อสังหาฯ อีอีซี จ่ออ่วม กำลังซื้อหาย 50-80%
ล็อกดาวน์พื้นที่อีอีซี ฉุดยอดลูกค้าเยี่ยมชมโครงการจังหวัดชลบุรีแล้ว 50% ขณะระยอง ยอดร่วง 80% ด้านนายกสมาคมอสังหาฯ 2 จังหวัด ประสานเสียง วอนรัฐเร่งออกมาตรการมากระตุ้นกำลังซื้อ หวั่นวูบหนักกว่าปี 2563 หลังลูกค้าบ้าน 1-2.5 ล้านบาท กลุ่มคนในโรงงานตระหนก อีกทั้งแบงก์เข้มไม่ยอมปล่อยสินเชื่อ
โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ซึ่งเป็นแผนยุทธศาสตร์ดึงดูดการลงทุนในพื้นที่สำคัญ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ซึ่งส่งผลให้ที่ผ่านมา ทั้ง 3 จังหวัด จัดเป็นทำเลดาวเด่น และ Safe Zone ที่ปลอดภัย สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัย เนื่องจากเป็นแหล่งงานด้านอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ของประเทศ มีกำลังซื้อหลากหลาย ตั้งแต่พนักงานในโรงงานระดับล่าง ไปจนถึงระดับหัวหน้า ผู้บริหาร เจ้าของกิจการ นักธุรกิจทั้งในและต่างประเทศที่เข้ามาลงทุน สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ ช่วงปี 2562 ที่ยังเติบโตได้ สวนทางตลาดภาพรวมทั้งประเทศ
ขณะช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563 (ม.ค.- ก.ย.) พบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นประเภทธุรกิจ ที่มีการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทใหม่สูงสุดในพื้นที่อีอีซี เป็นอันดับแรก ราวอีก 772 ราย ไม่นับถึงแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย ในช่วงปี 2564 ที่เผยแผน ยกให้พื้นที่อีอีซี เป็นยุทธศาสตร์ใหญ่ในการปักหมุดยิ่งตอกย้ำความสำคัญของตลาดอีอีซี
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด -19 ในประเทศ ที่ยังคงขยับขึ้นในอัตราเร่ง จนนำไปสู่ รัฐบาลงัดใช้มาตรการล็อกดาวน์เข้มข้น เช่น คำสั่งงดเดินทางข้ามจังหวัด, ปิดสถานบริการ, งดการจัดงานรื่นเริง เว้นงานโปรโมทการท่องเที่ยว กระทบต่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจและสังคม โดยเฉพาะในพื้นที่ ชลบุรี และระยอง ซึ่งถูกจัดเป็น 2ใน 5 จังหวัดพื้นที่สีแดงควบคุมสูงสุด จากตัวเลขผู้ติดเชื้อจำนวนมาก และมีความเสี่ยงสูงนั้น พบเริ่มส่งผลต่อภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซีอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และมีความเสี่ยงจะอ่วมหนัก หากมาตรการที่ประกาศใช้มีผลในระยะยาวเกินกว่า 1 เดือน
โดยนายมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี ยอมรับกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า การแพร่ระบาดระลอกใหม่ของโควิด-19 ในพื้นที่ชลบุรีครั้งนี้ มีความน่ากังวลมากกว่า การแพร่ระบาดในรอบแรก เมื่อช่วงปี 2563 ที่คาดการณ์ภาพรวมทั้งปี ตลาดน่าจะติดลบในแง่ยอดขายราว 15% เท่านั้น (จากเดิมคาด -30%) เนื่องจากภาพรวมกำลังซื้อขณะนั้น ได้แรงสนับสนุนการตัดสินใจซื้อ จากมาตรการกระตุ้นโดยภาครัฐ เช่น มาตรการบ้านดีมีดาวน์ ,มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และการจดจำนอง 0.01% รวมถึง ปัจจัยบวก อัตราดอกเบี้ยนโยบายในระดับต่ำต่อเนื่อง ทำให้มีแรงซื้อจากลูกค้ากลุ่มกลาง-บน เข้ามาชดเชยฐานลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นพนักงานในอุตสาหกรรมยานยนต์ที่หายไปจากตลาด จากการถูกลดเวลาทำงาน และถูกเลิกจ้างในหลายโรงงาน เนื่องจากยอดส่งออกไปต่างประเทศหยุดชะงัก
