กระทุ้งรัฐอุ้มอสังหาฯ หยุดเกมสงครามราคา

ชี้ตลาดครึ่งปีหลังยังมีลุ้น ขอรัฐยกเลิก LTV- เลื่อนภาษีที่ดิน-ผ่อนปรนผู้ซื้อคนไทย- ต่างชาติ กระตุ้นภาพรวม รักษาเสถียรภาพธุรกิจหลังโควิด-19

ตัวเลขสต็อกหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมทั่วพื้นที่ กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC คาดการณ์ล่าสุด ว่า ณ สิ้นปี 2563 อาจทะลุ 2.1 แสนหน่วย มูลค่ามหาศาลมากกว่า 1.34 ล้านล้านบาท สูงสุดในรอบ 5 ปีสำรวจ เนื่องจากอัตราดูดซับในตลาดลดต่ำลงตั้งแต่ช่วงปี 2562 ซึ่งเผชิญกับปัญหาสงครามการค้าโลก เศรษฐกิจภายในประเทศ และกฎเหล็ก มาตรการกำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) เรื่อยมาถึงวิกฤติไวรัสโควิด-19 ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้นั้น กลายเป็นภาพสะท้อนของผลกระทบต่างๆ กดดันตลาดกำลังตกอยู่ในภาวะเสี่ยงสูง เพราะซัพพลายเกินดีมานด์หลายเท่าตัว งานหนักผู้ประกอบการหืดจับ ต้องแบกภาระค่าใช้จ่ายส่วนเกิน แม้แนวโน้มช่วงครึ่งปีหลังยังมีลุ้น จากความเชื่อมั่นผู้บริโภคจะเริ่มกลับมา แต่ภาวะขายช้า ไร้แรงรัฐกระตุ้นถูกจุด ภาพตลาดฟื้นตัวอาจเลือนลาง

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ธอส. ระบุว่า ตลาดอสังหาฯขณะนี้ กำลังผิดรูปผิดร่าง จากภาพผู้ประกอบการต่างๆ ดิ้นหนีตาย เร่งระบายสต็อกเหลือขายที่มีอยู่ในตลาดนับแสนหน่วย โดยการแข่งขันกันลดราคา แบบที่ไม่สามารถจะหาส่วนไหนมาลดได้อีกแล้ว เพียงแค่หวังกำเงินสด เพื่อเพิ่มสภาพคล่องของตนเอง อีกแง่แม้เข้าใจวัตถุประสงค์ ว่าต่างต้องการระบายสต็อกของตนเองให้ติดมือเหลือน้อยที่สุด ลดภาระต้นทุน เมื่อกฎหมายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประกาศใช้ แต่กลับกลายเป็นการสร้าง Price War หรือ สงครามราคาให้กับตลาด ซึ่งทำให้การเติบโตของตลาดก่อนหน้าที่สร้างกันมาก่อนหน้าเสียหาย และเกรงว่าจะมีผลต่อเสถียรภาพของตลาดในระยะยาว

ด้าน นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ภาคอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ไม่ต่างจากภาคธุรกิจอื่นๆ แต่ขณะนี้ ยังคงรอแนวนโยบายที่รัฐจะยื่นมือเข้ามากระตุ้นช่วยเหลือ หลังจากนำร่องดูแลในภาคประชาชน และกลุ่มธุรกิจเปราะบางไปแล้ว เพราะ ภาวะของ ธุรกิจอสังหาฯตอนนี้ อาการแย่ อย่างต่ำอึดอยู่ต่อได้ไม่เกิน 3-6เดือนเท่านั้น โดยเฉพาะในฝั่งผู้ประกอบการ ที่กำลังจะเผชิญปัจจัยลบอีกหลายเรื่อง เพราะแม้ก่อนหน้า ธปท.จัดสรรวงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ (Soft Loan) เสริมแกร่งให้ แต่เพียงพอแค่บริหารจัดการค่าใช้จ่ายของบริษัทแต่ละเดือนเท่านั้น หรือ การที่รัฐขยายระยะเวลามาตรการลดค่าโอนฯ และจดจำนอง แทบจะ100%ให้กับฝั่งผู้ซื้อ ก็เปรียบเป็นเพียง “ ยาพาราฯ ” ลดอาการปวดได้เล็กน้อยเท่านั้น จนไม่แน่ชัดว่าจะสามารถพยุงตลาดได้นานแค่ไหน

