จับตาหุ้นอสังหาฯ แววยอดขายไตรมาส 2 สะดุด หลังแผ่นดินไหว-รอ LTV

นักวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ บัวหลวง จำกัด (มหาชน) เปิดมุมมองต่อกลุ่มหุ้นอสังหาริมทรัพย์ว่า ปกติแล้วไตรมาส 1 จะเป็นไตรมาสที่ต่ำที่สุดของกลุ่มอสังหาฯ แต่ไม่ใช่สำหรับในปีนี้ ทางฝ่ายมองว่ากลุ่มอสังหากำลังจะเผชิญการปรับฐานครั้งใหญ่ในไตรมาส 2/2568 โดยเฉพาะยอด presales ที่จะเจอปัญหา 3 อย่างด้วยกัน

1. วันหยุดยาวในเดือนเมษายน
2. แผ่นดินไหวที่กระทบต่อกำลังซื้อคอนโด
3. สุญญากาศของคนที่อยากซื้อบ้าน แต่รอมาตรการ LTV ที่จะเริ่มใช้ใน เดือนพฤษภาคมนี้

ดังนั้น ทางฝ่ายมองว่าตอนนี้เป็นจังหวะในการลดการถือหุ้น (Exit) อสังหาฯ โดยเฉพาะตัวที่มีผลการดำเนินงานด้อยกว่าเพื่อน โดยทางฝ่ายแนะนำขาย LH SC และ SPALI แต่ยังคงคำแนะนำถือ AP กับ SIRI ที่เป็น presales ยังเติบโตเด่นกว่ากลุ่ม

หากมาดู presales ยอดรวมในไตรมาส 1/2568 อยู่ที่ 4.3 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 5% เทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน และ 6% จากไตรมาสก่อน โดย SIRI ทำ presales ได้ที่ 1.3 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 40% เทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน และ 31% จากไตรมาสก่อน

ตามมาด้วย AP ที่ 1.2 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 25% จากไตรมาสก่อน และ 18% จากไตรมาสก่อน ที่เหลือปรับตัวลดลง โดยเฉพาะ SC และ LH ที่ปรับตัวลงแรงกว่า 30% เทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน และในส่วนกำไร ทางฝ่าายมองว่ากำไรไตรมาส 1/2568 รวมจะออกมาทำจุดต่ำสุดในรอบ 10 ปี หลายบริษัท เช่น LH, PSH และ SC

สำหรับ Fundamental View นั้น ทางฝ่ายจึงได้มีการปรับประมาณการกำไรใหม่ของ LH, SC และ SPALI และปรับคำแนะนำเป็นขาย โดยมีราคาเป้าหมายใหม่ของ LH อยู่ที่ 3.5 บาท, SC อยู่ที่ 2 บาท และ SPALI อยู่ที่ 16 บาท

ยอดจองอ่อน ขาดแรงกระตุ้นใหม่

บล.ทิสโก้ ระบุในบทวิเคราะห์ว่า ยอดจองรวมในไตรมา 1/2568 ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การวิเคราะห์ของทางฝ่ายอยู่ที่ 22% ของเป้าหมายยอดจองทั้งปีที่ผู้บริหารกำหนดไว้ ซึ่งสูงกว่าระดับเฉลี่ยที่สังเกตได้ในช่วงปีที่ผ่านมาสำหรับไตรมาสแรกเล็กน้อย

สังเกตว่ายอดจองยังคงสอดคล้องกับผลการดำเนินงานทางสถิติสะสม 5 ปี และ 10 ปี เมื่อเทียบกับคำแนะนำของผู้บริหาร สะท้อนถึงความคาดหวังของการชะลอตัวของตลาดในช่วงต้นปีเนื่องจากขาดมาตรการกระตุ้น

การเติบโตรายไตรมาสและรายปีขับเคลื่อนโดยผู้เล่นหลัก โดยในระดับรวม ยอดจองในไตรมาส 1/2568 แสดงโมเมนตัมเชิงบวก เพิ่มขึ้น 16% ไตรมาสก่อน และ 9% เทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน การเติบโต เทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน ที่สำคัญที่สุดสังเกตได้จาก SIRI ตามด้วย AP ในแง่ของ ไตรมาสก่อน AP ควรนำการเติบโต