แต่สถานการณ์ในปัจจุบัน เริ่มมีความน่าเป็นห่วง เนื่องจากมาตรการล็อกดาวน์ส่งผลให้อัตราการเข้าเยี่ยมชมในแต่ละโครงการหายไปแล้วราว 50% ขณะผลกระทบด้านยอดขายนั้น คาดจะสามารถประเมินได้อย่างชัดเจนในช่วงสิ้นเดือนมกราคมนี้ คาดแนวโน้มไม่ดี เพราะยังไม่มีมาตรการใดๆออกมากระตุ้นจากรัฐบาล
“ตลาดที่อยู่ชลบุรี น่ากังวล เพราะนอกจากจะคาดหวังกลุ่มลูกค้าต่างชาติให้เข้ามาช่วยดูดซับไม่ได้แล้ว ขณะนี้เท่าที่ติดตามข่าว ยังไม่มีมาตรการกระตุ้นที่ชัดเจนออกมาจากทีมเศรษฐกิจของรัฐบาล ซึ่งหากตลาดไร้แรงหนุนตลาดคงฟื้นตัวยาก และมีแนวโน้มติดลบมากกว่าปีที่แล้ว”
ด้านนายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง ระบุว่า แม้การระบาดรอบใหม่ ไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรงกับตลาดอสังหาฯ แต่มาตรการล็อกดาวน์ ทำให้ลูกค้าซื้อบ้านตื่นตระหนก ขณะนี้ยอดเยี่ยมชมโครงการหายวูบแล้วราว 80% ซึ่งอยู่ระหว่างติดตามสถานการณ์ ว่าจะซ้ำรอยเดียวกับภาวะตลาดที่เกิดขึ้นในช่วงปีที่แล้วหรือไม่ เนื่องจากผลกระทบขณะนี้กระจุกตัวอยู่เพียงในกลุ่มผู้ซื้อที่เรียกว่า Blue collar เช่น คนทำงาน นอกออฟฟิศ, กลุ่มผู้ใช้แรงงานในโรงงาน หรือไซต์งานต่างๆในอุตสาหกรรมยานยนต์ ซึ่งบางส่วนเริ่มถูกลดเวลางาน หรือ ลดโอทีลง กระทบกลุ่มผู้ซื้อบ้านในราคา 1 - 2.5 ล้านบาท ส่วนกลุ่ม White Collar พนักงานบริษัท กลุ่มหัวหน้า ผู้บริหาร มีรายได้คงที่ ในอุตสาหกรรมปิโตรเคมี, เคมิคอล, ออยล์ แอนด์ แก๊ส ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อบ้านในราคา 2.5-5 ล้านบาท ยังไม่ได้รับผลกระทบ
อย่างไรก็ตาม ต้องการให้รัฐบาลเร่งพิจารณามาตรการออกมากระตุ้นตลาด เช่น การสานต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ หรือ ยกเลิกมาตรการ แอลทีวี เพื่อเป็นการเพิ่มกำลังซื้อ ในกลุ่มผู้ซื้อ หลังที่ 2 , 3 ซึ่งหายไปจากตลาดอย่างสิ้นเชิง เนื่องจากไม่มีเงินวางดาวน์ในระดับสูงตามเงื่อนไข อีกทั้งตลาดยังเผชิญกับปัญหาความเข้มงวดของสถาบันการเงิน ทั้งการปล่อยกู้สินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการ และสินเชื่อรายย่อย ที่เป็นไปอย่างยากลำบาก และใช้เวลาพิจารณานาน แม้กระทั่งบ้านราคาถูก ราวล้านบาทต้นๆ ก็ตาม ซึ่งหากไม่ปลดล็อก อาจส่งผลต่อภาพรวมตลาดในอนาคตได้
“ตั้งแต่ต้นปี ปัญหาหลัก คือ ธนาคารไม่ยอมปล่อยสินเชื่อ บางแห่งรับเรื่องไว้ แต่ไม่มีโปรโมชั่นดอกเบี้ยสนับสนุนผู้ซื้อ เช่น เดิม ลูกค้าเงินเดือน 25,000- 30,000 บาท กู้บ้านได้ราคา 2 ล้าน แต่ปัจจุบันให้แค่ล้านต้นๆ ลูกค้าก็ต้องรอ เบื้องต้น อยากให้รัฐบาลเลิก LTVไปก่อน และลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ ให้ถึงระดับบ้าน 10 ล้าน ซึ่งจะช่วยเพิ่มผู้ซื้อกลุ่มใหญ่เข้ามาในตลาดได้อีกมหาศาล”
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ประมาณการทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยอีอีซี ปี 2564 ว่า ณ ครึ่งปีแรก มีหน่วยรอขายรวม 71,555 หน่วย มูลค่ารวม 249,491 ล้านบาท
หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,644 วันที่ 14 - 16 มกราคม พ.ศ. 2564