โดยจะขึ้นอยู่กับยอดการโอนกรรมสิทธิ์หลังไตรมาส 2 เป็นต้นไป ซึ่งคาดแนวโน้มน่ากังวล เนื่องจากโควิด-19 ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นอีกในทุกกลุ่มอาชีพ ขัดแย้งกับหน่วยเหลือขายในตลาด 1.75 แสนหน่วย (ณ สิ้นปี 2562) โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมจำนวน 7.6 หมื่นหน่วย ในจำนวนนั้นมากกว่า 50% อยู่ในสถานะยังไม่ก่อสร้างและอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์ก่อรายได้ จะเกิดขึ้นได้เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งโครงการเท่านั้น จึงน่ากังวล ถึงปัญหาสภาพคล่องทางการเงินของแต่ละบริษัท แม้แต่รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ก็ตาม อยากให้รัฐเร่งช่วยเหลือ

“ ขณะนี้สต็อกที่ดินที่ถือครองอยู่ของผู้ประกอบการก็จะเริ่มเป็นปัญหาแล้ว นอกนั้น อาจมีกฎหมายใหม่ๆ ออกมาอีก เช่น กฎหมายจัดสรร หรือ กรณีข้อเรียกร้องฝั่งผู้บริโภค ซื้อแล้วผ่อนไม่ไหว คืนได้ทุกยูนิต ยิ่งซ้ำเติมการทำธุรกิจวอนขอเลื่อนมาตรการใดๆ หรือนโยบายเชิงลบออกไปก่อน เพราะศึกอีกเรื่องที่รอข้างหน้า คือ ภาพปัญหาสภาพคล่องของบริษัทรายใหญ่ ณ สิ้นปี ครบงวดชำระหุ้นกู้ ซึ่งจะส่งผลต่อเสถียรภาพของตลาดให้สั่นคลอนได้ ”

ขณะที่นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า อัตราการดูดซับของตลาดทั้งแนวราบและแนวสูง ที่ต่ำลง ไม่ถึง 2% ในช่วงปีนี้

ประกอบกับดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและผู้บริโภคไม่ค่อยดีนัก เป็นอุปสรรคใหญ่ของตลาด และแม้ตลาดแนวราบไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV หนักหน่วงเท่าแนวสูง เพราะลูกค้าเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ ซื้ออยู่จริง แต่เงื่อนไขที่ ธปท.ขีดไว้ ทั้งประเด็นกลุ่มผู้กู้ร่วม หรือ ความสับสนต่อวงเงินสินเชื่อ ที่ไม่ชัดเจนว่า แท้จริงแล้ว คำนวณจากราคาประเมินของกรมที่ดิน หรือ ราคาซื้อขายจริงกันแน่ และผู้ประกอบการกำลังอ่วม จากการเตรียมถูกเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งแนวราบโดนทั้ง 2 เด้ง คือ 1.ถูกเรียกเก็บจากแลนด์แบงก์ที่ซื้อสะสมไว้ เพื่อทยอยปลูกสร้างเป็นเฟส 2.หน่วยที่สร้างแล้วเสร็จแต่เหลือขายเกิน 3 ปีในอัตราสูงสุด ทั้ง 2 ส่วน คือ ภาระต้นทุนที่ผู้ประกอบการต้องแบกรับ ท่ามกลางภาวะขายยาก จากปัญหาเศรษฐกิจยุคโควิด-19

