ที่พุ่งรับผังใหม่ กทม. !! บูมโซนเหนือ-ตะวันออกผุดตึกสูง-พระราม 9 ซีบีดีใหม่

ผัง กทม.ใหม่ ปลดล็อกความเข้ม! เอื้อบิ๊กทุนผุดตึกสูงรับรถไฟฟ้า 10 สาย 'พระราม 9' ซีบีดีใหม่ พลิกโฉมมากสุดกรุงเทพฯตอนเหนือ "จตุจักร-ชนแยกรัชโยธิน-รัชวิภา" ปูสีน้ำตาลจากเดิมสีส้ม "ลาดพร้าว-ศรีนครินทร์" ดันราคาที่พุ่ง

จากกรณีที่รัฐบาลเร่งก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า 10 เส้นทาง ส่งผลให้กรุงเทพมหานคร ปรับหน้าตาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ส่งเสริมให้พัฒนาตึกสูงเพื่อเป็นแม่เหล็กดึงคนเข้ามาใช้ระบบราง ส่งผลทำให้ทิศทางเมืองพลิกโฉมเป็นมหานครตึกสูงในไม่ช้า




กรุงเทพฯตอนเหนือ พลิกสุด
แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างจัดทำร่างกฎกระทรวงผังเมืองรวมฉบับปรับปรุง ครั้งที่ 4 พ.ศ. .... ใกล้แล้วเสร็จ และอีก 2-3 เดือนข้างหน้า จะเปิดรับฟังความคิดเห็นประชาชนผู้มีส่วนได้ส่วนเสียกับการเปลี่ยนแปลงผังเมืองฉบับใหม่ ทั้งนี้ กทม. เน้นส่งเสริมการพัฒนาเป็นอาคารสูงใหญ่ไปตามเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 10 สาย เพื่อลดการใช้รถยนต์ส่วนตัว ดังนั้น พื้นที่รอบสถานีจะกำหนดการพัฒนาเป็นรูปแบบมิกซ์ยูส เป็นศูนย์รวมทั้งที่อยู่อาศัย แหล่งช็อปปิง และแหล่งงาน เช่นเดียวกับต่างประเทศ

คาดว่าการปรับผังเมืองครั้งนี้จะช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดินให้สูงขึ้นและพัฒนาโครงการได้มากขึ้น สำหรับโซนที่เปลี่ยนแปลงมากที่สุด คือ กรุงเทพฯตอนเหนือ บริเวณศาลอาญาเชื่อมต่อกับถนนพหลโยธิน บริเวณถนนรัชโยธิน อ้อมไปทางอาคารสำนักงานใหญ่ไทยพาณิชย์ (เอสซีบี) ถนนวิภาวดีรังสิต บริเวณวัดเสมียนนารี ยาวมาถึงจตุจักร หรือ บริเวณเซ็นทรัลลาดพร้าวไปชนกับรัชโยธิน-เอสซีบี ปรับเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.8-9 สร้างอาคารเกิน 10,000 ตารางเมตร เอฟเออาร์สัดส่วนอาคารต่อแปลงที่ดิน 7 ต่อ 1 จากเดิมเป็นพื้นที่สีส้ม ย.5-7 เอฟเออาร์ประมาณ 5-6 ต่อ 1




ทั้งนี้ มองว่าทำเลนี้ต้องขยับ เนื่องจากมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวเหนือ ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ใกล้แล้วเสร็จ ประกอบกับมีที่ดินแปลงใหญ่หลายแปลงใกล้แยกรัชโยธินรอพัฒนา อีกทั้งมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นหลายอาคารในโซนเหนือ นอกจากนี้ ยังอยู่ใกล้กับสถานีกลางบางซื่อ ศูนย์กลางคมนาคมแห่งใหม่ทางตอนเหนือ กทม.




ลาดพร้าว-ศรีนครินทร์ โต
นอกจากนี้ ยังมีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยจุดเริ่มต้น แยกรัชดาฯ-ลาดพร้าว มีรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงินเดินรถ ปัจจุบัน เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.9 สร้างได้ 7 เท่าของแปลงที่ดิน เอฟเออาร์ 7 ต่อ 1 ซึ่งทำเลนี้กำลังพิจารณาว่าจะเปลี่ยนแปลงหรือไม่ แต่พื้นที่ที่ปรับตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองมี 2 เขต คือ เขตลาดพร้าว ไปชนถนนประเสริฐมนูกิจ ถนนรามอินทรา และเขตวังทองหลาง ปรับเป็นพื้นที่สีส้ม ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.5-6 เอฟเออาร์ 4-5 ต่อ 1 สร้างได้ 4-5 เท่าของแปลงที่ดิน จากปัจจุบัน เป็นพื้นที่สีเหลือง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.4 เอฟเออาร์ 3 ต่อ 1 สร้างได้ 3 เท่าของแปลงที่ดิน พัฒนาคอนโดมิเนียมขนาดไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร

ขณะที่ บางกะปิ ปัจจุบันเป็นพื้นที่สีแดง พ.3 ซึ่งอนาคตจะเชื่อมกับรถไฟฟ้าหลายสาย ทั้งสายสีเหลืองและสีส้ม บริเวณสถานีลำสาลี แต่ถือว่าบริเวณนี้เปิดให้พัฒนาสูงแล้ว อาจไม่เปลี่ยนแปลง ขณะที่ ถนนศรีนครินทร์ปรับจากพื้นที่สีเหลือง ย.4 เป็นพื้นที่สีส้ม ย.5-6 เช่นเดียวกัน แต่บริเวณห้างซีคอนฯ ตลาดศรีเอี่ยม เซ็นทรัลบางนา ไบเทค เป็นพื้นที่สีแดง พ.3 ซึ่งเข้าใจว่าบริเวณนี้ไม่น่าเปลี่ยนแปลง




สอดคล้องกับถนนรามคำแหง รถไฟฟ้าสายสีส้ม ปัจจุบันเจริญมาก พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นสีส้มและแดง ทำให้การปรับเปลี่ยนสีผังแทบไม่มี แต่อาจกำหนดการใช้กิจกรรมว่า รอบสถานีจะพัฒนาอะไรได้บ้าง เช่น อาคารสำนักงานคอนโดมิเนียม ฯลฯ


ขยายซีบีดีพระราม 9 ส้มหล่น
จากความหนาแน่นของกรุงเทพฯชั้นใน ทำให้การพัฒนาขยายมาย่านพระราม 9 มากขึ้น ซึ่งปัจจุบันมีทั้งอาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัย และค้าปลีก ทั้งนี้ ผัง กทม.ใหม่ กำหนดให้พระราม 9 เป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ พื้นที่ประเภทพาณิชยกรรมสีแดง พ.5 ครอบคลุมพื้นที่ จากสุขุมวิท พระราม 9 ศูนย์วัฒนธรรม และโรบินสันเก่า ปัจจุบัน คือ เดอะสตรีท ถนนรัชดาภิเษก เนื่องจากมีการเคลื่อนย้ายอาคารสำนักงานมาปักธงทำเลนี้ ไม่ต่างกับสาทร จากปัจจุบันเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.9 เช่นเดียวกับทำเลรอบสถานีสุทธิสาร ห้วยขวาง ผังเมืองใหม่ต้องการให้ทำเลนี้พัฒนาออฟฟิศ โรงแรม แหล่งจากปัจจุบันเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.9




ตลิ่งชันเหลืองยกเขต
แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า พื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงมากอีกโซน คือ พื้นที่เขตตลิ่งชัน ปรับจากพื้นที่สีเขียวลาย ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมเป็นสีเหลือง ย.1 ทั้งหมด โดยไปชนกับถนนกาญจนาภิเษก ส่วนถนนฉิมพลี บริเวณวัดไก่เตี้ย ติดกับทางรถไฟสายเก่า รอยต่อ จ.นนทบุรี เป็นที่สีส้ม ย.6 พัฒนาตึกสูงเกิน 10,000 ตารางเมตรได้


เปิด 1 แสนไร่ ผุดบ้านเดี่ยว
ขณะที่ พื้นที่สีเขียวลาย โซนตะวันออก บริเวณมีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง คลองสามวา เหนือสนามบินสุวรรณภูมิ เนื้อที่กว่า 1 แสนไร่ ปัจจุบันเป็นพื้นที่ฟลัดเวย์ ต่อไปอาจจะลดพื้นที่ฟลัดเวย์เหลือเกาะแนวคลองลาดงูเห่า คลองสาม และคลองสี่ ข้างละ 500 เมตร นอกนั้นปรับเป็นพื้นที่สีเขียวพัฒนาบ้านเดี่ยวได้ จากเดิมหากพัฒนาเพื่อจัดสรรขายต่อ มีขนาดแปลงที่ดิน 2.5 ไร่ ขณะที่ ราคาที่ดินค่อนข้างสูงสำหรับการแก้ปัญหาน้ำท่วมในอนาคตหากยกเลิก โดยคลองลาดงูเห่าระบายน้ำลงคลองแสนแสบ คลองสาม และคลองสี่ ระบายน้ำลงคลองประเวศฯ แทนการใช้ฟลัดเวย์




ดัน 3 ศูนย์คมนาคมบูม
ส่วนพื้นที่ใช้ประโยชน์ที่ดินปรับสูงสุด คือ 3 ศูนย์คมนาคมในอนาคต ซึ่งสำนักงานคณะกรรมการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ หรือ สภาพัฒน์ กำหนดเป็นฮับใหญ่ คือ ศูนย์กลางคมนาคมพหลโยธินที่จะพัฒนา ศูนย์กลางคมนาคมมักกะสัน พัฒนาร่วมกับรถไฟความเร็วสูง เชื่อม 3 สนามบิน และศูนย์กลางคมนาคม ตากสิน-วงเวียนใหญ่ จากพื้นที่สีน้ำเงินใช้สำหรับหน่วยงานราชการเป็นพื้นที่สีแดง พ.4 เอฟเออาร์ 8 พัฒนาได้ 8 เท่าของแปลงที่ดิน ซึ่งจะเป็นซีบีดีรองจากสีลม สาทร สุขุมวิทในอนาคต


……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,382 วันที่ 12-14 ก.ค. 2561 หน้า 01-02

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
● อสังหาฯนนท์วิ่งตีนพลิก จี้ปลดล็อกผังใหม่-แห่ขออนุญาตบ้าน-คอนโดฯ
● ผวาผังใหม่ฉุดราคาที่ดินนนทบุรี