4 แนวโน้มความต้องการ ที่พักอาศัยเพื่อผู้สูงอายุ

รูปแบบที่พักอาศัยกำลังเปลี่ยนแปลง

บ้าน ที่อยู่อาศัย มีการเปลี่ยนแปลงพัฒนารูปแบบมาโดยตลอดล้วนมีเหตุปัจจัยมาจากความต้องการของผู้ใช้ในด้านประโยชน์ใช้สอย วัสดุก่อสร้าง และพฤติกรรมทางสังคมจากค่านิยมของคนส่วนใหญ่ในยุคสมัยนั้นๆ ที่เปลี่ยนแปลงไป เช่นลักษณะรูปแบบเรือนหมู่ของเรือนไทยในอดีตที่เกิดจากสังคมคนไทยในอดีตมีลักษณะเป็นครอบครัวใหญ่ เป็นสังคมเครือญาติ พัฒนามาสู่ บ้านเดี่ยว บ้านจัดสรร ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม จนถึงคอนโดมิเนียมในปัจจุบันซึ่งมีลักษณะแตกต่างกันไปตามลักษณะกลุ่มทางสังคมที่หลากหลาย



เพื่อให้เห็นภาพแนวโน้มที่พักอาศัยในอนาคตที่ชัดเจนขึ้น ทั้งในเชิงปริมาณ ขนาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และรูปแบบลักษณะที่จะเปลี่ยนแปลงไปในอนาคต จึงควรพิจารณาจากกลุ่มผู้ซื้อหลัก ซึ่งเมื่อวิเคราะห์จากโครงสร้างของประชากรในประเทศจากแนวคิดของนักสังคมศาสตร์ในต่างประเทศ ได้จำแนกเป็นกลุ่มประชากรตามช่วงอายุซึ่งมีทัศนคติและพฤติกรรมคล้ายๆ กันได้ดังนี้

1. กลุ่มช่วงอายุ 54-72 ปี เรียกกันว่ายุค Baby Boomers (ผู้เกิดในปี 2489-2507)

2. กลุ่มช่วงอายุ 39-53 ปี นิยมเรียกว่าคนยุค Gen X (ผู้เกิดในปี 2508-2522)

3. กลุ่มช่วงอายุ 21-38 ปี ชาว Gen Y (ผู้เกิดในปี 2523-2540)

4. กลุ่มช่วงอายุ ตํ่ากว่า 20 ปี ชาวหนุ่มสาววัยเรียน หรือ Gen Z (ผู้เกิดปี 2541 เป็นต้นไป)

ซึ่งในแต่ละกลุ่มจะมีทัศนคติ ค่านิยม ต่อการเลือกซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัยแตกต่างกันไป แต่ในที่สุดแล้วกลุ่มคนส่วนใหญ่ที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงในอนาคตมากที่สุดกลุ่มนี้คือใคร

 

ปัจจุบันประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์

จากข้อมูลของสำนักงานกองทุนสนับสนุนการสร้างเสริมสุขภาพ (สสส.) ได้คาดการณ์ว่า ในอีก 3 ปี สังคมประเทศ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Aged Society) กล่าวคือ ในปี 2564 จะมีประชากร 20% ของจำนวนประชากรทั้งประเทศ หรือราว 13 ล้านคนซึ่งมีอายุมากกว่า 60 ปี และในปี 2574 จะเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุระดับสุดยอด (Super-Aged Society) ซึ่งหมายถึง จะมีผู้สูงอายุถึง 28% ของจำนวนประชากรทั้งประเทศ หรือคิดเป็นสัดส่วนมากถึงเกือบ 1 ใน 3 ของจำนวนประชากรในประเทศ หรือประมาณ 18 ล้านคน และ ส่วนใหญ่เป็นประชากรกลุ่ม Baby Boomers

