KBank Private Banking อัปเดต 5 เทรนด์อสังหาริมทรัพย์

นางกรกช อรรถสกุลชัย Chief Non-Capital Market Solution, Private Banking Group ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า “การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทำให้ความต้องการในการซื้อที่ดินเก็บเพื่อส่งต่อเป็นทรัพย์สินให้ลูกหลานมีแนวโน้มลดลง และเกิดความตื่นตัวอย่างมากในการให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการทรัพย์สินประเภทที่ดินในแต่ละครอบครัว

 และสำหรับผู้ที่ถือครองที่ดินอยู่แล้วการจัดเก็บภาษีที่มีการเปลี่ยนแปลงทุกๆ ปี ยังสร้างความสับสนให้กับผู้ถือครองที่ดินอย่างต่อเนื่อง โดยในปีนี้ สิ่งที่กระทบต่อการคำนวณภาษีก็คือการเปลี่ยนแปลงของราคาประเมินที่ดินโดยกรมธนารักษ์ซึ่งเป็นฐานที่ใช้ในการคำนวณภาษีที่ดินระหว่างปี 2566 – 2569

จากที่ดินในฐานข้อมูลของ KBank Private Banking พบว่า 50% ของที่ดินราคาประเมินไม่เปลี่ยนแปลง 39% ของที่ดินราคาปรับเพิ่มขึ้น และ 11% ของที่ดินราคาประเมินปรับลดลง ซึ่งราคาประเมินที่ดินที่มีการปรับตัวสูงขึ้นมากคือที่ดินในบริเวณที่ราคาประเมินฯ กับราคาตลาดมีความแตกต่างกันมาก เช่น ที่ดินในต่างจังหวัดโดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยว ที่มีการปรับตัวขึ้นสูงในช่วงที่ผ่านมา

ดังนั้นราคาประเมินที่สูงขึ้นก็ส่งผลให้อัตราภาษีสูงขึ้น นอกจากนี้ ในปี 2566 ยังเป็นปีแรกที่มีการปรับอัตราภาษีสำหรับที่ดินที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์อีก 0.3%ทำให้ผู้ครองที่ดินต้องจ่ายภาษีเพิ่มขึ้น KBank Private Banking ในฐานะที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์แบบองค์รวมแนะนำให้ผู้ถือครองที่ดินพิจารณาใช้ประโยชน์ที่ดินแทนการปล่อยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่า”

KBank Private Banking จึงได้สรุป 5 เทรนด์ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมาแรงเพื่อเป็นแนวทางให้กับนักลงทุนที่ดินหรือผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ในการวางแผนการใช้ประโยชน์จากที่ดิน

 

1.     ตลาดของผู้ซื้อ จากมาตรการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่งผลให้มีที่ดินเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก ผู้ถือครองที่ดินบางกลุ่ม ทั้งบุคคลธรรมดา หรือแม้แต่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีที่ดินแต่ขาดสภาพคล่อง มีภาระภาษีเข้ามากดดัน จำเป็นต้องปล่อยที่ดินออกสู่ตลาดมากขึ้น

ประกอบกับความต้องการของผู้ซื้อที่ซื้อที่ดินเพื่อเก็บเป็นทรัพย์สินลดลงเพราะมีภาระด้านภาษีในการถือครอง สภาพตลาดที่ดินในปัจจุบันจึงเป็นตลาดของผู้ซื้อเพราะมีตัวเลือกในตลาดมาก สามารถต่อรองราคาได้ และในหลายพื้นที่ก็มีการลดราคาเพื่อเร่งการขาย ถือเป็นปรากฏการณ์ใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ สำหรับผู้ถือครองที่ดินที่มีกำลังทรัพย์

 

2. เจ้าของที่ดินตื่นตัว หาทางใช้ประโยชน์จากที่ดิน นักลงทุนหรือผู้ถือครองที่ดินที่มีความสามารถในการชำระภาษีมีความตระหนักรู้ และให้ความสนใจในการบริหารจัดการพอร์ตที่ดินของตัวเองมากขึ้น หลายคนเริ่มนำที่ดินไปใช้ประโยชน์เพื่อลดภาระภาษี เช่น ไปทำเกษตรกรรม จึงทำให้เกิดโอกาสต่อยอดธุรกิจที่เกี่ยวข้องเพื่อให้บริการเจ้าของที่ดินที่ต้องการทำเกษตรกรรมแต่ขาดองค์ความรู้เป็นจำนวนมาก

 

3. กำลังซื้อในประเทศลดลง ในขณะที่กำลังซื้อจากต่างชาติขยายตัว จากสภาวะเงินเฟ้อที่เกิดขึ้น และการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทยรวมถึงภาระหนี้สินในครัวเรือน ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง และยังส่งผลกระทบกับภาคอสังหาริมทรัพย์  ในกลุ่มของผู้บริโภคเอง แม้กลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจะมีแนวโน้มฟื้นตัว

