Play
ฟื้นทำเลทองสีลม ปั้นแลนด์มาร์กใหม่ดันที่ดินทะลุ2ล้าน/ตร.ว.
ที่ดินย่านสีลมคึกหลัง 2 โปรเจ็กต์มิกซ์ยูสผุดกลางทำเลทองมูลค่ากว่า 5 หมื่นล้าน ชี้หลังดุสิตธานีผนึกซีพีเอ็นปักหมุดโมเดลลงทุนใหม่ปั้นแลนด์มาร์ก ศาลาแดง ปลุกราคาที่ดินพุ่งโดยรอบวิ่งแตะ 2 ล้านต่อตร.ว.
ถนนสีลมเคยขึ้นชื่อว่าเป็นศูนย์กลางย่านธุรกิจที่สำคัญของไทย และเป็นที่รู้จักของต่างชาติ ปัจจุบันยังเป็นศูนย์กลางของการเชื่อมโยงระบบขนส่งหลักของกรุงเทพฯ ทั้งรถไฟฟ้า BTSและรถไฟใต้ดิน MRT แต่ที่ผ่านมาแทบไม่มีความเคลื่อนไหวด้านการลงทุนใหม่ๆ เกิดขึ้น ด้วยข้อจำกัดจากที่ดินแปลงใหญ่ หายากและอยู่ในมือเอกชนไม่กี่ราย จึงแทบไม่มีการซื้อขาย ส่งผลต่อการพัฒนาโครงการ หลังจากโรงแรมดุสิตธานีกรุงเทพฯ เตรียมทุบโรงแรมทิ้งพร้อมประกาศปรับโฉมการลงทุนครั้งใหญ่ ผุดโครงการลงทุนในรูปแบบผสมผสาน(มิกซ์ยูส) มูลค่า 3.67 หมื่นล้านบาท ร่วมกับยักษ์ค้าปลีก เซ็นทรัลเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินและสร้างแลนด์มาร์กแห่งใหม่หัวมุนถนนสีลม
อีกทั้งเมื่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ตระกูล "สีบุญเรือง" ประกาศทุบทิ้งอาคาร 7 หลังบนถนนสีลม เพื่อนำที่ดินไปพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมูลค่า 1.6 หมื่นล้านบาท ร่วมทุนกับอีก 2 พันธมิตรธุรกิจ สร้างอาคารสำนักงานให้เช่าและเมื่อสร้างเสร็จจะใช้เป็นที่สำนักงานใหญ่ของกลุ่มไมเนอร์ฯ พร้อมพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ ทั้ง 2 โครงการใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้นบนถนนสีลมในปีหน้าและปี 2562 จะปลุกกระแสให้ถนนสีลมกลับมาคึกคักเป็นย่านทำเลทอง ศูนย์กลางของธุรกิจ ปั่นราคาที่ดินพุ่งขึ้นหลังจากเป็นยักษ์หลับมานาน
ราคาที่ดินขยับ2ล้าน
นายสุรเชษ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย วิเคราะห์ราคาที่ดินในย่านสีลมโดยรอบโครงการมิกซ์ยูส ระหว่างโรงแรมดุสิตธานี และกลุ่มเซ็นทรัลว่า หลังประกาศแผนลงทุนส่งผลให้ราคาที่ดินขยับขึ้นทันที 5-10 % จากราคาซื้อขาย บริเวณทำเลโรงแรมดุสิตธานี ราคา 7-8 แสนบาทต่อตารางวา ซึ่งเป็นสถิติซื้อขายครั้งสุดท้ายช่วง 3-4 ปีก่อน หากมีการตอกเข็มโครงการราคาจะขยับขึ้นอีกกว่า 20% และเห็นภาพชัดว่าทำเลดังกล่าวจะพลิกโฉมหน้าของย่านธุรกิจสำคัญอีกรูปแบบหนึ่งหลังเงียบมานาน และราคาที่ดินจะขยับเป็น 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา สูงสุด 2 ล้านบาทต่อตารางวา และหากก่อสร้างแล้วเสร็จ 7ปี ราคาจะขยับมากขึ้นกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนราคาที่ดิน ทำเลสถานีศาลาแดง สีลม ค่ายเอสซีแอสเสท ซื้อที่ดินในซอย ราคาตารางวาละ 1.1 ล้านบาท เมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ขายราคาตารางเมตรละ 3.5 แสนบาท หาก หัวมุมสีลมพัฒนา แนวโน้มราคาที่ศาลาแดง น่าจะขยับไปที่ 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา
"สาเหตุราคาที่ดินสีลมขยับไม่มาก เกิดจาก ไม่มีพื้นที่ว่าง ขณะเดียวกัน บุคลิกของสีลมถูกกำหนดให้เป็นย่านธุรกิจ จะมีอาคารสำนักงาน และกลุ่มคนทำงานเป็นส่วนใหญ่ ทำให้อาคารพาณิชย์ ปฏิเสธการขายและ ปรับปรุงเป็นร้านค้ารองรับกลุ่มทำงานในย่าน หากเทียบกับสุขุมวิท จะถูกกำหนดให้เป็นย่านที่อยู่อาศัย ดังนั้น จึงทำให้การซื้อขายเปลี่ยนมือสูงกว่า ทำให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยคึกคัก ช่วยดันราคาที่ดินให้สูงเป็นประวัติการณ์"
ทำเลพระราม4 คึกตาม
ด้านนายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์นพร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด เปิดเผยถึงราคาที่ดินย่านถนนพระราม 4 ว่า ราคาขายที่ดินแปลงเล็กในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 1.5-2 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาขายที่ดินแปลงใหญ่อยู่ที่ 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา โดยราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่มีราคาขายสูงสุดอยู่ในซอยศาลาแดง ข้างอาคารอื้อจือเหลียง ขนาดพื้นที่กว่า 1 ไร่ ราคาซื้อขายประมาณ 2.4 ล้านบาทต่อตารางวา โดยมีผู้ซื้อไปปี 2559 วางแผนพัฒนาเป็นโครงการพักอาศัย ส่วนที่ดินแปลงเล็ก ย่านสีลม-ศาลาแดง อยู่ที่ประมาณ 1.8-2 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาประเมินที่ดินประจำปี 2559-2562 ของกรมธนารักษ์ ระบุว่า ราคาที่ดินบริเวณถนนสีลมมีราคาสุงสุดที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา และราคาประเมินที่ดินถนนสาทรอยู่ที่ 7.5 แสนบาทต่อตารางวา
"คาดว่าโครงการมิกซ์ยูสของดุสิตธานีจะช่วยกระจายความเจริญสู่พื้นที่รอบกลางเมืองอย่างพระราม 4 มากขึ้น จากปัจจุบันกระจุกตัวอยู่ในสยาม แยกราชประสงค์ ในส่วนของราคาที่ดิน ส่วนตัวมองว่าคงไม่เท่ากับช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ที่มีการขยับขึ้นสูงกว่า 3-4 เท่าตัว เนื่องจากมีการพัฒนาโครงการต่างๆอย่างต่อเนื่อง แต่ปัจจุบันจำนวนที่ดินลดน้อยลง ทำให้ที่ดินที่มีเหลืออยู่มีราคาแพง หากพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยต้องมีราคาขายมากกว่า 2 แสนบาทต่อตารางเมตร ขณะที่กำลังซื้อไม่สามารถเพิ่มสูงขึ้นตามการเพิ่มของราคาที่ดิน ส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ต้องขยายตัวออกสู่พื้นที่รอบนอกเพิ่มมากขึ้น" นายวสันต์กล่าว
[caption id="attachment_134033" align="aligncenter" width="307"]
ฟื้นทำเลทองสีลม ปั้นแลนด์มาร์กใหม่ดันที่ดินทะลุ2ล้าน/ตร.ว.[/caption]
ไม่มีขายสักแปลง
ด้าน นายสมชาย จิตตราพันธุ์ นายหน้า ค้าที่ดินให้นักพัฒนาย่านใจกลางเมือง วิเคราะห์ทำเลตั้งแต่ หัวถนนสีลมบริเวณโรงแรมดุสิต – ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ว่า ไม่มีที่ดินให้เห็นว่าขาย แม้แต่แปลงเดียว ตรวจสอบได้จาก ตลาดสีลม ซอยนราธิวาสราชนครินทร์1 เจ้าของประกาศขาย 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา ปีที่ผ่านมา ซึ่งบริษัทพัฒนาที่ดิน ค่ายไรมอนแลนด์ขอซื้อที่ตารางวาละ 9แสนบาท แต่เจ้าของไม่ขาย
สำหรับ การพัฒนา โครงการมิกซ์ยูส ของค่ายเซ็นทรัลกับโรงแรมดุสิตธานีจะล้อไปกับ โครงการสวนลุมไนท์บาซ่า ของกลุ่มนายเจริญ สิริวัฒนภักดี และส่งผลให้ ย่านนี้เติบโตราคาที่ดินสูงกว่าปัจจุบันมาก
คอนโดฯขยายตัวมากสุด
ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย วิเคราะห์ว่าโครงการที่อาจจะมีการขยายตัวให้เห็นมากที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมาคือ โครงการคอนโดมิเนียมที่มีโครงการอยู่พื้นที่รอบๆ แยกศาลาแดงประมาณ 4,231 หน่วย จากทั้งหมด 8 โครงการอัตราการขายก็สูงมากคือมากกว่า 90% อาจจะเป็นเพราะว่าไม่ค่อยมีโครงการเปิดขายในทำเลนี้มากนัก เพราะที่ดินมีเหลือไม่มาก
โครงการอีกรูปแบบที่มีมาก่อนหน้านี้แต่ปัจจุบันไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเพราะราคาที่ดินสูงเกินไปคือ ส่วนอาคารสำนักงานปัจจุบันในพื้นที่รอบแยกศาลาแดงมีพื้นที่ทั้งหมดราว 323,750 ตารางเมตร อัตราการเช่าเฉลี่ยมากกว่า 90% ค่าเช่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 750 – 850 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่ค้าปลีกในบริเวณนี้ก็มีเพื่อรองรับคนที่ทำงานในพื้นที่แต่ไม่มากนัก ในอนาคตคาดว่าพื้นที่บริเวณแยกศาลาแดงจะมีเป็นอีกทำเลที่มีศักยภาพของกทม.จากโครงการมิกซ์ยูส 2 โครงการใหม่ที่เกิดขึ้น
ศาลาแดงวันขยับเป็น16ล.
อย่างไรก็ดี โครงการศาลาแดง วัน พัฒนาโดยบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เปิดขายเมื่อปี 2558 ในราคาเริ่มต้น 13 ล้านบาทต่อหน่วย หรือราคาขายเฉลี่ย 3 แสนบาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันบริษัทขยับราคาขึ้นไปอยู่ที่ 16 ล้านบาทต่อหน่วย โดยมียอดขายแล้ว 50%
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,242 วันที่ 9 - 11 มีนาคม พ.ศ. 2560
ถนนสีลมเคยขึ้นชื่อว่าเป็นศูนย์กลางย่านธุรกิจที่สำคัญของไทย และเป็นที่รู้จักของต่างชาติ ปัจจุบันยังเป็นศูนย์กลางของการเชื่อมโยงระบบขนส่งหลักของกรุงเทพฯ ทั้งรถไฟฟ้า BTSและรถไฟใต้ดิน MRT แต่ที่ผ่านมาแทบไม่มีความเคลื่อนไหวด้านการลงทุนใหม่ๆ เกิดขึ้น ด้วยข้อจำกัดจากที่ดินแปลงใหญ่ หายากและอยู่ในมือเอกชนไม่กี่ราย จึงแทบไม่มีการซื้อขาย ส่งผลต่อการพัฒนาโครงการ หลังจากโรงแรมดุสิตธานีกรุงเทพฯ เตรียมทุบโรงแรมทิ้งพร้อมประกาศปรับโฉมการลงทุนครั้งใหญ่ ผุดโครงการลงทุนในรูปแบบผสมผสาน(มิกซ์ยูส) มูลค่า 3.67 หมื่นล้านบาท ร่วมกับยักษ์ค้าปลีก เซ็นทรัลเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินและสร้างแลนด์มาร์กแห่งใหม่หัวมุนถนนสีลม
อีกทั้งเมื่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ตระกูล "สีบุญเรือง" ประกาศทุบทิ้งอาคาร 7 หลังบนถนนสีลม เพื่อนำที่ดินไปพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมูลค่า 1.6 หมื่นล้านบาท ร่วมทุนกับอีก 2 พันธมิตรธุรกิจ สร้างอาคารสำนักงานให้เช่าและเมื่อสร้างเสร็จจะใช้เป็นที่สำนักงานใหญ่ของกลุ่มไมเนอร์ฯ พร้อมพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ ทั้ง 2 โครงการใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้นบนถนนสีลมในปีหน้าและปี 2562 จะปลุกกระแสให้ถนนสีลมกลับมาคึกคักเป็นย่านทำเลทอง ศูนย์กลางของธุรกิจ ปั่นราคาที่ดินพุ่งขึ้นหลังจากเป็นยักษ์หลับมานาน
