พฤกษา  วิ่งสู้ฟัดครึ่งหลัง  ทิ้งปืนกล...จับสไนเปอร์

20 ส.ค. 2562 | 23:00 น.

 

 

คอลัมน์ผ่ามุมคิด

เมื่อบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ยังจำเป็นต้องหาช่องทางเติบโต ท่ามกลางสถานการณ์เศรษฐกิจรวมทรุด กำลังซื้อเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก จากหลักเกณฑ์แอลทีวี กดดันเบอร์ใหญ่สุดในตลาดที่อยู่อาศัยปรับลดเป้าหมายรายได้ ยอดขาย และแผนดำเนินการครึ่งปีหลัง โดยรองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง นางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ ระบุ 6 เดือนแรกตลาดชะลอตัวแรง เปรียบกำลังโดนพายุและลมฝนกระหนํ่าการยกทัพ-ปรับแผน ก็เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพที่เป็น เปรยตลาดไม่เหมือนเดิม ทำแบบเดิมไม่ได้ ครึ่งปีหลังตาต้องแม่นเหมือนเหยี่ยวถ้าใช้ปืนต้องสไนเปอร์ เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ

สรุปตลาดครึ่งแรก

ภาพรวมตลาดลดลง เจาะเฉพาะ 2 เดือนที่ธปท.ประกาศใช้หลักเกณฑ์ควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (แอลทีวี) เม..-.. ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในกทม.-ปริมณฑล ลดลงถึง 24% ครึ่งแรกโดนหนักสุดคือ คอนโดฯ พบยอดขายลดลง 17% แต่ซัพพลายยังสูงขึ้น 28% จำนวนกว่า 9 หมื่นหน่วย แม้อาจไม่ถึงขั้นเกิดภาวะฟองสบู่ แต่ด้วยปัจจัยลบต่างๆที่ตลาดเผชิญอยู่ขณะนี้ ทำให้ผู้พัฒนาต่างต้องติดตามสถาน การณ์อย่างใกล้ชิด เพราะเศรษฐกิจโลกยังถดถอย จีน ฮ่องกง อเมริกา ยังปั่นป่วน, อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวไทยชะลอตัว, ค่าเงินบาทแข็ง, ไทยเกิดภัยแล้ง, หนี้ครัวเรือน ยังอยู่ในระดับสูง และเสี่ยงกับนโยบายขึ้นค่าแรงขั้นตํ่าเป็น 400 บาทด้วย จำเป็นต้องเตรียมตัวรับมือ

ไม่ปรับตายแน่

นางสุพัตรา ยังระบุว่า ในช่วงครึ่งปีหลัง เรื่องท้าทาย นอกจากนโยบายแอลทีวีแล้ว คาดธนาคารพาณิชย์จะเพิ่มความเข้มข้นในการปล่อยสินเชื่อ รวมถึงกำลังซื้อลูกค้าที่ยังไม่ฟื้น รอจังหวะรัฐบาลใหม่ออกมาตรการ มากระตุ้นให้ตรงจุด ทำให้บริษัทถอยตั้งรับ ปรับเปลี่ยนแผนและกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับทุกทิศทาง โดยเป้าหมายรายได้รวมเหลือ 4.5 หมื่นล้านบาท จากเดิมที่ 4.7 หมื่นล้านบาท ส่วนเป้าหมายยอดขาย (Presale) ทั้งปีจะอยู่ที่ 5 หมื่นล้านบาท ลดลงจากเป้าเดิมที่ 5.4 หมื่นล้านบาท ขณะที่การเปิดโครงการใหม่ทั้งหมด ปรับลดลงเหลือ 40 โครงการ มูลค่ากว่า 4.7 หมื่นล้านบาท จากแผนที่ประกาศไว้ 55 โครงการ มูลค่าร่วม 6.8 หมื่นล้านบาท