แต่กลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่อการลงทุน ยังมีความเสี่ยงที่จะชะลอตัวจากสภาวะที่ตึงตัวมากขึ้น จากการเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ย และสถาบันการเงินเองก็มีความเข้มงวดมากขึ้นในการพิจารณาสินเชื่อ ซึ่งมีผลกระทบมาจากหนี้เสียที่เพิ่มขึ้น  ดอกเบี้ยและเงินเฟ้อที่สูงขึ้นยังส่งผลกระทบกับภาคการผลิต นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็ได้รับผลกระทบกับต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้น ทำให้เกิดการระแวดระวังในการพัฒนาโครงการมากยิ่งขึ้น

โดยเฉพาะรายเล็ก หรือรายใหม่ ซึ่งจะได้รับผลกระทบที่รุนแรงกว่า อย่างไรก็ดี ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว อย่างโรงแรม มีแนวโน้มการเติบโตสูง ซึ่งจากข้อมูลสถิติการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) สรุปไว้ว่าใน 6 เดือนแรกมีนักท่องเที่ยวเข้ามาในประเทศถึง 12 ล้านคน ซึ่งเพิ่มขึ้นมากหากเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ที่มีนักท่องเที่ยวเข้ามาเพียง 2 ล้านคน

นอกจากนี้ ผลกระทบเรื่องภูมิรัฐศาสตร์ ทำให้มีการย้ายถิ่นฐานเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น กระตุ้นยอดอสังหาริมทรัพย์ สำหรับชาวต่างชาติในหลายจังหวัดทั่วประเทศ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน  รวมถึงความสนใจย้ายเข้ามาตั้งฐานการผลิตของทุนต่างชาติที่เพิ่มมากขึ้น

โดยเฉพาะทุนจากประเทศจีน จะเห็นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับอานิสงค์จากกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้นจากต่างชาติ ทั้งนี้เมื่อความต้องการซื้อของตลาดต่างชาติมีมากขึ้น ผู้ประกอบการหลายรายก็เร่งพัฒนา และขยายกิจการ เพื่อตอบรับความต้องการมากขึ้น อย่างไรก็ดี นักพัฒนาก็ควรตั้งอยู่บนความระมัดระวังเพราะกระแสเหล่านี้มักจะมาเร็วไปเร็ว

 

4.การเติบโตของ Outer Urban Area เมื่อความเจริญไม่ได้กระจุกตัวอยู่แต่ในเมืองอีกต่อไป การสร้างถนนและระบบขนส่งมวลชนเข้าถึงพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ทำให้เมืองมีการเติบโต ทำให้หลายๆ โครงการอสังหาริมรัพย์ขยายตัวออกไปนอกเมืองตามแนวถนนและรถไฟฟ้ามากยิ่งขึ้น ตัวเลือกในการพัฒนาของผู้ประกอบการ

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เองก็มีหลายพื้นที่ให้เล่นมากขึ้น แม้ปัจจัยดังกล่าวจะส่งผลต่อการเติบโตของราคาที่ดินชานเมือง อันเนื่องมาจากกการขยายตัวของเมืองเข้ามาในพื้นที่ และฐานราคาที่ดินเดิมที่ต่ำ ทำให้มีอัตราการเติบโตของราคาที่เพิ่มขึ้นสูง อย่างไรก็ดี ราคาก็ถูกกดดันโดยตัวเลือกในบริเวณอื่นๆ ที่มีมากขึ้นด้วยเช่นกัน

 

5.เมืองรองชะลอการเติบโต  การย้ายถิ่นฐานและการเกิดของประชากรที่ลดลง เป็นปัจจัยที่ทำให้กำลังซื้อของเมืองรองมีไม่เพียงพอ และในภาคอสังหาริมทรัพย์เอง เมืองรองในหลายจังหวัดมีการเก็งกำไรในที่ดินกันเป็นจำนวนมาก มีราคาที่ดินที่ราคาเติบโตเกินศักยภาพ

สวนทางกับอุปสงค์และกำลังซื้อของผู้บริโภค ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในเมืองรองชะลอการเติบโต อาจต้องรอให้มีการขยายตัวของเมืองมากขึ้น ราคาที่ดินสอดคล้องกับกำลังซื้อ ตลาดเกิดดุลยภาพ หรือมีการกระตุ้นโดยโครงการขนาดใหญ่ที่ดึงดูดการลงทุน และมีการเพิ่มขึ้นของแหล่งงาน อย่างมีนัยสำคัญ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเมืองรองก็จะฟื้นตัวและมีทิศทางการเติบโตที่ดีขึ้น