มาตรการรัฐฟื้นหุ้นอสังหาฯ

หุ้นกลุ่มอสังหา ริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายเป็นอย่างมากในช่วงปีที่ผ่านมา จากผลกระทบจากการบังคับใช้มาตรการกำหนดสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งมีผลกระทบต่อการขอสินเชื่อในการกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยค่อนข้างมาก ประกอบกับระดับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่ตํ่าที่สุดเป็นประวัติการณ์ เป็นผลมาจากประชาชนขาดความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ แต่หลังจากคณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ประกาศปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เหลือ 1.00% ต่อปี ตํ่าสุดในประวัติศาสตร์ เมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2563 ส่งผลให้หุ้นหลายกลุ่มที่ได้รับประโยชน์ ราคาปรับขึ้นคึกคัก โดยเฉพาะกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้ประโยชน์เพิ่มขึ้นจากที่ก่อนหน้านี้รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อแล้ว ซึ่งการปรับลดดอกเบี้ยครั้งนี้ จะช่วยลดภาระในการผ่อนชำระเพิ่มขึ้น จากอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับตํ่า

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส จำกัด เปิดเผยว่า หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวดูดีขึ้น หลังจากมีการผ่อนปรนมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(LTV) มาตรการลดภาระการซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการบ้านดีมีดาวน์ การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% ของราคาประเมิน และค่าจดจำนองจาก 1% ของมูลค่าที่จำนองเหลือ 0.01% ซึ่งได้กระตุ้นกำลังซื้อและยอดขายเพิ่มขึ้น รวมถึงเป็นการระบายสต๊อกอีกด้วย

ขณะที่การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ลง 0.25% เหลือ 1.00% ต่อปีนั้น ประโยชน์อยู่ที่ผู้ที่ซื้อทำให้มีการโอนง่ายจากการที่ปล่อยสินเชื่อได้ง่ายขึ้น โดยที่ผ่านมา มีโครงการที่คงค้าง(Backlog)จำนวนมากจากการขอสินเชื่อ แต่ถูกปฏิเสธค่อนข้างสูง แต่ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยตํ่าลง การปล่อยสินเชื่อจะง่ายขึ้น ส่งผลให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อลดลง

“กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ได้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง จะทำภาระในการผ่อนชำระต่องวดของผู้กู้ที่อยู่อาศัยลดลง ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อของผู้บริโภคเพิ่มขึ้น โดยแนะนำหุ้นอสังหาฯ ที่มีเงินปันผลสูง คือ บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH), บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) (PSH) และบริษัท เอพี  (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน)(AP)

นางสาววฤณ มหาดำรงค์กุล นักวิเคราะห์ บล.ทรีนีตี้ฯ ระบุว่า การผ่อนปรนมาตรการ LTV จะช่วยลดความกดดันของยอดขายโดยรวมได้ จากปี 2562 ที่เริ่มบังคับใช้เกณฑ์ LTV ใหม่ ยอดขายและยอดโอนของกลุ่มได้รับผลกระทบอย่างมาก โดยเริ่มจากยอดขายที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัดในกลุ่มของคอนโด มิเนียม เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนและนักเก็งกำไร

ขณะที่กลุ่มแนวราบได้รับผลกระทบเนื่องจากการกู้สัญญาที่ 2 มักจะเป็นการกู้เพื่อซื้อบ้านแนวราบและลูกค้าต้องวางเงินดาวน์เพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้ลูกค้าได้ชะลอการซื้อไปก่อน ดังนั้นการผ่อนปรนมาตรการ LTV มองว่าจะให้ประโยชน์แก่ผู้พัฒนาที่มีสัดส่วนของโครงการแนวราบเป็นหลัก เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้ยังเป็นกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง และการผ่อนปรนเรื่องการวางเงินดาวน์จะช่วยให้มีการตัดสินใจซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น

หน้า 13-14 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,547 วันที่ 9 - 12 กุมภาพันธ์ 2563