ประชากรกลุ่มนี้เคยสร้างสภาวะที่ส่งผลกระทบในระดับประเทศในประเด็นต่างๆ มาอย่างน่าสนใจ หากย้อนกลับไปเมื่อประมาณกว่า 40-50 ปีที่แล้ว ในช่วงที่คนรุ่นนี้เข้าสู่วัยเรียน กระทรวงศึกษาธิการต้องแก้ปัญหาปริมาณนักเรียนในการเข้าศึกษาต่อโรงเรียนของรัฐ จนเกิดปัญหาการแข่งขันเพื่อการเข้าศึกษาในโรงเรียนที่มีชื่อเสียงอย่างมาก เช่น ในบางโรงเรียนต้องขยายจำนวนห้องเรียนถึง 20 ห้องต่อระดับชั้นเรียน มีการสนับสนุนโรงเรียนเอกชนในด้านต่างๆ มากมาย

และในเวลาต่อเนื่องมาเมื่อกลุ่มนักเรียนเหล่านี้เข้าสู่วัยสอบเข้าระดับอุดมศึกษา สถาบันอุดมศึกษาของรัฐไม่สามารถรองรับนักเรียนจำนวนมากได้ มีสภาวะการแข่งขันสูง มีสถาบันการศึกษาอุดมศึกษาเอกชนเปิดใหม่จำนวนมาก และรัฐต้องใช้สถาบันอาชีวศึกษาเข้ามาช่วยรองรับนักเรียนที่ไม่สามารถเข้าศึกษาต่อได้ และต่อมาเมื่อประชากรกลุ่มนี้ก้าวเข้าสู่วัยทำงาน เริ่มมีกำลังในการบริโภค มีกำลังซื้อ มีอัตราการเติบโตของตลาดที่พักอาศัยอย่างมาก มีธุรกรรมการกู้เงินนอกระบบเกิดขึ้นมากมาย และในที่สุดจึงนำไปสู่เหตุการณ์วิกฤติเศรษฐกิจในปี 2540 หรือสภาวะฟองสบู่แตก (ต้มยำกุ้ง) ในช่วงเวลาเดียวกัน ด้วยเหตุจากระบบเศรษฐกิจ การเงิน การลงทุน ที่ขาดประสิทธิภาพ มีการประกาศลดค่าเงินบาท จนเกิดการล่มสลายของสถาบันการเงิน และองค์กรธุรกิจหลายแห่ง

ดังนั้นในอนาคตเมื่อประชากรในกลุ่ม Baby Boomers ก้าวเข้าสู่วัยเกษียณทั้งหมดแล้ว ย่อมเกิดผลกระทบต่อรูปแบบที่พักอาศัยที่จะเกิดขึ้นในอนาคตเป็นอย่างยิ่ง

พฤติกรรมกับรูปแบบที่พักอาศัยเพื่อผู้สูงอายุ

จากการศึกษาติดตามลักษณะเฉพาะในเชิงพฤติกรรมของประชากรในกลุ่ม Baby Boomers พบว่าคนกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ในอดีตเป็นคนที่ผ่านยุคสมัยของอุปสรรค ยุคของการแข่งขันเพื่อการอยู่รอด ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกหรือเทคโนโลยีมาช่วยเหลือเหมือนคนใน Gen ต่อ ๆ มา จึงผ่านการทำงานหนักมามาก เป็นนักต่อสู้ นักแก้ปัญหา นักคิด มีครอบครัวแบบครอบครัวเดี่ยว มีบุตร น้อย ไม่ชอบสังคมเครือญาติ จึงชอบความ
เงียบสงบ ชอบอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดี ให้ความสนใจดูแลสุขภาพตนเอง สนใจเรื่องปรับปรุงบ้าน สนใจเรื่องแบบที่พักอาศัยเพื่อการดูแลตนเอง หรือการออกแบบเพื่อทุกคน (Universal Design) มีการวางแผนเพื่อชีวิตหลังวัยเกษียณ สำหรับผู้ที่มีเงินออมและมีกำลังซื้อในวัยนี้ มักเป็นช่วงของการแสวงหาบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป เพื่อการลงทุน การปล่อยเช่า หรือ ใช้ประกอบธุรกิจ กิจกรรมหลังเกษียณ

