2 แม่เหล็ก บูมฝั่งธนฯ !! 'ไอคอนสยาม' - รถไฟฟ้าสีทอง ยกชั้นเจริญนครเทียบสุขุมวิท

'ไอคอนสยาม' รถไฟฟ้าสายสีทองบูม! 'เจริญนคร' ฝั่งธนฯ เทียบชั้นฝั่งสุขุมวิท ที่ดินหายาก ... ดีเวลอปเปอร์กว้านซื้อบ้านเก่า-ตึกแถว ขึ้นตึกสูง-คอนโดฯหรู ราคาพุ่ง ตร.ม. ละ 2 แสนอัพ

"เจริญนคร-คลองสาน" ย่านฝั่งธนฯ มาถึงจุดเปลี่ยน ตึกแถวเก่าค่อย ๆ เลือนหายกลายเป็นย่านธุรกิจ ศูนย์กลางช็อปปิ้งโลก และทำเลคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ แลนด์มาร์กแห่งใหม่ริมโค้งน้ำเจ้าพระยา เทียบชั้นฝั่งพระนคร เมื่อเกิด 'ไอคอนสยาม'

นายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ปัจจุบัน ทำเลฝั่งธนฯ ย่านเจริญนคร แทบไม่เหลือพื้นที่ให้พัฒนา ส่วนใหญ่ยังคงเป็นบ้านและตึกแถวเก่า เจ้าของยังไม่ยินยอมขาย แต่คาดว่า หลังจาก 'ไอคอนสยาม' เปิด คาดว่าจะมีการเจรจาซื้อขายมากขึ้น

ทั้งนี้ ประเมินว่า ฝั่งธนบุรีอาจจะดูด้อยกว่าหรือเทียบไม่ได้กับพื้นที่ทางฝั่งพระนคร ไม่มีศูนย์การค้าใหญ่ ๆ ที่เป็นแหล่งช็อปปิ้งระดับโลก แต่วันนี้กำลังจะมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาเปิดให้บริการแล้ว โครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 'ไอคอนสยาม' ของสยามพิวรรธน์ เครือเจริญโภคภัณฑ์ และแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น เพราะเป็นโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มีพื้นที่รวมประมาณ 750,000 ตารางเมตร แต่สิ่งที่สร้างความน่าสนใจที่มาพร้อมกับศูนย์การค้าไอคอนสยาม คือ โครงการรถไฟฟ้าสายสีทอง ที่ทางผู้ประกอบการทั้ง 3 รายของโครงการนี้ ร่วมกับทางกรุงเทพมหานคร ประกาศแผนการพัฒนาออกมา พร้อมทั้งเส้นทางที่เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีและมีเส้นทางไปตามถนนเจริญนคร สิ้นสุดที่เชิงสะพานพระปกเกล้า รวมแล้ว 2.7 กิโลเมตร 4 สถานี ซึ่งไม่เพียงเท่านั้น ในอนาคตเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองยังสามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้และสายสีแดงได้อีกด้วย

"ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง น่าจะเพียงพอช่วยยกระดับความน่าสนใจของพื้นที่ฝั่งธนบุรี โดยเฉพาะแถว ๆ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ตามแนวถนนเจริญนครช่วงนี้ไปได้หลายระดับ กลายเป็นย่านเดินทำเลทองที่น่าสนใจในอนาคตขึ้นมาทันที ความสนใจจากทั้งฝั่งผู้ประกอบการโครงการคอนโดมิเนียมและผู้ซื้อทั่วไปพุ่งสูงขึ้น แต่ตอนนี้อาจจะยังไม่เห็นความชัดเจนมากขึ้น จะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนคร โดยเฉพาะช่วงตั้งแต่สะพานสาทรไปทางคลองสาน มีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น"




แม้ว่าเส้นทางนี้จะเป็นระบบโมโนเรล ไม่ใช่รถไฟฟ้าขนาดใหญ่แบบเปิดให้บริการอยู่ในปัจจุบัน แต่ช่วยให้การเดินทางในบริเวณนี้สะดวกขึ้น พื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงนี้มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมาก่อนหน้านี้แล้วในระดับหนึ่ง อาจจะไม่มากนัก แต่ก็มีจำนวนหน่วยรวมกันประมาณ 3,640 ยูนิต และเกินกว่าครึ่งเพิ่งเปิดขายหลังจากที่สถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีเปิดให้บริการในปี 2552 แต่คอนโดมิเนียมในทำเลนี้มีอัตราการขายที่สูงมาก คือ ประมาณ 94% แสดงว่า คนให้ความสนใจมากมาย ทั้งที่ก่อนหน้านี้ยังไม่มีใครทราบว่า แถวนี้จะมีโครงการขนาดใหญ่ และอนาคต ความน่าสนใจจะเพิ่มสูงขึ้น โครงการส่วนใหญ่เปิดขายก่อนหน้านี้หลายปี และสร้างเสร็จเกือบทุกโครงการแล้ว ยกเว้น โครงการที่เพิ่งเปิดขายปี 2558 เป็นต้นมา ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลนี้ อยู่ที่ประมาณ 150,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ราคาขายมีความแตกต่างกันมาก เพราะโครงการเก่า ๆ ที่เปิดขายมาหลายปีแล้ว มีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 77,000 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้น แต่โครงการที่เปิดขายหลังปี 2552 เป็นต้นมา มีราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 135,000 บาทต่อตารางเมตร

