‘เสนา’เดือด ขนโครงการราคาตํ่าล้าน ชิงตลาด

สถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 (Covid-19) ส่งผลกระทบไปยังธุรกิจ และอุตสาหกรรมแทบทุกส่วน โดยอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นอีกหนึ่งกลุ่มที่ไม่สามารถหลีกหนีภาวะดังกล่าวนี้ไปได้ แม้ว่ารัฐบาลจะมีการผลักดันโครงการถไฟฟ้าหลายสายหลากสีให้เกิดขึ้นก็ตาม แต่ก็ยังไม่สามารถสร้างความต้องการซื้อให้เกิดขึ้นได้มากมายเท่าใดนัก
ความสามารถการซื้อลดลง

ทั้งนี้ “ฐานเศรษฐกิจ” ได้มีโอกาสจับเข่าพูดคุยกับ นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งสะท้อนมุมมองต่อภาคอสังหาฯในปี 64 ได้อย่างน่าสนใจ ว่า สิ่งที่น่าเป็นห่วงในเวลานี้ต่อผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ คือความเต็มใจที่จะซื้อ หรือความสามารถในการซื้อ (Ability to Buy) ซึ่งอาจจะมีไม่มากเท่ากับปีที่ผ่านมา เนื่องจากภาวะทางด้านรายได้ ที่ถูกบีบบังคับจากสถานการณ์ทางด้านเศรษฐกิจ ทำให้สภาพคล่องทางการเงินถดถอย

“ยกตัวอย่างแบบง่าย เช่น ปี 62 หลายธุรกิจยังมีการจ่ายโบนัสให้กับพนักงาน โดยกลุ่มธุรกิจโรงแรมที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดเวลานี้ช่วงปี 62 ก็ยังเป็นธุรกิจที่ดีมาก จากการที่ไทยมีนักท่องเที่ยวเข้ามากว่า 40 ล้านคน หรือเรียกว่ามากที่สุดในโลก แต่พอถึงปี 63 กลับกลายเป็นธุรกิจที่แย่มาก ผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมดังกล่าวปี 63 ยังอยู่ได้เพราะอาจะมีเงินโบนัสจากปีก่อน แต่ปีนี้เงินก็ลดน้อยลง การรักษางานก็ยังไม่รู้ว่าจะทำได้หรือไม่ เปรียบเสมือนแผลที่ยังรักษาไม่หาย ยิ่งนานวันก็ยิ่งเป็นมากขึ้น ดังนั้น จึงเป็นความกังวลต่อความสามารถในการซื้อของปีนี้แม้ว่าจะมีความต้องการก็ตาม”

สำหรับปีที่ผ่านมาเป็นปีที่อสังหาฯ มีการเปิดโครงการน้อยมาก  ทุกผู้ประกอบการต้องพยายามรักษาสมดุลระหว่างความต้องการซื้อและขาย ไม่ให้เกิดความต้องการขาย หรือโอเวอร์ซัพพลายมากจนเกินไป ซึ่งถือว่าเป็นข้อดีต่ออุตสาหกรรม อย่างไรก็ดีปี 64 ทุกบริษัทจะเร่งกลับมาเปิดโครงการ โดยปีที่ผ่านมาขายได้แต่ก็เป็นการตัดราคาขายกัน ซึ่งปีนี้ไม่ว่าอย่างไรก็ต้องเปิดโครงการ  ไม่เช่นนั้นจะไม่มียอดในปีต่อไป  โดยธุรกิจอสังหาฯก็เหมือนหนูติดจั่น ซึ่งจะต้องวิ่งต่อไปเรื่อยๆ เพราะไม่ใช่รายได้ที่มีเข้ามาจะสม่ำเสมอ 

