ซื้อที่ดินระวังเจ็บตัว! จี้เร่งเครื่องผัง กทม. ผวาขีดแนวถนน แผนไม่เดิน ทำเดือดร้อน

ผู้ประกอบการวอน กทม. ปรับผังเมืองเป็นประโยชน์ทุกฝ่าย หนุนขยายใช้พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า ให้คนรายได้น้อยเข้าถึงโครงการที่อยู่อาศัย เกรงซํ้ารอยเดิม กำหนดแนวเขตถนน-แผนไม่ชัด ลิดรอนสิทธิ์เจ้าของที่ดิน ด้าน นายกสมาคมบ้าน ยํ้า! ขั้นตอนอีกยาวซื้อที่ต้องตรวจสอบ

หลังคาดการณ์ว่า กฎกระทรวงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 จะมีผลบังคับใช้ราวปลายปี 2562 และถือเป็นการพลิกโฉมหน้าการพัฒนาเมืองครั้งสำคัญควบคู่กับรถไฟฟ้า ขณะเสียงสะท้อนของภาคเอกชนยังมีอยู่เนือง ๆ ทั้งข้อดีข้อเสีย ทั้งนี้ เพื่อเป้าหมายสูงสุด คือ การกำหนดทิศทางการพัฒนาประเทศ

นายวิวัฒน์ เลาหพูนรังสี ประธานกรรมการอาวุโส บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง กล่าวกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงข้อเสนอแนะต่อการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพฯ-ปริมณฑลฉบับใหม่ คาดว่าจะมีผลอย่างมากต่อแผนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชนในอนาคต ทั้งนี้ ผังเมืองดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้เป็นกฎหมายในช่วงปลายปี 2562 นั้น มีทั้งข้อดีและข้อเสีย โดยเป้าหมายสูงสุด คือ เพื่อกำหนดแนวนโยบายถึงทิศทางการพัฒนาประเทศ ซึ่งในฐานะเอกชนเห็นด้วยกับหลักการ โดยเฉพาะขยายการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณรถไฟฟ้าทุกเส้นทางที่เปิดใช้บริการในปัจจุบัน จาก 500 เมตร เป็น 800-1,000 เมตร ทั้ง 2 ฝั่งจากสถานี เพื่อรองรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามการเพิ่มขึ้นของแหล่งงานและประชากรกระจุกตัวในเมือง โดยซัพพลายที่เพิ่มขึ้นหลากหลายจะส่งผลให้มีราคาถูกลง แตกต่างจากปัจจุบันที่การพัฒนามีข้อจำกัด ต้นทุนที่ดินสูง ส่งผลให้ต้องทำโปรดักต์ราคาแพง เพื่อให้คุ้มค่า ซึ่งผลที่ตามมา คือ ทำให้คนมีรายได้ปานกลาง-น้อยเข้าไม่ถึง เกิดความเหลื่อมลํ้า




ส่วนสิ่งที่อยากให้รัฐแก้ไขในการร่างผังเมืองฉบับนี้ คือ ต้องการให้หันกลับไปทบทวนบทเรียนในอดีตถึงการออกข้อกำหนดต่าง ๆ โดยที่ขั้นตอนปฏิบัติไม่สามารถกระทำได้จริง เช่น เคยกำหนดหลักการให้มี "แนวถนน" มากกว่า 136 สาย ซึ่งปัจจุบันไม่ได้ดำเนินการก่อสร้าง หรือ ขยายถนนตามแผน ทำให้ประชาชนเจ้าของที่เดิมเสียประโยชน์ ขณะที่ ผู้ประกอบการไม่สามารถดำเนินการใด ๆ ได้กลัวบุกรุก ซึ่งหากรัฐยังเห็นว่าเป็นประโยชน์ต้องการคงไว้ ก็ควรกำหนดเป็นแผนและขั้นตอนพร้อมปฏิบัติทันที มากกว่าการออกเพียงแนวนโยบายดั่งในอดีต เพื่อเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย

"ผังเมืองใหม่ไม่ได้ช่วยแก้ปัญหา และไม่ได้ซํ้าเติมปัญหา แต่อะไรที่คิดแล้ว ทำไม่ได้ ต้องรื้อให้จบ ถ้ารัฐต้องการให้มีแนวถนนหวังแก้ปัญหาจราจรในอนาคต ก็ต้องกำหนดแผนให้ชัดเจนเป็นรูปธรรม เช่น รีบออก พ.ร.บ.เวนคืน ก่อน ส่วนงบประมาณไม่มีก็ว่าไป ขออย่ามีแต่แนว แต่ไม่ทำอะไรสักที ประชาชนเขาเดือดร้อน เอกชนก็ทำไม่ถูก"

ทั้งนี้ การร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ และ 6 จังหวัดปริมณฑล ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม และฉะเชิงเทรา จะถูกวางโดยการนำโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ๆ ของภาครัฐมาเป็นองค์ประกอบในการกำหนดรายละเอียด เช่น โครงการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ ๆ โครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง เป็นต้น เพื่อให้การพัฒนาเมืองมีความเชื่อมโยงเป็นไปในทิศทางเดียวกัน ขณะที่ ปัจจุบันสิ่งปลูกสร้างในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลขยายตัวเพิ่มมากขึ้นกว่า 2 พันตารางกิโลเมตร มีจำนวนประชากรอาศัยกระจุกตัวมากกว่า 16.7 ล้านคน ซึ่งมีการคาดการณ์กันว่า อีกไม่เกิน 20 ปีข้างหน้า จะเพิ่มสูงขึ้นถึงเกือบ 20 ล้านคน เนื่องจากความเป็นเมืองและเขตอุตสาหกรรมขยายตัวเติบโต โดยการกำหนดโครงข่ายถนนในผังเมือง เพื่อหวังแก้ปัญหาการจราจร

ด้าน นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า ปัจจุบันขั้นตอนการยกร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ ยังมีอีกหลายขั้นตอน ดังนั้น การกำหนดเงื่อนไขการพัฒนาต่าง ๆ น่าจะยังไม่ชัดเจน เช่นที่ว่า โซนไหนทำอะไรได้มาก โซนไหนพัฒนาได้น้อย ทั้งนี้ หากการซื้อที่ดินเกิดความคาดหวัง แต่กลับไม่ตรงตามที่คิด อาจไม่คุ้มทุน เพราะทุกอย่างอยู่ในชั้นพิจารณา อาจมีการแก้ไขปรับเปลี่ยนได้ แต่ภาพรวมเข้าใจว่าน่าจะพัฒนาได้มากขึ้น


หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,406 วันที่ 4-6 ตุลาคม 2561