุมพินีประมาณ 20% ด้วยมูลค่าการพัฒนากว่า 222,105 ล้านบาท และพื้นที่พระราม 4 ประมาณ 15% ด้วยมูลค่าการพัฒนารวมกว่า 162,300 ล้านบาท ซึ่งจากข้อมูลพบว่า ทั้ง 3 พื้นที่ ตั้งอยู่ในพื้นที่ี่ใจกลางเมืองโดยเฉพาะย่านศูนย์กลางธุรกิจหรือซีบีดี ซึ่งเป็นทำเลที่มีราคาที่ดินค่อนข้างสูงเป็นอย่างมากและพบว่าในช่วงที่ผ่านมามีผู้ประกอบการขนาดใหญ่บางรายพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสบนที่ดินเช่าขนาดใหญ่ใจกลางเมือง เนื่องจากเล็งเห็นถึงศักยภาพของที่ดินในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจซีบีดีว่าเป็นทำศักยภาพที่มีความต้องการที่ค่อนข้างสูงทั้งจากนักลงทุนชาวไทยและชาวต่างชาติ เนื่องจากเห็นว่าการพัฒนามิกซ์ยูสเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ และสามารถได้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง ถึงแม้ว่าจะต้องจ่ายค่าเช่าที่ดินที่ค่อนข้างแพง แต่ก็คุ้มค่าสำหรับการลงทุน
ขณะการก่อสร้างรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ในปัจจุบันกระจายตัวอยู่ในพื้นที่รอบกทม.ส่งผลให้ผู้ประกอบการขนาดใหญ่และขนาดกลางบางรายเริ่มเห็นโอกาสการลงทุนกระจายความเสี่ยงจากการกระจุกตัวในการแข่งขัน เข้าไปพัฒนาโครงกาอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมากขึ้นเช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะย่านพระราม 9-รามคำแหง พบว่าเป็นทำเลที่ค่อนข้างคึกคักในช่วงที่ผ่านมามีผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดใหญ่อยู่ระหว่างการพัฒนาหลายโครงการรองรับความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนที่กระจายตัวออกไป
โดยเฉพาะนักลงทุนชาวจีน ที่ทราบกันดีว่าในช่วงที่ผ่านมา กลายมาเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปัจจุบัน โดยเฉพาะในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมที่มีการเติบโตแบบก้าวกระโดด ซึ่งพบว่าในปี 2561 ที่ผ่านมามีมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวจีนสูงถึง 39,178 ล้านบาท (ขยายตัว 65.9% จากปีก่อน) โดยคิดเป็น 43% ของมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติและในปี 2562 อาจพุ่งสูงกว่า 45,000 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มลูกค้าชาวจีนเหล่านี้สนใจโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการพัฒนาแบบมิกซ์ยูสเป็นอย่างมาก และจะเป็นตัวเลือกแรกๆ สำหรับการเข้ามาลงทุน ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายเห็นโอกาสในการลงทุนในส่วนนี้จึงมีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส เพื่อรองรับกำลังซื้อในส่วนที่ยังคงเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,496 วันที่ 15-17 สิงหาคม 2562
