สูตร 2 ขา ‘ทีดีอาร์ไอ’ ต่างชาติซื้ออสังหาฯไทย

ในภาวะที่การขายอสังหา ริมทรัพย์ภายในประเทศชะลอตัว มักเกิดการเรียกร้องโดยผู้ประกอบการอยู่บ่อยครั้ง ให้รัฐเปิดช่องส่งเสริมให้คนต่างชาติสามารถเข้ามาซื้อ - อยู่อาศัยได้มากขึ้น โดยเฉพาะช่วง “โควิด”

เมื่อเดือนกันยายน 2563 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตบเท้าหารือนายกรัฐมนตรี เสนอแนวทางให้รัฐบาลช่วยเหลือธุรกิจ แต่กลับยังไม่เห็นเป็นรูปธรรม ล่าสุดมีกระแสข่าว นายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาวน์ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพลังงาน ระบุว่า เตรียม ออกพระราชกำหนด (พ.ร.ก.) ดึงต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมได้ถึง 70-80% รวมทั้งปลดล็อกให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้ ปลุกกระแสวาทกรรม “ขายชาติ” อีกรอบ

ประเด็นดังกล่าว นายนณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส ด้านนโยบายเศรษฐกิจส่วนรวมและเศรษฐศาสตร์ประยุกต์ สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย(ทีดีอาร์ไอ) ซึ่งครํ่าหวอดในวงการศึกษาวิจัย ถึงวิกฤติและโอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า กระแสข่าว รัฐบาลเตรียมปลดล็อกให้ต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยของไทยได้อย่างเสรี ยังเป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาในรายละเอียดอย่างรอบคอบ เพื่อไม่ให้สุ่มเสี่ยง กระทบต่อการอยู่อาศัยของคนไทยในอนาคต เบื้องต้นในเชิงเศรษฐศาสตร์ที่จะเกิดประโยชน์ต่อชาติอย่างแท้จริงนั้น ส่วนตัวเสนอ 2 แนวทางควบคู่กัน ดังนี้ 1. ต่างชาติทดแทนอย่างเหมาะสม กล่าวคือ ไม่ใช่การเปิดให้ต่างชาติเข้ามาซื้อได้อย่างเสรี แต่รัฐควรกำหนดว่าในแต่ละปี จะให้เกิดการซื้อ-ขาย ได้กี่หน่วย มูลค่าเท่าไหร่ ในลักษณะโควตา โดยให้เน้นในกลุ่มอสังหาฯ มูลค่าสูงเท่านั้น เพื่อให้เม็ดเงินสะพัดในระบบอย่างแท้จริง เช่นเดียวกับทำเล ขณะนี้ พื้นที่ที่เหมาะสมยังมองกรอบอยู่ในทำเลเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี เป็นหลัก เนื่องจากมีศักยภาพสูง เป็นพื้นที่การเข้ามาทำงานของคนต่างชาติและมีกำลังซื้อสูง เพื่อให้มาทดแทน ดีมานด์ของคนไทย ที่ยังไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้

โดยกำหนดเป็นโซนเฉพาะ อย่างเช่นโมเดล “ไชน่าทาวน์” ในสหรัฐอเมริกา แต่ไม่ให้มีปัญหาความขัดแย้งกับคนในพื้นที่ ผ่านการทำประชาพิจารณ์ถึงหลักเกณฑ์ และเปิดช่องให้อิสระในด้านวัฒนธรรม วิถีชีวิตบางส่วน ของผู้อาศัยในโซนนั้นๆ หรือมีสิทธิ์ออกเสียงใดๆได้ ไม่เช่นนั้น จะไม่เกิดความต้องการ

2. แก้ปัญหาการไร้ที่อยู่อาศัยของคนไทย เดิมแม้รัฐมีนโยบายดูแลช่วยเหลือคนรายได้น้อยให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง แต่ต้องไม่ลืมว่า ยังมีคนไทยอีกจำนวนมาก ที่ยังไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ เนื่องจากมีรายได้พอเลี้ยงแค่ปากท้องเท่านั้น

บางกลุ่มทำได้เพียง “การเช่าอยู่ระยะยาว” ไม่มีกำลังซื้อพอที่จะเป็นเจ้าของ เมื่อรัฐมีความคิดเปิดพื้นที่ให้คนต่างชาติ ก็ควรมีนโยบายหรือโมเดลช่วยเหลือ
คนไทยกลุ่มนี้เช่นกัน

ความคืบหน้าขณะนี้คณะทำงานเศรษฐกิจที่รัฐบาลตั้งขึ้นมาอยู่ระหว่างจัดทำรายละเอียดในแนวทางแก้กฎหมายต่างๆ เพื่อให้เห็นเป็นรูปธรรม จะมีรายละเอียดออกมาภายในปี 2564 แต่สำหรับกูรูอสังหาฯ อย่างนายอธิป พีชานนท์ กลับมอง เป็นการแก้ปัญหาที่ผิดจุดอีกครั้ง เปรียบเป็นการ “เกาไม่ถูกที่คัน” เนื่องจากเดิมทีปัญหาที่ทำให้ต่างชาติมีอุปสรรคในการซื้ออสังหาฯไทย ไม่ใช่สัดส่วนที่น้อยเกินไป แต่กลับเป็นเงื่อนไขในการโอนเงินข้ามประเทศ ที่หากแก้ไขข้อบกพร่องดังกล่าวได้ ก็ไม่มีความจำเป็นต้องแก้กฎหมายหลายฉบับ

หน้า 1 ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,672 วันที่ 22 - 24 เมษายน พ.ศ. 2564