ตลาดบ้านมือสองซึมหนัก ยอดรีเจ็กต์ราคาต่ำกว่า3ล้านพุ่ง แบงก์คุมเข้มปล่อยกู้

“อีอาร์เอ” ยักษ์ธุรกิจแฟรนไชส์อสังหาฯ มือสองชี้ทิศทางกำลังซื้อหดตามภาวะเศรษฐกิจซํ้าแบงก์เข้มปล่อยกู้ เล็งหาแหล่งเงินช่วยลูกค้าหลังพบยอดรีเจ็กต์กลุ่มราคาตํ่า 3 ล้านบาท พุ่งวอนรัฐตั้งกองทุนปล่อยบ้านมือสอง ปรับลดการเติบโตของตลาดเหลือ 5-8% จาก 8-15% ด้านสมาคมนายหน้าอสังหาฯหวั่นราคาขายที่ดินพุ่ง10-20% ผลพวงจากราคาประเมินใหม่ และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เตรียมประกาศใช้ปี 60 ดันราคาที่ดินแพงขึ้น รุกตลาดลำบาก

นายสมศักดิ์ มุนีพีระกุล สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBA) และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟอร์เบสท์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง ในช่วงโค้งสุดท้ายปี 2559 ว่า หลังจากหมดมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองเหลือ 0.01% ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองอยู่ในภาวะทรงตัว เช่นเดียวกับสถานการณ์เศรษฐกิจ

สำหรับเรื่องของการขายที่ดิน พบว่า ราคาที่ดินมีการปรับขึ้น 10-20% เป็นผลมาจากการปรับราคาประเมินใหม่ที่เฉลี่ยปรับเพิ่มสูงขึ้น 25% ดังนั้นเมื่อหมดมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ผู้ขายจึงบวกเพิ่มในส่วนของภาระค่าโอนเข้าไปในราคาขายที่ดินด้วย ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้น เช่น เดิมที่ดินริมถนนย่านพระราม 3 ราคา 3 แสนบาทต่อตารางวา ปรับเป็น 3.5 แสนบาทต่อตารางวา ทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อยากขึ้น เนื่องจากผู้ขายไม่ยอมลดราคา

"จากเหตุการณ์ดังกล่าว ทำให้คาดการณ์ได้ว่า หากมีการประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2560 อาจจะยิ่งทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากผู้ขายจะผลักภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นมาให้กับผู้ซื้ออย่างแน่นอน และยิ่งทำให้บริษัทนายหน้าทำงานได้ยากยิ่งขึ้น เพราะคนซื้อไม่อยากซื้อที่ดินในราคาแพง ขณะที่คนขายก็อยากได้ที่ดินราคาสูงๆ ดังนั้นในปีหน้าก็จะเป็นอีกหนึ่งปีที่บริษัทนายหน้าอาจจะประสบปัญหาเรื่องการขาย หรือถ้ามองในแง่ดีภาษีดังกล่าวอาจจะช่วยกระตุ้นให้นำที่ดินออกมาขายมากขึ้นก็เป็นไปได้ จึงต้องเฝ้าติดตามอย่างใกล้ชิด"นายสมศักดิ์ กล่าว

ด้านนายวรเดช ศิวเตชานนท์ ประธานบริหาร บริษัท อีอาร์เอ แฟรนไชส์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือERA บริษัทบริหารแฟรนไชส์บริการซื้อ-ขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทำให้บริษัทต้องปรับลดเป้าอัตราการเติบโตเหลือ 5-8% จากเดิมที่คาดการณ์ไว้เมื่อต้นปีว่า จะมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ประมาณ 8-15% ทั้งนี้ ในช่วงที่สภาพเศรษฐกิจอยู่ในภาวะปกติ ตลาดจะมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 10-20% ต่อปี

"ในช่วงต้นปีตลาดถือว่าชะลอตัวอย่างมาก ยอดขายหดตัวถึง 50% จากเดิมขายได้ประมาณ 100 หลังต่อเดือน เหลือเพียง 50 หลังต่อเดือนเท่านั้น แต่มาในช่วงครึ่งปีหลัง พบว่า ยอดขายกลับมาอีกครั้ง ส่วนหนึ่งมาจากยอดคงค้างที่อยู่ระหว่างการยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน ตั้งแต่ไตรมาส 1/2559 ซึ่งมาได้รับการอนุมัติช่วงไตรมาส 3 ส่งผลให้ยอดขายของบริษัทเพิ่มสูงขึ้น แม้ว่ายอดขายจะดีขึ้นแต่ก็คงไม่เป็นไปตามเป้าที่ตั้งไว้เมื่อต้นปีที่กว่า 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งคาดว่าเมื่อจบปีบริษัทจะมียอดขายอยู่ที่ 8,000-10,000 ล้านบาท"นายวรเดช กล่าว

ปัญหาสำคัญของตลาดบ้านมือ 2 นอกจากภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำแล้ว ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินยังเป็นปัญหาที่สร้างความกังวลอย่างมาก โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าในตลาดล่างระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 20-25% จากสัดส่วนกลุ่มผู้ยื่นขอสินเชื่อทั้งหมด 50% สืบเนื่องจากปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น รวมทั้งระยะเวลาในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อก็นานกว่าปกติ จากเดิมใช้เวลาพิจารณา 45-60 วัน เป็น 90-120 วัน

แต่สำหรับตลาดกลาง-บนระดับราคาเฉลี่ย 7-10 ล้านบาท ไม่มีปัญหา เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือน ซึ่งส่วนใหญ่ชำระเป็นเงินสด ดังนั้น เพื่อเป็นการช่วยเหลือและเป็นทางเลือกให้กับลูกค้าในตลาดล่างระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท บริษัทจึงมีแนวคิดที่จะหาแหล่งเงินกู้เพิ่ม เช่น บริษัทภาคเอกชนต่างๆ ที่ปล่อยสินเชื่อเงินสด ซึ่งจะมีความเป็นได้มากน้อยแค่ไหนก็คงต้องศึกษาความเป็นไปได้อย่างละเอียดเสียก่อน รวมทั้งอยากให้ภาครัฐเข้ามาช่วยเหลืออย่างจริงจัง ด้วยการจัดตั้งกองทุนเพื่อปล่อยกู้ให้กับบ้านมือ 2 วงเงินไม่ต้องสูงมากแค่ปีละ 5,000 ล้านบาท สำหรับซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท เนื่องจากในปัจจุบันอัตราการปล่อยกู้ได้แค่ประมาณ 85-90% ของมูลค่าเท่านั้น

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,195 วันที่ 25 - 28 กันยายน พ.ศ. 2559