ราคาที่ดินขยับ2ล้าน
นายสุรเชษ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย วิเคราะห์ราคาที่ดินในย่านสีลมโดยรอบโครงการมิกซ์ยูส ระหว่างโรงแรมดุสิตธานี และกลุ่มเซ็นทรัลว่า หลังประกาศแผนลงทุนส่งผลให้ราคาที่ดินขยับขึ้นทันที 5-10 % จากราคาซื้อขาย บริเวณทำเลโรงแรมดุสิตธานี ราคา 7-8 แสนบาทต่อตารางวา ซึ่งเป็นสถิติซื้อขายครั้งสุดท้ายช่วง 3-4 ปีก่อน หากมีการตอกเข็มโครงการราคาจะขยับขึ้นอีกกว่า 20% และเห็นภาพชัดว่าทำเลดังกล่าวจะพลิกโฉมหน้าของย่านธุรกิจสำคัญอีกรูปแบบหนึ่งหลังเงียบมานาน และราคาที่ดินจะขยับเป็น 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา สูงสุด 2 ล้านบาทต่อตารางวา และหากก่อสร้างแล้วเสร็จ 7ปี ราคาจะขยับมากขึ้นกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนราคาที่ดิน ทำเลสถานีศาลาแดง สีลม ค่ายเอสซีแอสเสท ซื้อที่ดินในซอย ราคาตารางวาละ 1.1 ล้านบาท เมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ขายราคาตารางเมตรละ 3.5 แสนบาท หาก หัวมุมสีลมพัฒนา แนวโน้มราคาที่ศาลาแดง น่าจะขยับไปที่ 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา
"สาเหตุราคาที่ดินสีลมขยับไม่มาก เกิดจาก ไม่มีพื้นที่ว่าง ขณะเดียวกัน บุคลิกของสีลมถูกกำหนดให้เป็นย่านธุรกิจ จะมีอาคารสำนักงาน และกลุ่มคนทำงานเป็นส่วนใหญ่ ทำให้อาคารพาณิชย์ ปฏิเสธการขายและ ปรับปรุงเป็นร้านค้ารองรับกลุ่มทำงานในย่าน หากเทียบกับสุขุมวิท จะถูกกำหนดให้เป็นย่านที่อยู่อาศัย ดังนั้น จึงทำให้การซื้อขายเปลี่ยนมือสูงกว่า ทำให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยคึกคัก ช่วยดันราคาที่ดินให้สูงเป็นประวัติการณ์"
ทำเลพระราม4 คึกตาม
ด้านนายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์นพร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด เปิดเผยถึงราคาที่ดินย่านถนนพระราม 4 ว่า ราคาขายที่ดินแปลงเล็กในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 1.5-2 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาขายที่ดินแปลงใหญ่อยู่ที่ 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา โดยราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่มีราคาขายสูงสุดอยู่ในซอยศาลาแดง ข้างอาคารอื้อจือเหลียง ขนาดพื้นที่กว่า 1 ไร่ ราคาซื้อขายประมาณ 2.4 ล้านบาทต่อตารางวา โดยมีผู้ซื้อไปปี 2559 วางแผนพัฒนาเป็นโครงการพักอาศัย ส่วนที่ดินแปลงเล็ก ย่านสีลม-ศาลาแดง อยู่ที่ประมาณ 1.8-2 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาประเมินที่ดินประจำปี 2559-2562 ของกรมธนารักษ์ ระบุว่า ราคาที่ดินบริเวณถนนสีลมมีราคาสุงสุดที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา และราคาประเมินที่ดินถนนสาทรอยู่ที่ 7.5 แสนบาทต่อตารางวา