“ธุรกิจอสังหาฯ เป็นธุรกิจเดียวที่ถูกเรียกเก็บจากสต็อก กระทบหลายส่วน ถ้าเลื่อนการบังคับใช้ภาษีที่ดินฯใหม่ไม่ได้ ก็อยากให้กลับมาทบทวนเงื่อนไขบางประการที่ยังสับสน เช่น ประเภท ราคา ลักษณะการถือครอง ส่วนมาตรการกระตุ้น อะไรที่จะออกมา ต้องมีผลกับทั้งตลาด ไม่ใช่เพียงเซ็กเม้นท์ราคาต่ำกว่า 3 ล้าน หรือควรปล่อย Sofe Loan ให้ฝั่งผู้ซื้อ ในอัตราดอกเบี้ยต่ำ ”

ส่วนนายรุ่งรัตน์ ลิ่มทองแท่ง ฐานะ อุปนายกและเลขาธิการ สมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า กลุ่มอาคารชุด หรือ ตลาดคอนโดฯ กำลังจับตาผลกระทบจากโควิด-19 ซึ่งจะสะท้อนออกมาชัดเจนในช่วงสิ้นไตรมาส 2 โดยประเมินว่าจะอ่วมซ้ำเติมพิษ LTV ที่มีอยู่เดิม หลังผู้ประกอบการหลายราย เผยข้อมูลว่า ยอดรีเจ็กต์ หรือ ปฎิเสธสินเชื่อ เกิน 60-70% แล้ว ซึ่งหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคคลี่คลาย สงครามราคาหยุดลง ยอดขาย ยอดโอนฯของหลายๆบริษัท จะชะลอตัวลงอีก เพราะลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ยูนิตขายแล้ว ถูกวนนำกลับมาขายใหม่ จึงต้องการให้รัฐ นอกจากปลดล็อก LTV ให้ภาคอสังหาฯแล้ว ยังต้องการให้สถาบันการเงิน ผ่อนคลายเงื่อนไขในการยื่นกู้สำหรับกลุ่มลูกค้าด้วยเช่นกัน เพื่อเพิ่มโอกาส เติมสัดส่วนลูกค้าในตลาด เพราะขณะนี้ทุกอาชีพ ถูกสถาบันการเงินตีตราว่าเป็นกลุ่มเสี่ยง ซึ่งจะทำให้ตลาดคอนโดฯปีนี้ เสี่ยงมากกว่าแนวราบ

“มาตรการอะไรที่จะเป็นลบกับตลาด ต้องชะลอออกไปก่อน เพราะเศรษฐกิจได้รับผลกระทบหนักจากโควิด ขณะอสังหาฯ เป็นตลาดที่มีของพร้อมรอขายอยู่แล้ว ยังมีหวังอยู่มากกับลูกค้าจีน แนวโน้มกลับมาซื้อเยอะ ของที่มีอาจไม่พอขายด้วยซ้ำ ฉะนั้น มาตรการ LTV ,ภาษีที่ดิน ต้องเลื่อนไปก่อน ส่วนมาตรการลดค่าจดจำนอง ต้องขยายฐานกระตุ้นทุกเซกเม้นท์”

ทั้งนี้ ทั้ง 3 สมาคม ยังคาดการณ์ว่า ในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 ทิศทางการฟื้นตัวของเศรษฐกิจของไทยจะดีขึ้น จากมาตรการคลายล็อกควบคุมโรคที่มีประสิทธิภาพ อย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งมองเห็นโอกาสในกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนต่างชาติ ที่จะกลับเข้ามาในไทยเพิ่มขึ้น การเตรียมพร้อม ลดเงื่อนไขที่เป็นอุปสรรคไว้เพื่อรองรับ จะเป็นส่วนช่วยให้ตลาดฟื้นตัวเร็ว ด้านศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ระบุว่า ปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนรวบรวมความคิดเห็นของผู้ประกอบการทุกกลุ่มถึงข้อเรียกร้อง ก่อนจัดทำรายงานเสนอไปยังรัฐบาล สำหรับการพิจารณามาตรการกระตุ้น ซึ่งเชื่อว่าจะเกิดขึ้นเร็วๆนี้

หน้า  19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับ 3,579 วันที่ 31 พฤษภาคม -3 มิถุนายน 2563