มาตรการกระตุ้นอสังหาฯยังเกาไม่ถูกที่คัน

ไม่ว่าจะเป็นการเลื่อนการบังคับใช้ภาษีที่ดิน ที่มองว่า อาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการกรณีไม่สามารถปิดการขายได้ทัน ภายใน 3 ปี นับจากได้รับใบอนุญาต นั่นหมายถึงสต็อกที่มีในมือ ณ ขณะนี้เฉพาะตัวเลขสะสมของคอนโดมิเนียม ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  7.3 หมื่นหน่วย แม้รัฐบาลจะลดหย่อนค่าใช้จ่ายภาษีให้ 90% แต่เป็นลักษณะปีต่อปีและล้วนมีต้นทุน

ที่เรียกร้องกันมากขอเลื่อนหรือยกเลิก LTV (loan-to-value ratio )  อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เรื่องนี้ถูกปัดตกไปเพราะมองว่าต้องการลดความเสี่ยงหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ ที่สำคัญการขายคอนโดมิเนียมการปล่อยสินเชื่อยังมีสูง แต่ตามข้อเท็จจริงเป็นตัวเลขตั้งแต่ยังไม่บังคับใช้ LTV  แม้มีการผ่อนปรน กลุ่มกู้ร่วมสัญญาแรกแต่ กำลังซื้อกลุ่มนี้ ต้องติดกับดักการปฏิเสธสินเชื่อสูงการเข้าถึงที่อยู่อาศัยจึงยากกลุ่มตลาดบนมีจำกัดผู้ประกอบการต้องช่วยเหลือตนเองสาดแคมเปญใช้สงครามราคาต่อสู้กัน

  ขณะข้อเสนอการขยายหลักฐานการอนุญาตเข้าประเทศหรือวีซ่าจูงใจให้กับชาวต่างชาติ ซื้อห้องชุดหรือคอนโดฯตั้งแต่ 3-5 ล้านบาทได้วีซ่าอยู่ในประเทศไทย 5 ปี ราคา 5-10 ล้านบาทได้วีซ่า10ปีและราคา เกิน 10 ล้านบาทได้สิทธิ์ถิ่นพำนักเสรี  ประเด็นนี้ถูกปัดตกไป  หวยไปออกที่มาตรการ เมื่อปลายเดือนกรกฎาคม ปีที่ผ่านมา ดึงนักลงทุนต่างชาติเข้าไทยซื้ออีลิทการ์ดสิทธิ์การช็อปปิ้ง เข้าพักโรงแรม สนามกอล์ฟ สปา ในไทยลดครึ่งราคา ได้วีซ่า 10 ปีสามารถซื้อที่อยู่อาศัยไทยไม่น้อยกว่า10ล้านบาทขึ้นไป แต่เบื่องลึกไม่มีผลต่อ ธุรกิจอสังหาฯ แม้แต่น้อย แม้มีบิ๊กดีเวล็อปเปอร์รายใหญ่ เข้าร่วมแต่เป็นลักษณะการซื้อ บัตรสิทธิ์ประโยชน์ขายบวกเข้าไปในราคาคอนโดฯซึ่งต่างชาติไม่ได้สนใจแคมเปญนี้ เพราะตามข้อเท็จจริงเขาสามารถเดินทางเข้าไปไทยได้โดยฟรีวีซ่าอย่างชาวจีน-ฮ่องกงที่สำคัญยังซื้อห้องชุดในไทยได้ โดยไม่จำกัดระดับราคา เฉกเช่นอีลิทฯ มองว่าการทำงานไม่สอดประสานกันศูนย์บริหารสถานการณ์เศรษฐกิจ (ศบศ.) พิจารณาตามที่ การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) เสนอ ในรูปแบบแพคแกจจูงใจด้านท่องเที่ยวที่เอาเข้าจริงต่างชาติ มักใช้ชีวิตแบบอิสระ จะพักจะอยู่จุดไหนของไทยก็ได้หากเขามีเงินและอยากเข้ามาจริงๆโดยเฉพาะกลุ่มระดับเศรษฐีที่ไหนต้องการไปแพงแค่ไหนก็จะไป  ซํ้าเติมด้วย มาตรการล่าสุด ศบศ.เข็นออกมา เมื่อวันที่ 4 มิถุนายน