อย่างไรก็ดี แม้ว่าจะมีการเปิดโครงการมากขึ้น แต่ทุกรายก็จะกลัวความเสี่ยง เพราะฉะนั้นก็จะเลือกเปิดโครงการที่มีราคาไม่สูงมาก และโครงการที่ขนาดเล็กลง โดยเชื่อว่าส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นไปที่โครงการแนวราบมากกว่าโครงการแนวสูง แม้ว่ารถไฟฟ้าจะเกิดขึ้นหลายสาย ซึ่งประโยคหนึ่งที่กล้าพูดก็คือ รถไฟฟ้าปลายสาย ซึ่งมีผลทำให้ราคาที่ดินขยับสูงขึ้น โดยมาพร้อมกับราคาค่าเดินทางที่มากขึ้น  ซึ่งทำให้ผู้บริโภคซื้อที่อยู่อาศัยไม่ไหว 

“หากต้องการให้เมืองขยาย แน่นอนว่าราคาบ้านที่ไม่แพงจะต้องอยู่ไกลเมืองมากขึ้น แต่ถ้าจะทำให้คนซื้อบ้านได้รายจ่ายค่าเดินทางจะต้องไม่แพง ไม่เช่นนั้นก็ไม่สามารถซื้อบ้านได้อยู่ดี และจะกลายเป็นปัญหาสังคมตามมา หากเกษียณอายุจากการทำงานแล้วยังไม่มีบ้านอยู่  ดังนั้น รัฐบาลต้องมีแนวทางในการช่วยกระตุ้นให้คนใช้รถไฟฟ้าก่อน ก็จะทำให้มีรายได้จากค่าโฆษณา เมื่อราคาลดลงผู้ใช้ก็จะเพิ่มขึ้น ราคาบ้านที่ซื้อได้ก็จะอยู่โซนปลายสายรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นหน้าที่ของรัฐที่จะเข้ามาทำให้กลไกลตลาดทำงาน” 

บ้านไม่แพงยังเป็นที่ต้องการ

นางสาวเกษรา กล่าวต่อไปอีกว่า แผนการเปิดโครงการสำหรับปี 64 ของบริษัทน่าจะอยู่ที่ประมาณ 10 โครงการ โดยจะแบ่งเป็นอย่างละครึ่งสำหรับโครงการแนวราบ ซึ่งจะมีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และโครงการแนวสูงโดยจะเน้นที่ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเป็นหลัก แต่ก็จะมีบางโครการที่ราคาสูงกว่า 1 ล้านบาทขึ้นไป

อย่างไรก็ดี กลยุทธ์ของเสนาในปีนี้ก็ต้องสอดคล้องไปกับกลไกลของตลาดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยสิ่งที่มองเห็นคือ ที่อยู่อาศัยราคาไม่สูงมากยังคงเป็นความต้องการของตลาดอยู่เสมอ  และเป็นตลาดที่ใหญ่มาก เพราะฉะนั้นในปี 64 เสนาจึงเตรียมที่จะนำเสนอคอนโดราคาต่ำกว่าล้านประมาณ 7-8 โครงการ โดยไม่ใช่คอนโดราคาไม่สูงธรรมดา แต่เป็นเสมือนบีโอไอคอนโด  ซึ่งทำเลส่วนใหญ่ก็จะเปิดใกล้กับแหล่งงาน เช่น หน้านิคมอุตสาหกรรม โดยปัจจัยเรื่องค่าเดินทางจะไม่มีผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อ กลยุทธ์ของบริษัทก็คือการทำให้ผู้บริโภคใช้เงินผ่อนบ้านแทนการจ่ายค่าเช่าอพาร์ทเมนต์

“ยอมรับว่าการเปิดโครงการใหม่มาพร้อมกับความกังวลเช่นกัน เพราะปฏิเสธไม่ได้ว่าช่วงที่คอนโดบูมมาก เกิดจากการมีกลุ่มนักลงทุนที่ค่อนข้างมาก แต่กลับช่วงเวลานี้การลงทุนดูเหมือนจะเป็นเรื่องที่ยาก ไม่ว่าจเป็นการซื้อเพื่อหวังผลตอบแทนจากการเช่า หรือขาย เพราะฉะนั้นกลุ่มลูกค้าที่เกิดขึ้นจึงต้องมาจากความต้องการที่แท้จริง (Real Demand)”

