การระบาดของไวรัสโควิด 19 ในไทยระลอกที่ 3 ซึ่งหลายฝ่ายคาดการณ์กันว่า อาจต้องใช้เวลาราว  4 เดือน กว่าสถานการณ์จะคลี่คลาย จนแนวโน้มผู้ติดเชื้อต่ำลง ได้ถูกประเมินจากภาคการเงิน ว่านอกจากจะสร้างความเสียหายต่อเศรษฐกิจราว 3.1 แสนล้านบาท และกดให้ “จีดีพี” ไทยปี 2564 จะเติบโตได้เพียง 2% เท่านั้น จากเดิมที่เคยคาดไว้ 2.6% ยังได้เปิดรอยแผลทางเศรษฐกิจใหม่ กดการฟื้นตัวให้ภาพรวมช้าลงไปอีก ตั้งแต่ทำให้กิจการห้างร้านซบเซา-ปิดตัวมากขึ้น ส่งผลต่อการจ้างงาน และรายได้ของบุคคลต่ำลง, กลุ่มก้อนคนว่างงาน-ตกงาน ขยายใหญ่ และภาคครัวเรือน กลับไปอยู่ในภาวะระมัดระวังการใช้จ่าย  ซึ่งทำให้ภาคธุรกิจต่างๆ ได้รับผลกระทบไปทั้งระบบนั้น  

กลายเป็นประเด็น ที่ต้องจับตามองมายังทิศทางของ “ตลาดที่อยู่อาศัย” ในปีนี้ ว่าจะอยู่รอดอย่างไร ท่ามกลางเศรษฐกิจสุกหงอม กำลังซื้อผู้บริโภคถูกกด และชะลอการตัดสินใจ โดยเฉพาะทำเลหลัก “พื้นที่ กทม. และ ปริมณฑล” ที่เปรียบเสมือนเป็นหัวใจของตลาดที่อยู่อาศัยประเทศไทย ที่กำลังเผชิญความเสี่ยงจากซัพพลายส่วนเกิน ข้อจำกัดที่เดิมที ทำให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังอยู่ก่อนแล้ว โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ที่แม้ว่าหน่วยเหลือขายจะเริ่มลดลง แต่ยังอยู่ในระดับสูงและอัตราการขายยังเป็นไปอย่างช้าๆ ขณะที่ แนวราบ มีแนวโน้มยอดสะสมเริ่มมากขึ้น เช่น กลุ่มทาวน์เฮ้าส์ไม่เกิน 3 ล้าน และบ้าน 3-10 ล้านบาท กระจุกตัวในบางพื้นที่ รวมหน่วยคงค้างทั้งสิ้นของตลาด ณ สิ้นปี 2563 อยู่ที่ 1.76 แสนหน่วย 

เมื่อเจาะลึกถึงไส้ใน  ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ แสดงความเป็นห่วงไว้ว่า ทางรอดของผู้ประกอบการปีนี้นั้น นอกจากต้องรอปัจจัยส่งเสริมเข้ามากระตุ้น หลัก คือ เรื่องการฉีดวัคซีน เพื่อเปิดระบบเศรษฐกิจภาพรวมอีกครั้ง เปิดประเทศ และสร้างความมั่นใจให้ชาวต่างชาติเข้ามา อีกทั้งช่วยให้ประชาชนกลับมาทำมาหากิน เพิ่มรายได้ได้ เกิดดีมานด์ที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ของคนไทยและต่างชาติ
 
ในแผนธุรกิจนั้น การลดจำนวนโครงการเปิดใหม่ที่เป็นโปรดักต์เสี่ยง เพิ่มเข้ามาในตลาด เป็นเรื่องจำเป็นที่ต้องสแกนอย่างละเอียดตามรายพื้นที่ เนื่องจากห่วงว่าการขายไม่หมด จะทำให้ สิ้นปี 2564 มีหน่วยค้างสะสมมากกว่า 1.74 แสนหน่วย มูลค่าถึงประมาณ 853,428 ล้านบาท ทั้งนี้ ประเมิน ผลจาก COVID-19 จะทำให้ตลาดครึ่งแรกของปี หดตัวลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน อีก 1-4% ก่อนจะเริ่มฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลัง แต่ยังไม่ดีมาก ต้องรอถึงปี 2565-2567 ถึงสดใส

อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤติที่ถูกมองว่า มีโอกาสซ่อนอยู่เสมอนั้น เมื่อพิจารณาจากรอยแผลทางเศรษฐกิจ แต่ “ที่อยู่อาศัย” ยังเป็นปัจจัย 4 พื้นฐานจำเป็นของการดำรงชีวิต และเพิ่มความสำคัญในยุคโควิดนั้น ดร.ยรรยง ไทยเจริญ รองผู้จัดการใหญ่อาวุโส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มงาน ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ได้แนะถึง กลยุทธ์ในการเอาตัวรอดของผู้ประกอบการท่ามกลางความเสี่ยงทางเศรษฐกิจ ว่า ต้องพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลงเพื่อให้ ปิดการขายได้เร็วขึ้น และเน้นพัฒนาโครงการที่ให้ความคุ้มค่า เพื่อให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อบ้านที่ลดลงเป็นหลัก 

ความไม่ปกติของกำลังซื้อ และความไม่ปกติของราคาที่อยู่อาศัยไทย ที่แพงเกินเอื้อมถึง มาเป็นเวลายาวนาน กำลังถูกคลื่นความสามารถของคนไทย ในการซื้อยุคโควิดเข้ามาเปลี่ยนแปลงอย่างสิ้นเชิง คือ ความเชื่อของ ดร.ยุ้ย -เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์  รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ที่ดูเหมือนจะฉีกแหวก แปลกแนวแผนการลงทุนของนักพัฒนาส่วนใหญ่ในปีนี้ จากการประกาศเปิดโครงการใหม่  17-20 โครงการ มูลค่าอย่างต่ำ 1.57 หมื่นล้านบาท โดยเป็นคอนโด มิเนียมถึง 11 โครงการ  แบรนด์ “เสนาคิทท์” ราคาต่อหน่วยต่ำล้านบาท ราว 6 โครงการ ซึ่งเจาะทำเลใกล้แหล่งงาน เช่น ย่านนิคมอุตสาหกรรมบางบ่อ 

ซึ่ง ดร.ยุ้ย ยอมรับ เป็นความดื้อส่วนตัว เพราะมองเห็นช่องว่าง และไม่ได้มองว่า เป็นคอนโดฯ และนั้น คือ “ที่อยู่อาศัย” ที่จะวิกฤติอย่างไร คนก็ยังมีความต้องการ สะท้อนจากผลประกอบการของหลายบริษัทปีที่แล้วที่เพิ่มขึ้นด้วยซ้ำ 

 “ภาวะเศรษฐกิจไม่ดี ที่อยู่ฯ คือปัจจัยสี่ คนมองว่า ซื้อช่วงนี้ดีที่สุด ราคาถูกที่สุด และดอกเบี้ยต่ำมาก สำหรับคนที่ยังไม่มีที่อยู่ฯ อีกกว่า 40-50%  และอีกกลุ่ม คือ กลุ่มที่เคยซื้อได้แพง วันนี้ด้วยเกณฑ์ของแบงค์ที่เปลี่ยนไป ความกังวลของตัวเอง ทำให้ อยากเป็นหนี้น้อยลง ดีมานด์ที่เกิด คือ ของที่ถูกลง กลุ่มนี้ สินค้าจะออกได้เร็วกว่าไฮเอนด์”

