ก.ล.ต.ดัน REIT buy-back หนุนธุรกิจฝ่าโควิด

ความพยายามในการช่วยเหลือผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ล่าสุดคือ การออกพระราชกำหนด (พ.ร.ก.) การให้ความช่วยเหลือฟื้นฟูผู้ประกอบธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019  พ.ศ.  2564 หรือที่เรียกว่าพ.ร.ก.ฟื้นฟูฯ ซึ่งประกอบด้วย 2 มาตรการคือ  มาตรการสนับสนุนการให้สินเชื่อแก่ผู้ประกอบธุรกิจ หรือสินเชื่อฟื้นฟู วงเงิน 2.5 แสนล้านบาท และ มาตรการสนับสนุนการรับโอนทรัพย์สินหลักประกันเพื่อชำระหนี้ หรือ โครงการพักทรัพย์ พักหนี้ วงเงิน 1 แสนล้านบาท ซึ่งลงประกาศในราชกิจจาและมีผลบังคับแล้วเมื่อวันที่ 10 เมษายน 2564 

ล่าสุดธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)ได้ออกประกาศ 2 ฉบับ เพื่อกำหนดขอบเขตคุณสมบัติของผู้ประกอบธุรกิจที่สามารถเข้าร่วมโครงการ หลักการ และเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง เพื่อรองรับการให้ความช่วยเหลือและฟื้นฟูผู้ประกอบธุรกิจภายใต้ พ.ร.ก.ดังกล่าว เพื่อให้สถาบันการเงินสามารถยื่นคำขอกู้เงินจากธปท.ได้ตั้งแต่วันที่ 26 เมษายน 2564 เป็นต้นไป

ขณะเดียวกันทางด้านฝั่งตลาดทุนเอง สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้ออกมาตรการที่คล้ายกันเพื่อเสริมทางเลือกให้กับผู้ประกอบการที่ต้องการสภาพคล่อง แต่อาจติดขัดบางเงื่อนไขของธปท.คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหา ริมทรัพย์ (REIT buy-back)  ซึ่งมีผลบังคับไปตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2564  

นางสาวจอมขวัญ คงสกุล ผู้ช่วยเลขาธิการ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.)เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ก.ล.ต.ได้ประกาศหลักเกณฑ์การจัดตั้ง REIT buy-back  เพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการอสังหา ริมทรัพย์ ซึ่งมีความแตกต่างจาก Asset Warehousing หรือ โครงการพักทรัพย์ พักหนี้ ของธปท. โดยมาตรการของของ ก.ล.ต.เป็นการระดมทุนผ่านกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่มีส่วนลด และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถทำข้อตกลงที่จะซื้อคืนจาก REIT ภายใต้เงื่อนไขและราคาที่ตกลงไว้ล่วงหน้า ซึ่งจะช่วยให้ผู้ประกอบธุรกิจสามารถใช้ทรัพย์สินที่มีอยู่ มาระดมทุนเพื่อเสริมสภาพคล่องทำให้สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้ รวมถึงรักษาความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ไว้ได้ และเมื่อสถานการณ์ดีขึ้นก็สามารถซื้อคืนได้ 
อย่างไรก็ตาม REITbuy-back เป็น 2 รูปแบบ คือ REIT buy-back ที่เสนอขายต่อประชาชนทั่วไปได้ จะต้องมีข้อตกลงที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มี “ภาระผูกพันในการซื้อคืน” (Obligation) เพื่อให้ผู้ลงทุนรู้แน่ชัดว่า จะได้รับผลตอบแทนเท่าไหร่ และต้องเปิดเผยข้อมูล Credit rating ของเจ้าของอสังหา ริมทรัพย์เดิมด้วย เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน เนื่องจากความเสี่ยงหลักของ “REIT buy-back ที่เสนอขายต่อประชาชนทั่วไป” จะอยู่ที่ความสามารถในการมาซื้อคืนของเจ้าของ 

ขณะที่ REIT buy-back ที่เสนอขายต่อผู้ลงทุนสถาบันและผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ (Ultra-High Net Worth) เท่านั้น จะมีความเสี่ยงสูงกว่าแบบแรก เนื่องจากสามารถเลือกได้ว่า จะกำหนดเป็น Obligation โดยไม่จำเป็นต้องมี Credit rating ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิม หรือ กำหนดเป็นข้อตกลงที่ให้ “สิทธิ” เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมมาซื้อคืน (Option) ก็ได้ ซึ่งกรณี Option นั้น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์อาจจะซื้อคืนหรือไม่ก็ได้ โดยที่เจ้าของเดิมจะมาใช้สิทธิซื้อคืนเมื่อราคาในตลาดสูงกว่าราคาใช้สิทธิที่กำหนดไว้ แต่หากราคาในตลาดต่ำกว่าราคาใช้สิทธิ เจ้าของเดิมก็อาจเลือกไม่มาซื้อคืน ทำให้ผู้ลงทุนจึงมีความเสี่ยงมากกว่าแบบแรก 

ทั้งนี้ ปัจจุบันมีผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager “RM”) ยื่นคำขอจัดตั้งแล้ว 1 ราย เมื่อวันที่ 5 เมษายน 2564 คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ (GROREIT) มูลค่าอยู่ที่ 4,500 ล้านบาท ระยะเวลา 5 ปี มีสิทธิซื้อคืนในปีที่ 3 และ 4 (Option) และต้องซื้อคืนในปีที่ 5 (Obligation) โดยจะเสนอขายให้แก่นักลงทุนทั่วไป จำนวน 315 ล้านหน่วย ราคาหน่วยละ 10 บาท และมีบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) วรรณ จำกัด เป็นผู้จัดการการจัดจำหน่าย ส่วนประมาณการอัตราผลตอบแทนผู้ถือหน่วยทรัสต์อยู่ที่ปีละ 6% 

สำหรับเจ้าของทรัพย์สินและผู้เช่า คือ บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) มีทรัพย์สินเป็นที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างของโครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเต็ล แอนด์ ทาวเวอร์ รวมถึงส่วนควบเฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องและจำเป็นต่อการใช้ประโยชน์ในการประกอบกิจการโรงแรม ทั้งนี้ อัตราการเข้าพักในปี 2558 ถึงปี 2562 มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2558 อัตราการเข้าพักอยู่ที่ 71.09% ปี 2559 เพิ่มขึ้นที่ 74.85% ปี 2560 อยู่ที่ 82.42% และลดลงในปี 2561 อยู่ที่ 81.60% ส่วนปี 2562 อยู่ที่ 84.77% และการระบาดของโควิด-19 ทำให้อัตราการเข้าพักอยู่ที่ 20.17% 

หน้า 14 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,672 วันที่ 22 - 24 เมษายน พ.ศ. 2564