จากพฤติกรรมดังกล่าว จึงเป็นโจทย์สำคัญสำหรับ สถาปนิก นักออกแบบ มัณฑนากร นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน และผู้เข้าสู่วัยเกษียณเอง ที่จะนำไปสู่การออกแบบ พัฒนาที่พักอาศัย โครงการเพื่อผู้สูงอายุ ในอนาคตหลังปี 2564 เป็นต้นไป

เมื่อมองภาพรวมในด้านพฤติกรรม ความต้องการ ร่วมกับการศึกษาแนวความคิดในการออกแบบที่พักอาศัยของผู้สูงอายุจากกรณีศึกษาตัวอย่างทั้งภายในและต่างประเทศ พบว่ามีรูปแบบที่น่าสนใจในการนำมาพิจารณาในการออกแบบและพัฒนาโครงการ แบ่งเป็นกลุ่มแนวคิดได้ 4 รูปแบบดังนี้

1. ที่พักอาศัยเพื่อสุขภาพ

ลักษณะที่พักอาศัยของผู้สูงอายุที่เน้นความต้องการด้านสุขภาพ ควรพิจารณาในเรื่องของทำเลที่ตั้งอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดี สวยงาม อยู่ในแหล่งท่องเที่ยวทางธรรมชาติ หรือตั้งอยู่ใกล้สวนสาธารณะ ใกล้โรงพยาบาล มีพื้นที่เพื่อสุขภาพเช่นห้องออกกำลังกาย ห้องทำกายภาพบำบัด สระว่ายนํ้า ทางวิ่งหรือเดินเล่น และเมื่อเข้าสู่บริเวณที่พัก ควรมีพื้นที่อเนกประสงค์เพื่อสุขภาพซึ่งปรับเปลี่ยนได้ตามการใช้งานที่เปลี่ยนแปลงไปตามวัย เช่น การเตรียมพื้นที่วางเตียงสำหรับผู้ป่วยได้ในกรณีที่ผู้สูงอายุล้มป่วยลง นอกจากนี้ยังต้องคำนึงถึงพื้นที่สำหรับผู้ดูแลผู้สูงอายุ ซึ่งมีความสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม เพราะผู้ดูแลต้องอยู่ใกล้ชิด ทั้งกลางวันและกลางคืน บางครอบครัวต้องใช้บริการบุคลากรทางการแพทย์เข้ามาดูแล จึงต้องเผื่อพื้นที่ที่มีความเป็นส่วนตัว มีความสะดวกให้กับผู้ดูแลอย่างเหมาะสมอีกด้วย

อีกทั้งยังต้องจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ สำหรับผู้สูงอายุ เช่น ราวจับ เฟอร์นิเจอร์ที่มีขนาดเหมาะสม แข็งแรง ปลอดภัย พื้นไร้ระดับและกันลื่น ระบบขอความช่วยเหลือ ระบบเทคโนโลยี IoT (The Internet of Things) เช่น กล้องวงจรปิด Online ระบบดูแลผู้สูงอายุ หุ่นยนต์ ฯลฯ ซึ่งในประเด็นเหล่านี้พบว่า ปัจจุบันรัฐบาลและสังคมกำลังให้ความสนใจในแนวคิดเรื่อง การออกแบบเพื่อทุกคน (Universal Design หรือ Design For All บางท่านแปลว่า การออกแบบที่เป็นสากล) การออกแบบที่เป็นมิตร (Friendly Design) การออกแบบที่ปราศจากอุปสรรค (Barrier Free Design) มีการรับรู้และความตระหนักในความสำคัญจากภาคส่วนต่าง ๆ ในสังคมเป็นอย่างยิ่ง ซึ่งจะเห็นได้จากทุกภาคส่วนเริ่มมีการปรับปรุงอาคารและพื้นที่เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับคนพิการและผู้สูงอายุหลายแห่ง

ฝ่ายนิติบัญญัติและรัฐบาลได้ออกกฎหมายที่เกี่ยวข้องออกมาหลายฉบับ โดยเน้นที่อาคารและพื้นที่สาธารณะที่ต้องจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกในด้านต่างๆ เช่น ป้ายสัญลักษณ์ ทางลาด ลิฟต์ บันได ที่จอดรถ ทางเข้า ทางเดิน ทางเชื่อม ห้องนํ้า และพื้นผิวต่างสัมผัส พร้อมกำหนดคุณสมบัติ เช่น ระยะ ขนาด ลักษณะ ที่ต้องจัดทำ ซึ่งอาคารที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุควรนำมาใช้เป็นมาตรฐานขั้นตํ่าในการออกแบบ