ตามด้วย SIRI การลดลงที่สำคัญที่สุดในผลการดำเนินงานคาดว่าจะเกิดขึ้นสำหรับ LH ซึ่งผลลัพธ์ควรได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวในการโอน สิ่งนี้เกิดจากสัดส่วนที่สูงของโครงการที่สร้างไว้ล่วงหน้าในพอร์ตโฟลิโอและผู้ซื้อที่อาจรอที่จะได้รับประโยชน์จากมาตรการ LTV ที่คาดว่าจะมีในไตรมาสที่สอง รวมถึงการชะลอตัวในวงกว้างของการโอนในภาคส่วนระหว่างไตรมาส 1

เมื่อพิจารณาผลการดำเนินงานรายบุคคลของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในความคุ้มครอง SIRI บรรลุเกือบ 29% ของเป้าหมายยอดจองทั้งปี ได้รับแรงหนุนจากการ contribution จากยอดจองของโครงการ high-ride AP ได้รับตำแหน่งที่สอง โดยบรรลุ 22% ของเป้าหมายยอดจองปี 2568 โดยส่วนใหญ่มาจากการฟื้นตัวของยอดจองของโครงการ low-rise (บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮาส์) ในอันดับที่สาม SPALI บรรลุ 20% ของเป้าหมายยอดจองทั้งปี

การลังเลของผู้ซื้อและอุปสรรคในตลาดเกิดใหม่ จากกิจกรรมทางการตลาดเผชิญกับแรงกดดันในระยะสั้นเนื่องจากผู้ซื้อรอการดำเนินมาตรการกระตุ้นซึ่งกำหนดไว้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569 การคาดการณ์นี้อาจมีส่วนทำให้เกิดความล่าช้าในการตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะในช่วงเดือนมีนาคมและเมษายน

นอกจากนี้ การประเมินผลกระทบจากแผ่นดินไหวต่อโครงการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ระหว่างการดำเนินการ ซึ่งเป็นความเสี่ยงต่อยอดขายในอนาคตสำหรับผู้พัฒนาที่มีสัดส่วนคอนโดมิเนียมในสินค้าคงคลังสูง

มาตรการภาษีอาจส่งผลกระทบในเชิงลบต่อภาคการส่งออกด้วย อาจนำไปสู่การชะลอตัวในการซื้อที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงสูงของ SME แม้จะมีการวางแผนมาตรการกระตุ้นก็ตาม แนวทางแบบเลือกสรรที่เอื้อประโยชน์ให้กับโครงการ low-rise

ดังนั้น ทางฝ่ายจึงแนะนำให้มีการเลือกสรรในภาคธุรกิจนี้ โดยยังคงสนับสนุนผู้พัฒนาที่เน้นสินค้าคงคลังประเภท low-rise ในมือ แม้ว่าผู้เล่นสำคัญบางรายไม่ได้รายงานยอดจองที่แข็งแกร่งเป็นพิเศษในตัวเลขล่าสุด

โดยการปรับราคาที่อาจเกิดขึ้นหลังจากผลยอดจองเหล่านี้และผลประกอบการรายไตรมาสที่อาจอ่อนแอ อาจเป็นเหตุให้ต้องทบทวนภาคธุรกิจนี้อีกครั้ง โดยเน้นที่โอกาสในการได้รับผลตอบแทนสูงและบริษัทที่มีค่า PE ต่ำ

อย่างไรก็ดี ทางฝ่ายคงคำแนะนำซื้อ สำหรับ AP และ SIRI โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 11.80 และ 2.20 บาท สอดคล้องกับเกณฑ์เหล่านี้ในระดับหนึ่ง LH ยังคงเป็นผู้แข่งขันที่แข็งแกร่งแต่อาจขาดปัจจัยกระตุ้นในระยะใกล้ การปรับปรุงคาดว่าจะเกิดขึ้นหลังจากมีการฟื้นตัวของยอดขายจากสินค้าคงคลังประเภท low-rise เริ่มต้นในไตรมาส 2