พฤกษา  วิ่งสู้ฟัดครึ่งหลัง  ทิ้งปืนกล...จับสไนเปอร์

สุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์

คาดแม้ช่วงไตรมาส 3 คงไม่เลวร้ายเท่าจุดดับสุดในไตรมาสที่ผ่านมา แต่การเดินต่อคงไม่ง่าย ถ้าไม่ปรับตายแน่ ทั้งนี้ ยังต้องดูยอดขายของโครงการที่เปิดก่อนหน้าประกอบด้วยเพื่อนำมาวางแผนให้รอบคอบอีกครั้ง

 

กลยุทธ์ครึ่งหลัง

สำหรับกลยุทธ์การเปิดโครงการใหม่ 26 โครงการ มูลค่า 2.7 หมื่นล้านบาท ในช่วงครึ่งปีหลังนั้น บริษัทประเมินจากทิศทางยอดขายของทั้งตลาดในช่วงครึ่งปีแรก ที่มีมูลค่าประมาณ 2 แสนล้านบาท พบเป็นกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัยอย่างแท้จริง (เรียลดีมานด์) แทบทั้งสิ้น ซึ่งยังหมายรวมไปถึงความต้องการที่เกิดจากการซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สอง หรือ เป็นการลงทุนเพื่อเก็บค่าเช่าระยะยาว ฉะนั้นการเปิดโครงการใหม่ เราจะเน้นทำเลที่ตั้งเป็นอันดับแรก ว่าเหมาะทั้งการอยู่เองและปล่อยเช่าได้หรือไม่ และต้องคำนึงถึงจำนวนซัพพลายที่เหลืออยู่ในบริเวณดังกล่าวนั้น ว่าคู่แข่งคือใครด้วย ขณะเดียวกัน การพัฒนาโปรดักต์ ทำราคาที่เหมาะสม และสร้างไลฟ์สไตล์ให้ลูกค้า เป็นสิ่งที่เรามองข้ามไม่ได้ โดยเฉพาะในกลุ่มแนวราบ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็นมาร์เก็ตแชร์หลักของบริษัทจำเป็นต้องปกป้องและเพิ่มการเติบโตต่อเนื่อง

 

ยิงเรียลดีมานด์

ทั้งนี้ การเลือกเปิดโครงการที่มีศักยภาพ เปรียบคล้ายกับการเลือกใช้อาวุธในการจับลูกค้า จากเดิมใช้ปืนกลกราดยิง เปลี่ยนเป็นปืนสไนเปอร์ เจาะเป้าหมายอย่างแม่นยำแทน หลังจากคาดว่าผู้พัฒนาและลูกค้ายังต้องอยู่กับมาตรการแอลทีวี ซึ่งที่ผ่านมาสะท้อนว่า กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักสุด คือ กลุ่มราคาระดับล่าง ฉะนั้นตามแผนบริษัทจะขยับเซ็กเมนต์ในทุกโปรดักต์ขึ้นอีกหนึ่งขั้นจากราคาเดิมที่มุ่งพัฒนา เพื่อให้ตรงกับกำลังซื้อที่มีในตลาด เช่น กลุ่มทาวน์เฮาส์ จะอยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท, บ้านเดี่ยว เจาะราคา 5-7 ล้านบาท และคอนโดฯ เน้นในกลุ่ม 2-3 ล้านบาทและราคา 3-5 ล้านบาท

ครึ่งปีหลัง เนื้อๆไม่สะเปะสะปะ เปิดไปแล้วต้องปัง ไม่สร้างปัญหาให้เรา และนำมาซึ่งยอดโอน เราจะไม่ยิงปืนกล แต่จะใช้สไนเปอร์เจาะเรียลดีมานด์ในกลุ่มโปรดักต์ และราคาที่ LTV ไม่กระทบ

 

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,497 วันที่ 18-21 สิงหาคม 2562

พฤกษา  วิ่งสู้ฟัดครึ่งหลัง  ทิ้งปืนกล...จับสไนเปอร์