สร้างจุดสนใจดูดความต้องการ

นางสาวเกษรา กล่าวอีกว่า กำลังซื้อของผู้บริโภคยุคปัจจุบันลดลงจากโควิด-19 โดยมีทั้งที่ถูกกระทบทางตรง และทางอ้อม ซึ่งส่งผลให้เกิดความกังวลไม่กล้าที่จะใช้จ่าย เกิดความระมัดระวังมากขึ้น โดยเหมือนมีปัจจัยเสี่ยงเพิ่มเข้ามาสำหรับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งไม่ได้โดนหมัดน็อกโดยตรง แต่โดนหมัดแย็บไปแย็บมา

อย่างไรก็ตาม แนวทางในการรับมือที่ดีที่สุดนั้น ต้องยอมรับว่าเสนาคงไปแก้เรื่องเศรษฐกิจให้ดีขึ้นไม่ได้ ต้องแก้ที่ตนเองเป็นสำคัญ โดยพยายามควบคุมความต้องการซื้อที่มีน้อยให้หันมาสนใจโครงการของบริษัทให้มากที่สุด ซึ่งจะต้องพยายามเค้นให้ได้ว่าปัจจัยที่ทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจเลือกซื้อคืออะไร แน่นอนว่าลำดับแรกคงเป็นเรื่องของราคา เพราะฉะนั้น การบริหารจัดการต้นทุนจึงเป็นกุญแจที่สำคัญ

หลังจากนั้นจึงตามมาด้วยบริการที่ดี โดยสิ่งที่ดีที่สุดก็คือการรู้ให้เร็วที่สุด เนื่องจากปัจจุบันผู้บริโภคมีการยกเลิกการจองเป็นจำนวนมาก  โดยถือว่าเป็นสิ่งที่ไม่ดีต่อธุรกิจเสมือนเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) เพราะทำให้ผู้ประกอบการเสียโอกาส และทำให้คาดคะเนกระแสเงินสดไม่ได้ อีกทั้งยังตามมาด้วยการสูญเสียโอกาส เสียค่าใช้จ่ายในเรื่องของพนักงาน  การทำตลาด การตกแต่ง สำหรับบริษัทแล้ว  หากมีการถูกยกเลิกและสามารถรู้ได้เร็วที่สุดจะเป็นเรื่องที่ดีมาก

“ยกตัวอย่างเช่น มีบ้านอยู่ 20 หลังแต่มีผู้ต้องการซื้อเพียง10 คน เราจะต้องเค้นให้ได้ว่าปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อคืออะไร ต้องทำให้ 10 รายนั้นสนใจผลิตภัณฑ์ของบริษัทให้ได้มากที่สุด ทำดีที่สุดได้เท่านี้  เพราะเราไม่สามารถเปลี่ยนความต้องการซื้อจาก 10 รายให้กลายเป็น 20 รายได้”

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41  ฉบับที่ 3,658 วันที่ 4 - 6 มีนาคม พ.ศ. 2564

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :

• "เราชนะ" ขยายเวลาลงทะเบียนกลุ่มต้องการความช่วยเหลือเป็นพิเศษถึง 26 มี.ค.
• ปลื้ม! “เราชนะ” ยอดใช้จ่ายหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจไทยพุ่งกว่า 7.7 หมื่นล้านบาท
• ขอทบทวนสิทธิ"เราชนะ"กลุ่มพิเศษ ไม่มีสมาร์ทโฟน เริ่มเมื่อไร-ไทม์ไลน์รับเยียวยา เช็กที่นี่
• ยอดติดเชื้อโควิด 6 มี.ค. 64 รายใหม่ 64 ราย สะสม 26,305 ราย
• ราชกิจจา เผยแพร่ ประกาศห้ามชุมนุม-มั่วสุม  เสี่ยงโควิด-19 ฝ่าฝืนคุก 2 ปี ปรับ 4 หมื่น