2. ที่พักอาศัยเพื่อการสร้างรายได้

แนวคิดในการออกแบบที่พักอาศัยเพื่อสร้างรายได้ เหมาะสำหรับผู้สูงอายุที่มีเงินออมไม่มากนัก ต้องการรายได้เพื่อการดูแลตนเอง จึงควรออกแบบให้มีพื้นที่เพื่อกิจกรรมร่วมกับการพักอาศัยได้ เช่นมีหน้าร้านเพื่อการขายสินค้า มีพื้นที่ปลูกผัก ทำสวน เลี้ยงสัตว์ มีพื้นที่ผลิตสินค้า อาหาร แกลเลอรี หรือสตูดิโอ สำหรับผู้สนใจงานศิลปะ

รูปแบบที่พักอาศัยเพื่อสร้างรายได้ควรมีสถาปัตยกรรมและการออกแบบภายในที่แสดงลักษณะเฉพาะ มีเนื้อหาสาระ มีจุดขาย ดึงดูดความสนใจที่แตกต่างจากบ้าน ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ทั่วไป ยกตัวอย่างเช่น การเปลี่ยนลักษณะเดิมๆ ของโครงการบ้านจัดสรรที่เป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้น 150 ตารางเมตร ในพื้นที่ 60 ตารางวา เป็นโครงการบ้านสวนชานเมืองชั้นเดียวขนาด 100 ตารางเมตรในพื้นที่ 1 ไร่ โดยเพิ่มพื้นที่ทำสวนมากขึ้น ชดเชยกับพื้นที่ในบ้านที่ลดลงจากการตัดห้องที่ไม่จำเป็นออก รวมทั้งส่วนต่างของราคาที่ดินชานเมืองที่มีราคาถูกกว่า แต่ตั้งราคาขายเท่ากัน ซึ่งแนวคิดนี้สามารถนำไปประยุกต์ใช้กับตึกแถว ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม ได้เช่นกัน

สำหรับที่อยู่ประเภทห้องชุดพักอาศัยเพื่อผู้สูงอายุ เช่นอาคารประเภทคอนโดมิเนียม ก็สามารถสร้างรายได้จากการเพิ่มพื้นที่ส่วนกลางเพื่อให้เช่าในการประกอบธุรกิจการค้าและการบริการ กล่าวคือ เป็นการผสมสานกันระหว่างพื้นที่พักอาศัย พื้นที่ธุรกิจ และพื้นที่บริการ โดยมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดูแลระบบการเงินให้กับเจ้าของห้อง ซึ่งการพัฒนาโครงการลักษณะดังกล่าวนี้เป็นแนวคิดที่เรียกว่า “มิกซ์ยูส” (Mixed-Use) โดยมีรูปแบบของการผสมผสานกันระหว่างอาคารหลายประเภท เช่น โครงการที่มีโรงแรม สำนักงาน ร้านค้าและห้างสรรพสินค้า รวมอยู่ในอาคารเดียวกัน ซึ่งในประเทศไทยมีการพัฒนาโครงการในลักษณะนี้จนประสบความสำเร็จมาแล้วหลายแห่ง

3. ที่พักอาศัยในรูปแบบการร่วมลงทุน

ด้วยลักษณะของครอบครัวของผู้สูงอายุในกลุ่มของยุค Baby Boomers ส่วนมากเป็นครอบครัวเดี่ยว มีบุตรน้อย ขาดญาติพี่น้องลูกหลานดูแล แต่ยังมีความต้องการเพื่อนและสังคม เมื่อถึงเวลาเกษียณจึงมีความต้องการที่พักอาศัย ซึ่งมีเพื่อนที่คุ้นเคยผูกพันกันช่วยดูแลกันอาจเป็นเพื่อนสมัยเรียน เพื่อนร่วมงาน เพื่อนร่วมอุดมการณ์ จึงมีโครงการในลักษณะของการลงทุนร่วมกัน ใช้พื้นที่ส่วนกลางเพื่อสร้างรายได้และแบ่งปันผลประโยชน์ร่วมกัน นำรายได้มาเป็นค่าใช้จ่ายรายเดือนในยามเกษียณ และผลพลอยได้ที่แถมมาด้วยก็คือความรู้สึกอบอุ่นกับการได้อยู่ใกล้ชิด ได้ทำกิจกรรมร่วมกัน ได้ดูแลกันและกัน

นอกจากนี้ยังมีที่พักอาศัยซึ่งมีลักษณะตอบสนองพฤติกรรมของผู้สูงอายุที่ขาดผู้ดูแล เช่นโครงการห้องชุดพักอาศัยที่เน้นความอิสระและพึ่งพาตนเอง โดยเปลี่ยนเงินดาวน์เป็นค่าสนับสนุนโครงการ จ่ายค่าบำรุงรักษา ค่านํ้า ค่าไฟ รายเดือน ในราคาที่ถูกกว่าคอนโดมิเนียม แต่มีการออกแบบที่เหมาะสม พร้อม เจ้าหน้าที่ดูแล และติดตั้งสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อผู้สูงอายุอย่างครบครัน แต่ไม่สามารถขายต่อ หรือสืบทอดกรรมสิทธิ์ในการพักอาศัยให้ผู้อื่นได้

4. ที่พักอาศัยในรูปแบบพิเศษ

จากการศึกษาแนวคิดตัวอย่างจากต่างประเทศ มีตัวอย่างแนวคิดรูปแบบหนึ่งซึ่งน่าสนใจในการนำมาประยุกต์ใช้ในประเทศไทย แนวคิดนี้ไม่ใช่การลงทุน แต่เป็นการให้ความช่วยเหลือในเรื่องที่พักอาศัยกับผู้พิการ ผู้ด้อยโอกาส และผู้สูงอายุ ที่ต้องการพึ่งพาตนเอง มีการบริหารจัดการโดยองค์กรอิสระภายใต้การกำกับดูแลของรัฐ หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เพื่อให้ความช่วยเหลือในด้านของการจัดหาบ้านที่เหมาะสมซึ่งตั้งอยู่ในเมืองหลายแห่งทั่วประเทศ มีบริการให้คำปรึกษา (ทั้งในระดับบุคคลและชุมชน) ในการปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกในที่พักอาศัย การจัดการงบประมาณ การฟื้นฟูสุขภาพ การจัดหาอาสาสมัครเพื่อคอยดูแล รวมทั้งยังมีบ้านพักคนพิการและผู้สูงอายุแบบอยู่อาศัยรวมไว้ให้บริการอีกด้วย

จากรูปแบบที่พักอาศัยต่างๆ ดังกล่าวน่าพอที่จะทำให้ผู้อ่านได้เห็นภาพแนวโน้มในอนาคตที่ชัดเจนขึ้น ซึ่งในท้ายที่สุดแล้ว ผู้ที่เกี่ยวข้องเช่น สถาปนิก นักออกแบบ มัณฑนากร นักพัฒนาอสังหา ริมทรัพย์ นักลงทุน และผู้เข้าสู่วัยสูงอายุเอง ไม่ควรมองว่าที่พักอาศัยเพื่อผู้สูงอายุคือสถานที่ในบั้นปลายชีวิต แต่ควรมองว่าที่พักอาศัยเพื่อผู้สูงอายุเป็นสถานที่เพื่อการเริ่มต้นชีวิตใหม่ การสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ส่งเสริมสุขภาพร่างกายและจิตใจ ช่วยสร้างมิตรภาพด้วยการดูแลซึ่งกันและกันอย่างอบอุ่นมั่นคงตลอดไป

……………………………………………………………….

บทความ

โดย ผศ.ธราดล เสาร์ชัย คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยศรีปทุม

หน้า 7 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3401 ระหว่างวันที่ 16 - 19 กันยายน 2561