ประกาศการกําหนดราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง

เมื่อวันที่ 9 ธ.ค.2563 เว็บไซต์ราชกิจจานุเบกษา ได้ประกาศเผยแพร่ กฎกระทรวง การกําหนดราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง การจัดทําบัญชีราคาประเมิน ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง และแผนที่ประกอบการประเมินราคาที่ดินพ.ศ. ๒๕๖๓ 

อาศัยอํานาจตามความในมาตรา ๔ วรรคหนึ่ง มาตรา ๒๘ วรรคสอง และมาตรา ๒๗ (๒) แห่งพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. ๒๕๖๒ รัฐมนตรีว่าการ กระทรวงการคลังออกกฎกระทรวงไว้ ดังต่อไปนี้

ข้อ ๑ ในกฎกระทรวงนี้

“ข้อมูลราคาตลาด” หมายความว่า ข้อมูลราคาซื้อขายที่ดินที่เกิดขึ้นตามปกติในท้องตลาด โดยเป็นข้อมูลที่ตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือข้อมูลที่เกิดขึ้นตามกิจกรรมที่ปรากฏตามสภาวะตลาด เพื่อนํามาใช้วิเคราะห์หรือเปรียบเทียบราคาประเมินที่ดิน เช่น ข้อมูลราคาซื้อขายจดทะเบียน ข้อมูลราคาตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อมูลเสนอขาย ข้อมูลสอบทาน ข้อมูลค่าเช่า

“วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด” หมายความว่า วิธีการประเมินราคาที่ดิน โดยนําข้อมูล ราคาตลาดของที่ดินในบริเวณใกล้เคียงมาเปรียบเทียบกัน หรือใช้ข้อมูลตัวแทนของที่ดินเป็นข้อมูล ราคาตลาด และอาจนําปัจจัยที่สําคัญต่าง ๆ ที่มีผลกระทบต่อราคาที่ดินมาวิเคราะห์เพื่อกําหนด ราคาประเมินที่ดินนั้น

“วิธีรายได้” หมายความว่า วิธีการประเมินราคาที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษ โดยพิจารณาจากศักยภาพในการสร้างรายได้ของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษนั้น แปลงมาเป็นมูลค่า โดยใช้วิธีคิดผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization Method) ซึ่งเป็น การประมาณการจากรายได้และค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น หรือวิธีคํานวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Method) ซึ่งเป็นการประมาณการรายได้สุทธิจากทรัพย์สินในอนาคต ตลอดอายุการใช้งานของทรัพย์สิน และคิดลดกลับเป็นมูลค่าปัจจุบัน
 

“วิธีต้นทุน” หมายความว่า วิธีการประเมินราคาที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษ โดยพิจารณาจากผลรวมของมูลค่าที่ดินและมูลค่าสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษซึ่งหักค่าเสื่อมราคา สิ่งปลูกสร้างแล้ว โดยการประเมินราคาที่ดินให้ใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด และการประเมินราคา

สิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษอาจใช้วิธีการเปรียบเทียบจากอาคารลักษณะเดียวกัน (Comparative Unit Method) วิธีคิดต้นทุนแบบแยกส่วน (Unit - in - Place Method) หรือวิธีการถอดปริมาณงาน ก่อสร้าง (Quantity Survey Method)

“หน่วยที่ดิน” หมายความว่า ที่ดินในบริเวณเดียวกัน ซึ่งประกอบด้วยปัจจัยต่าง ๆ ที่มีผล ทําให้ราคาที่ดินนั้นแตกต่างกันน้อยที่สุด ได้แก่ ทางหลวง ถนน ซอย ทะเล แม่น้ํา คลอง หมู่บ้าน จัดสรร หรือลักษณะทางกายภาพอื่น ที่ใช้แสดงให้ทราบถึงตําแหน่งที่ตั้งของแปลงที่ดิน

“ ตารางปริมาณงานก่อสร้าง” หมายความว่า ตารางแสดงประมาณการค่าใช้จ่ายที่ใช้ใน การก่อสร้างสิ่งปลูกสร้าง ประกอบด้วย ปริมาณวัสดุก่อสร้างและค่าจ้างแรงงาน ตามแบบมาตรฐาน สิ่งปลูกสร้าง ทั้งนี้ ตามที่คณะกรรมการกําหนด

“ค่าใช้จ่ายในการดําเนินงานก่อสร้าง” หมายความว่า ค่าใช้จ่ายในการดําเนินงานก่อสร้าง ที่คณะกรรมการราคากลางและขึ้นทะเบียนผู้ประกอบการตามกฎหมายว่าด้วยการจัดซื้อจัดจ้างและ การบริหารพัสดุภาครัฐกําหนดขึ้นตามหลักเกณฑ์การคํานวณราคากลางงานก่อสร้าง

“แบบมาตรฐานสิ่งปลูกสร้าง” หมายความว่า แบบแปลนของสิ่งปลูกสร้างตามแต่ละประเภท ที่คณะกรรมการกําหนด ประกอบด้วย แบบการก่อสร้าง แปลนพื้น รูปด้าน รูปตัด ผังหลังคา และเอกสารอื่น ๆ เท่าที่จําเป็นที่จะนําไปใช้เป็นแนวทางการก่อสร้างได้ตรงตามแบบการก่อสร้างนั้น
 

“บัญชีเทียบเคียงสิ่งปลูกสร้าง” หมายความว่า บัญชีที่กําหนดขึ้นเพื่อให้พนักงานประเมิน ตามกฎหมายว่าด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสามารถใช้ในการกําหนดราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างหรือ สิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษที่ไม่มีราคาประเมิน โดยพิจารณาจากลักษณะของโครงสร้างอาคาร ที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน ทั้งนี้ ตามที่คณะกรรมการกําหนด

“ค่าเสื่อมราคาสิ่งปลูกสร้าง” หมายความว่า การเสื่อมค่าอันเนื่องมาจากอายุการก่อสร้าง ของสิ่งปลูกสร้าง โดยคิดหักเป็นร้อยละต่อปี ตามประเภทของสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ

“สิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษ” หมายความว่า สิ่งปลูกสร้างขนาดใหญ่และมีลักษณะ การใช้เพื่อกิจการเฉพาะอย่าง ซึ่งไม่สามารถเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ได้

“องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น” หมายความว่า เทศบาล องค์การบริหารส่วนตําบล กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอื่นตามที่มีกฎหมายจัดตั้ง แต่ไม่หมายความรวมถึงองค์การบริหารส่วนจังหวัด

คลิกอ่านรายละเอียดเพิ่มเติม: การกําหนดราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง