เงินค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร นำมาเป็น ค่าดูแลรักษาสโมสรได้หรือไม่?

ประเด็นปัญหาเกี่ยวกับการร้องเรียนว่า มีการนำเงินค่าส่วนกลางหรือ “เงินค่าบริการสาธารณะ” ที่เจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรรเรียกเก็บจากผู้ซื้อบ้านจัดสรรไปใช้ไม่ถูกต้องมีให้เห็นอยู่เป็นประจำ เช่น กรณีที่นายปกครองจะเล่าให้ฟังต่อไปนี้

ผู้ซื้อบ้านได้ร้องเรียนต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดว่า เจ้าของโครงการได้นำเงินค่าส่วนกลางไปใช้จ่ายในการดูแลรักษาสโมสร เช่น สระว่ายนํ้า ห้องออกกำลังกาย ห้องอบไอนํ้า ฯลฯ ซึ่งไม่สามารถทำได้ ต่อมาคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณาแล้วมีมติให้เจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรรคืนเงินค่าส่วนกลางที่นำไปใช้ในการดูแลสโมสรของหมู่บ้านให้กับผู้ซื้อบ้านเจ้าของโครงการเห็นว่า ตนมีสิทธิที่จะนำเงินค่าส่วนกลางไปใช้จ่ายในการบริหารจัดการและดูแลรักษาสโมสรในหมู่บ้านได้ เพราะบริการของสโมสรเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อบ้านทุกราย จึงนำคดีมาฟ้องศาลเพื่อขอให้เพิกถอนมติดังกล่าว

คดีมีปัญหาว่า เจ้าของโครงการมีสิทธิที่จะนำเงินค่าส่วนกลางหมู่บ้านที่จัดเก็บจากผู้ซื้อบ้านทุกรายไปใช้จ่ายเป็นค่าบริหารจัดการและดูแลรักษาสโมสรของหมู่บ้านได้หรือไม่ เพียงใด?

คดีนี้ศาลปกครองสูงสุดได้วินิจฉัยว่า เมื่อพิจารณาบันทึกข้อตกลง เรื่องการบริการสาธารณะภายในโครงการดังกล่าว ระหว่างเจ้าของโครงการกับผู้ซื้อบ้านซึ่งระบุขอบเขตการให้บริการสาธารณะ ซึ่งประกอบไปด้วย 1. ระบบยามรักษาความปลอดภัย 2. การจัดเก็บขยะมูลฝอยบ้านพักอาศัย 3. การตัดแต่งต้นไม้เพื่อความสวยงามและปลอดภัย 4. กรมธรรม์ประกันภัยเฉพาะที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง 1 ปี นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ 5. ระบบแสงสว่างภายในโครง การเพื่อความปลอดภัย 6. การรักษาความสะอาดส่วนกลาง ทางระบายนํ้าและกวาดถนน และ 7. งานบริการอื่นๆ ในโครงการ ซึ่งแม้บันทึกดังกล่าวมิได้ตกลงเรื่องการบริการสโมสร แต่เมื่อสโมสรจัดทำขึ้นเพื่อให้บริการหรืออำนวยความสะดวกแก่ผู้ซื้อบ้านในโครงการ จึงต้องถือว่าการบริการสาธารณะประเภทสโมสรเป็นงานบริการอื่นๆ ตามข้อ 7. ดังกล่าว

เมื่อสโมสรของโครงการ ประกอบด้วย สระว่ายนํ้า ห้องออกกำลังกาย ห้องอบไอนํ้า ร้านอาหารและเครื่องดื่ม โดยในส่วนของห้องออกกำลังกายและห้องอบไอนํ้านั้น ผู้ซื้อบ้านในโครงการทุกคนมีสิทธิเข้าใช้บริการได้อย่างเท่าเทียมกันโดยไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มแต่อย่างใด ซึ่งเป็นไปตามหลักความยุติธรรมและเป็นการใช้จ่ายอย่างสมเหตุสมผลและเป็นธรรมต่อผู้ซื้อบ้านทุกราย และไม่อาจถือได้ว่าเป็นการกระทำที่ไม่เป็นธรรมต่อผู้ซื้อบ้านในโครงการ ในรายที่ไม่ได้ใช้บริการสโมสร

ดังนั้น เจ้าของโครงการ จึงมีสิทธินำค่าบริการสาธารณะตามบันทึกข้อตกลงระหว่างเจ้าของโครงการ กับผู้ซื้อบ้านในโครงการ มาใช้จ่ายเป็นค่าบริหารจัดการและดูแลรักษาสโมสรได้ ภายใต้หลักเกณฑ์การใช้จ่ายเงินดังกล่าวอย่างสมเหตุสมผล เป็นธรรมและต้องมีหลักฐานการใช้จ่ายพร้อมทั้งบัญชีให้ตรวจสอบและทักท้วงได้

ยกเว้นในส่วนของ “บริการสระว่ายนํ้า” ที่ผู้มาใช้บริการจะต้องชำระค่าบริการสำหรับการลงสระครั้งละ 50 บาท ซึ่งเจ้าของโครงการ ได้เรียกเก็บค่าใช้จ่ายในกรณีนี้จากผู้มาใช้บริการต่างหากแล้วจึงไม่มีสิทธินำค่าบริการสาธารณะไปใช้จ่ายซํ้าเป็นค่าดูแล รักษาสระว่ายนํ้าได้อีก!

มติของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดที่ให้ผู้ฟ้องคดีคืนเงินค่าส่วนกลางที่นำมาใช้จ่ายในสโมสรทั้งหมด จึงเป็นมติที่ยังไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายจัดสรรที่ดินที่ประสงค์จะให้มีการบำรุงรักษาบริการสาธารณะที่เจ้าของโครงการ จัดทำขึ้น เพื่อให้เป็นประโยชน์ส่วนรวมแก่ผู้ซื้อบ้านในโครงการให้คงมีสภาพที่สมบูรณ์ใช้ประโยชน์ได้ในระหว่างที่รอการโอนให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรับไปดำเนินการ เพื่อเป็นประโยชน์สาธารณะแก่ผู้ซื้อบ้านในโครงการต่อไป จึงพิพากษาให้คืนเพียงเฉพาะในส่วนที่มีการเรียกเก็บค่าบริการแล้วคือสระว่ายนํ้า (คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อ. 218/2562)

คดีนี้ศาลปกครองสูงสุดได้วินิจฉัยให้เกิดความชัดเจนว่า เจ้าของโครงการ สามารถนำเงินค่าบริการสาธารณะ หรือค่าส่วนกลางไปใช้บริหารจัดการและดูแลรักษาสโมสรในหมู่บ้านจัดสรร หากการดำเนินการเป็นไปเพื่อประโยชน์ส่วนรวมแก่ผู้ซื้อบ้านได้ เพราะถือเป็นงานบริการอื่นๆ ในโครงการตาม บันทึกข้อตกลงฯ ภายใต้การใช้จ่ายที่ต้องเป็นไปอย่างสมเหตุสมผลและมีหลักฐานในการใช้จ่ายจริงสามารถตรวจสอบได้ ยกเว้นบริการที่มีการเรียกเก็บค่าบริการเฉพาะแล้ว เช่น สระว่ายนํ้านั่นเองครับ ผู้สนใจสามารถศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้จากคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดดังกล่าวข้างต้น ...(ปรึกษาคดีปกครองได้ที่สายด่วนศาลปกครอง 1355) 

อุทาหรณ์ จากคดีปกครอง โดย นายปกครอง

หน้า 7 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3484 ระหว่างวันที่ 4 - 6 กรกฎาคม 2562