ดึงต่างชาติ ศักยภาพสูงเข้าไทย 4 กลุ่มหลัก เป้าหมายเม็ดเงินทางเศรษฐกิจกว่า 1 ล้านล้านบาท ประกอบด้วย กลุ่มแรกเศษฐีต่างชาติ 2. ผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ  ได้วีซ่าอยู่ในไทย 10 ปี หาก นำเงินมาลงทุน ในพันธบัตร หรือในอสังหาฯไทย ขั้นตํ่า 250,000- 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 7.8-15 ล้านบาทไทย  กลุ่ม 3. ต่างชาติที่ต้องการทำงานในไทย  

และ 4.กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ ตั้งเป้า1ล้านราย สร้างรายได้1ล้านล้านบาท มองว่า ฝันไกลเกินจริง ขณะ สิทธิประโยชน์อาจออกตามมา เช่น ให้สิทธิในการเป็นเจ้าของ, เช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว รวมที่ดินให้กับ ทั้ง 4 กลุ่ม มองว่า เป็นการล็อกสเปกที่สูง ซึ่งต่างจากข้อเสนอของ 3 สมาคมฯ ที่เสนอแบบตรงจุดสะท้อนตามที่ 

ทั้งนี้นาย พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย อธิบายว่ามาตรการดังกล่าว เป็นสิ่งที่ดี าลยังเกาไม่ถูกที่คันเพราะนอกจากอีลิทการ์ดที่ออกมาไม่ประสบความสำเร็จแล้ว ยังมีมาตรการดึง 4 กลุ่มต่างชาติ เข้าไทย 1ล้านคน จับจ่าย1ล้านล้านบาท ประเด็นแรกสินค้าที่ขายได้ คือ คอนโดฯสัดส่วนตามกฎหมายไม่เกิน49% ขณะแนวราบ-ที่ดินหากเปิดช่องต้องแก้กฎหมาย 

ประเด็นที่สอง คนต่างชาติ เกษียณอายุคงไม่ต้องการอยู่คอนโดฯแต่เป้าหมายต้องการอยู่แบบลองสเตย์ สำคัญ ธุรกิจนี้ในไทยมีเพียงไม่กี่ราย ประเด็นที่3 คอนโดฯมักกระจุกตัวในกทม. ขณะต่างชาติต้องการอยู่เมืองท่องเที่ยว ทำให้ไม่ช่วยระบายสต็อก

นายพรนริศมองว่า มาตรการที่ออกมาเปรียบเสมือนการหว่านปุ๋ยลงดินเสียเปล่า เพราะไม่ใช่กลุ่มที่มีพืชผล สอดคล้อง นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์นายกสมาคมอาคารชุดไทย ยืนยันว่า มาตรการที่รัฐบาลออกมาดีกว่าไม่มี แม้จะไม่ตรงจุดตามที่เสนอและอาจไม่ช่วยอสังหาฯได้มากนัก 

 โดยสรุปอสังหาฯไทยดูเหมือนจะดีมีต่างชาติช่วยดูดซัพพลายแต่หลายข้อหลายประเด็นที่ศบศ.ออกมา ไม่ ตรงตามใจดีเวลอปเปอร์ต้องการ เหมือนหว่านปุ๋ยลงดินไม่โดนเมล็ดพันธุ์หรือเกาไม่ถูกจุดคัน นั่นเอง  

หน้า 8 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,687 วันที่ 13 - 16 มิถุนายน พ.ศ. 2564