ส่วนโครงการที่เปิดขายในปี 2557-2559 มีราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 270,500 บาทต่อตารางเมตร ราคาขายของโครงการในทำเลนี้ปรับขึ้นตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การปรับขึ้นของราคาขายอยู่ที่ประมาณ 3-10% ต่อปี โดยเฉพาะราคาขายในปี 2557 ที่เริ่มมีข่าวโครงการไอคอนสยาม และยิ่งปรับเพิ่มขึ้นไปอีก เมื่อข่าวของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองเริ่มชัดเจนมากขึ้น โดยโครงการที่เปิดขายมากกว่า 10 ปี บางโครงการราคาขายต่อของยูนิตมือสองปรับขึ้นมากกว่า 30% โครงการรถไฟฟ้าสายสีทองจะเป็นตัวแปรสำคัญในอนาคตที่ทำให้ทำเลนี้เปลี่ยนรูปแบบการใช้ประโยชน์บนที่ดินจากบ้านพักอาศัย ตึกแถวเก่า ๆ ไปสู่รูปแบบอื่นที่สอดคล้องกับมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นแน่นอนในอนาคต

สำหรับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายสะสมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง ตั้งแต่ปี 2557 - ต.ค. 2561 จุดเปลี่ยนปริมาณคอนโดมิเนียมเปิดตัวสูงค่อนข้างมาก จะเป็นช่วงตั้งแต่ไตรมาส 2 ถึงไตรมาส 4 ของปี 2560 จากตัวเลขกว่า 600 หน่วย เป็นกว่า 1,200 หน่วย และไตรมาส 4 ของปี 2560 อยู่ที่ 1,400 หน่วย จากนั้นทรงตัวต่อเนื่อง ที่ตัวเลข 1,400 หน่วย ไปจนถึงไตรมาส 4 ของปี 2561

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร ให้ความเห็นว่า ย่านคลองสาน ซึ่งถือเป็นย่านเก่าแก่ มีแม่น้ำตัดผ่าน ถือเป็นย่านที่มีศักยภาพสูงมากในแง่ของการท่องเที่ยว ย่านคลองสานมีที่อยู่อาศัยประปรายตามริมแม่น้ำเจ้าพระยา แต่ส่วนอื่นมีน้อยมาก ที่มีในขณะนี้ โครงการของศุภาลัย ใกล้รถไฟฟ้าสายสีทอง ซึ่งจริง ๆ แล้ว พื้นที่ที่จะพัฒนาในย่านนี้ยังเปิดพื้นที่ได้อีก เช่น พื้นที่ย่านลาดหญ้า และถนนเจริญนครที่ไม่ติดแม่น้ำ โดยจะมีรถไฟฟ้าสายสีทองมาช่วย และโครงการไอคอนสยาม ที่จะเป็นจุดขยายความเจริญต่อไป

นายกิตติรัตน์ ปิติพานิช รองผู้อำนวยการ ศูนย์สร้างสรรค์งานออกแบบ หรือ TCDC สะท้อนว่า ศักยภาพของย่านเจริญกรุง-คลองสาน อนาคตจะกลายเป็นย่านเศรษฐกิจใหม่ เพราะเป็นพื้นที่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา มีสถาปัตยกรรมเก่าแก่ มีระบบขนส่งสาธารณะที่พร้อม


……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,416 วันที่ 8 - 10 พ.ย. 2561 หน้า 29-30

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
● คอนโดจรัญแข่งเดือด 5 ปี ยอดพุ่ง 3 หมื่นหน่วย รับสายสีนํ้าเงิน ลูกค้าจีนลามฝั่งธนฯ
● เมืองใหม่ "ไอคอนสยาม" !! แลนด์มาร์กระดับโลก - ดันฝั่งธนฯ สุดอลังการ