"คาดว่าโครงการมิกซ์ยูสของดุสิตธานีจะช่วยกระจายความเจริญสู่พื้นที่รอบกลางเมืองอย่างพระราม 4 มากขึ้น จากปัจจุบันกระจุกตัวอยู่ในสยาม แยกราชประสงค์ ในส่วนของราคาที่ดิน ส่วนตัวมองว่าคงไม่เท่ากับช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ที่มีการขยับขึ้นสูงกว่า 3-4 เท่าตัว เนื่องจากมีการพัฒนาโครงการต่างๆอย่างต่อเนื่อง แต่ปัจจุบันจำนวนที่ดินลดน้อยลง ทำให้ที่ดินที่มีเหลืออยู่มีราคาแพง หากพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยต้องมีราคาขายมากกว่า 2 แสนบาทต่อตารางเมตร ขณะที่กำลังซื้อไม่สามารถเพิ่มสูงขึ้นตามการเพิ่มของราคาที่ดิน ส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ต้องขยายตัวออกสู่พื้นที่รอบนอกเพิ่มมากขึ้น" นายวสันต์กล่าว
[caption id="attachment_134033" align="aligncenter" width="307"]
ไม่มีขายสักแปลง
ด้าน นายสมชาย จิตตราพันธุ์ นายหน้า ค้าที่ดินให้นักพัฒนาย่านใจกลางเมือง วิเคราะห์ทำเลตั้งแต่ หัวถนนสีลมบริเวณโรงแรมดุสิต – ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ว่า ไม่มีที่ดินให้เห็นว่าขาย แม้แต่แปลงเดียว ตรวจสอบได้จาก ตลาดสีลม ซอยนราธิวาสราชนครินทร์1 เจ้าของประกาศขาย 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา ปีที่ผ่านมา ซึ่งบริษัทพัฒนาที่ดิน ค่ายไรมอนแลนด์ขอซื้อที่ตารางวาละ 9แสนบาท แต่เจ้าของไม่ขาย
สำหรับ การพัฒนา โครงการมิกซ์ยูส ของค่ายเซ็นทรัลกับโรงแรมดุสิตธานีจะล้อไปกับ โครงการสวนลุมไนท์บาซ่า ของกลุ่มนายเจริญ สิริวัฒนภักดี และส่งผลให้ ย่านนี้เติบโตราคาที่ดินสูงกว่าปัจจุบันมาก
คอนโดฯขยายตัวมากสุด
ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย วิเคราะห์ว่าโครงการที่อาจจะมีการขยายตัวให้เห็นมากที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมาคือ โครงการคอนโดมิเนียมที่มีโครงการอยู่พื้นที่รอบๆ แยกศาลาแดงประมาณ 4,231 หน่วย จากทั้งหมด 8 โครงการอัตราการขายก็สูงมากคือมากกว่า 90% อาจจะเป็นเพราะว่าไม่ค่อยมีโครงการเปิดขายในทำเลนี้มากนัก เพราะที่ดินมีเหลือไม่มาก
โครงการอีกรูปแบบที่มีมาก่อนหน้านี้แต่ปัจจุบันไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเพราะราคาที่ดินสูงเกินไปคือ ส่วนอาคารสำนักงานปัจจุบันในพื้นที่รอบแยกศาลาแดงมีพื้นที่ทั้งหมดราว 323,750 ตารางเมตร อัตราการเช่าเฉลี่ยมากกว่า 90% ค่าเช่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 750 – 850 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่ค้าปลีกในบริเวณนี้ก็มีเพื่อรองรับคนที่ทำงานในพื้นที่แต่ไม่มากนัก ในอนาคตคาดว่าพื้นที่บริเวณแยกศาลาแดงจะมีเป็นอีกทำเลที่มีศักยภาพของกทม.จากโครงการมิกซ์ยูส 2 โครงการใหม่ที่เกิดขึ้น
ศาลาแดงวันขยับเป็น16ล.
อย่างไรก็ดี โครงการศาลาแดง วัน พัฒนาโดยบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เปิดขายเมื่อปี 2558 ในราคาเริ่มต้น 13 ล้านบาทต่อหน่วย หรือราคาขายเฉลี่ย 3 แสนบาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันบริษัทขยับราคาขึ้นไปอยู่ที่ 16 ล้านบาทต่อหน่วย โดยมียอดขายแล้ว 50%
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,242 วันที่ 9 - 11 มีนาคม พ.ศ. 2560