ดร.ยุ้ย กล่าวต่อว่า วิกฤติ ก่อให้เกิด สิ่งใหม่ ซึ่งขณะนี้ ผู้บริโภคไม่ได้ให้เวลาตัวเองนานถึง 10 เดือน เพื่อจ่ายดาวน์ซื้อกระดาษใบจองอย่างในอดีต แต่จะเลือกซื้อจากของที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ หรือรอไม่นาน เพราะไม่ต้องการจ่ายค่าเสียโอกาสล่วงหน้า โดยอสังหาฯ กำลังเข้าสู่จุด “การขายของพร้อมเสริฟ” ฉะนั้น ผู้ประกอบการต้องยอมแบกรับต้นทุนในการสร้างและดูแลโครงการไปก่อน ซึ่งคอนโดฯ ราคาถูก โครงการขนาดเล็กๆ กระจายหลายทำเล เป็นสิ่งตอบโจทย์ ที่สร้างได้เร็ว และขายออกง่ายในยุคนับหลังจากนี้ จากกำลังซื้อของคนหดตัว หลักสำคัญ คือ การเจาะหาทำเล ที่เห็นตัวตนของลูกค้ากลุ่มใหญ่ชัดเจนรองรับ ขณะปัญหาหนี้ครัวเรือน ที่ควบคุมไม่ได้นั้น เมื่อมองเห็นคนซื้อแล้ว ต้องหาตัวให้ไว ในขณะที่เขาเหล่านั้น ยังไม่ได้เป็นหนี้จำนวนมาก เช่น กลุ่มคนเพิ่งเริ่มทำงาน คอนโดฯ ราคาถูก 7-8 แสนบาท จึงขายได้
 
อีกเหตุผลสนับสนุนตลาดคอนโดฯถูก ราคา affordable (ต่ำกว่า 3 ล้านบาท) ที่ยังคงต้องมี โดย เล็ก- กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์  ผู้บริหาร บมจ.แอสเซทไวส์ อสังหาฯ รายใหม่ที่เติบโตมาแรง ผ่านการเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ช่วงโควิด กับคอนโดฯ แบรนด์ดัง เคฟ คอนโด, โมดิซ และ แอทโมซ ทำเลมหาวิทยาลัย ระบุ มาจากความจำเป็นในการอยู่ในเมืองของผู้คน ที่ใกล้ที่ทำงาน ที่เรียนหนังสือ เป็นจุดขาย โดยแนวราบนอกเมืองทดแทนไม่ได้ อีกทั้งช่วง  2-3 ปีที่ผ่านมา กทม. เปลี่ยนไปมาก เกิดโควิด แต่รถไฟฟ้าไม่ได้หยุดสร้าง เป็นโอกาสของวงการอสังหาฯ หากทำราคาขายได้
 
ส่วนกลยุทธ์การบริหารโอกาส ความเสี่ยง ในช่วงวิกฤติภายใต้กำลังซื้อที่ถดถอยนั้น  ยังมาจากการวิเคราะห์ลูกค้าที่ถูกต้อง และทำการตลาดให้แม่นยำ โดยพิจารณาจังหวะที่เหมาะสมในการเปิดโครงการ เช่น หลังมาตรการคลายล็อก โดยทีมงานต้องเตรียมพร้อมตลอดเวลา ท่ามกลางความเชื่อ “ความต้องการที่อยู่อาศัยที่เล็กลง ขนาดครอบครัวที่เล็กลง เศรษฐกิจที่หดตัวลง ของถูก จริตถูกกับยุคนี้ ของผ่อนเล็ก มีมูลค่า และเดินทางได้สะดวก ไปรอด”
 
ทุกวิกฤติ นำมาซึ่ง New Paradigm (กระบวนทัศน์ หรือ ค่านิยมใหม่) ที่หักล้างค่านิยมเดิม และโควิด19 ที่ทิ้งรอยแผลทางเศรษฐกิจไทยไว้ อาจเป็นการเปิดตลาดใหม่ ให้กับ “ที่อยู่อาศัยไทย” ราคาถูก ได้เข้ามามีบทบาทในการขับเคลื่อนอสังหาฯไทยอีกครั้ง 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41  ฉบับที่ 3,681 วันที่ 23 - 26 พฤษภาคม พ.ศ. 2564

อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง 

• อสังหาฯ ปี 2564 คาดการณ์ขายไม่หมด สต็อกอาจล้น 1.74 แสนหน่วย

• ทะลวงคอนโดฯ ล้านต้น รับ ‘กำลังซื้อ’ยุคโควิด

• หนี้สาธารณะไทยยังพุ่งเกิน 60% ต่อ จีดีพี ได้