“บ้านว่าง”ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท มีนับแสน พร้อมขาย

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่า  บ้านว่าง หรือที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูงที่ก่อสร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้อยู่อาศัย เป็นดัชนีสำคัญที่รัฐพึงให้ความสำคัญก่อนคิดที่จะสร้างบ้านประชารัฐ โดยในปี  2538 ศูนย์ฯ ได้รับมอบหมายจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ สำรวจพบ บ้านว่างถึง 300,000 หน่วย

ในครั้งนั้น ผู้ประกอบการที่เชื่อถือข้อมูลนี้ ซึ่งแสดงวาตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเข้าสู่ภาวะล้นตลาดแล้วรีบหยุดพัฒนาโครงการเพิ่มเติม ต่างก็รอดจากวิกฤติปี 2540  ในทางตรงกันข้าม มีผู้ประกอบการจำนวนมากโดยเฉพาะรายใหญ่ๆ ในตลาดหลักทรัพย์ที่กำลังพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ๆ อย่างไม่หยุดยั้ง ยังพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอีกราว 250,000 หน่วยในช่วงปี 2538-2540 จึงซ้ำเติมให้เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ในปี 2540 และจึงทำให้จำนวนบ้านว่าง เพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 350,000 หน่วยในปี 2541 จากผลการสำรวจที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์มอบหมายให้ศึกษาอีกครั้งหนึ่ง

จากการศึกษาต่อเนื่องของธนาคารอาคารสงเคราะห์เองด้วยการวิเคราะห์จากจำนวนที่อยู่อาศัยที่ติดมิเตอร์ไฟฟ้าจากการไฟฟ้านครหลวงแล้ว แต่ไม่ได้ใช้ไฟฟ้าเลย หรือใช้ไฟฟ้าน้อยมาก (ไม่เกิน 15 แอมแปร์) หรือที่ถูกยกเลิกมิเตอร์ไฟฟ้าแล้ว มีสัดส่วนรวมกันประมาณ 17% ของจำนวนผู้ใช้ไฟฟ้าทั้งหมดในช่วงปี 2539-2546 โดยปีที่สำรวจล่าสุด ณ สิ้นปี 2546 มีบ้านว่าง ถึง 362,118 หน่วย

อย่างไรก็ตามในขณะนี้ ณ เดือนมกราคม 2559 จำนวนผู้ใช้ไฟฟ้าเฉพาะที่อยู่อาศัย เพิ่มขึ้นเป็น 2,967,456 หน่วยแล้ว  หากสัดส่วนบ้านว่าง ลดลงจาก 17% เหลือ 15% เพราะตลาดที่อยู่อาศัยในขณะนี้แม้จะชะลอตัวกว่าเมื่อปี 2556 แต่ก็ยังถือว่าฟื้นตัวกว่าช่วงปี 2546 ก็จะยังมีบ้านว่างเป็นจำนวนสูงถึง 445,118 หน่วย หากอนุมานว่า  บ้านว่างเหล่านี้ทรุดโทรมเกินกว่าจะซ่อมแซมได้สัก 20% หรือหนึ่งในห้า ก็ยังเหลือบ้านว่าง พร้อมขายอยู่ในตลาดถึง 356,095 หน่วย  และจากประสบการณ์สำรวจบ้านว่างคาดว่าในจำนวนนี้ราว 40% เป็นที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท  ก็จะมีจำนวน 142,438 หน่วย

บ้านว่าง เหล่านี้สามารถนำมาขายให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลางค่อนข้างน้อย สนองนโยบาย “บ้านประชารัฐ” หรือ “บ้านเอื้ออาทร” (ในอดีต)  ได้โดยไม่ต้องสร้างใหม่เลย  ไม่เป็นการทำลายทรัพยากรธรรมชาติเพื่อผลิตปูน เหล็กและวัสดุก่อสร้างอื่น ๆ  รัฐบาลเพียงแค่ปัดฝุ่น นำบ้านเหล่านี้มาผ่องถ่ายขาย ก็เชื่อว่าจะถูกกว่าราคาบ้านที่จะสร้างใหม่เสียอีก  เป็นประโยชน์ต่อประชาชนผู้สนใจจะซื้อบ้านโดยตรง และไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินโดยเฉพาะที่ส่วนใหญ่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ที่ต่างก็มีผลการประกอบการที่ดีอยู่แล้วในขณะนี้

อย่างไรก็ตามกระบวนการบังคับคดีของไทยเรายังมีข้อจำกัดและส่งผลต่อการขายทอดตลาดล่าช้า เจ้าของบ้านเดิมก็ยังไม่ยอมโยกย้ายออกไป  ดังนั้นรัฐบาลจึงควร  1. เร่งรัดกระบวนการบังคับคดีให้สั้นลงกว่านี้ 2. เจรจากับเจ้าของทรัพย์เดิมและสถาบันการเงินที่ยึดทรัพย์ให้ขายทอดตลาดโดยเร็ว  3.จัดการขายทอดตลาดที่เปิดกว้างให้ประชาชนทั่วไปได้ไปซื้อทรัพย์ได้มากกว่านี้ ทำให้ราคาทรัพย์สูงขึ้นด้วย

4. จัดหาที่อยู่อาศัยชั่วคราวให้กับผู้ถูกบังคับคดี เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในการโยกย้าย   5.ส่งเสริมการอำนวยสินเชื่อกับผู้ซื้อทรัพย์มือสองเหล่านี้ เพื่อให้สามารถขายทรัพย์สินได้มากขึ้น  6.ทำความเข้าใจกับประชาชนบางส่วนที่ยังอาจงมงายไม่กล้าซื้อบ้านมือสองเพราะกลัวตำหนิหรือความเชื่อที่ไม่เป็นวิทยาศาสตร์ เพราะในการก่อสร้างบ้านใหม่ ๆ ก็ยังอาจมีคนงานเสียชีวิตเช่นกัน  และ7.ทำการสำรวจบ้านว่างในแต่ละหมู่บ้าน หรือโครงการที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้ว และเปิดเผยแก่ประชาชนทั่วไป จะได้เป็นทางเลือกในการซื้อบ้านแก่ประชาชนมากขึ้น

รัฐบาลไม่พึงทำให้บ้านว่าง กลายเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจ ควรนำมาขายเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยในราคาถูกเพื่อประชาชนที่มีรายได้น้อย ทำให้เศรษฐกิจมีการหมุนเวียนดีกว่านี้