"โควิด" ทุบรายเล็ก บิ๊กทุน ลุย เทคโอเวอร์คอนโดฯ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2564 ที่ผันผวน จากวิกฤติโควิด19 และเศรษฐกิจไทย นอกจากส่งผลให้ผู้ประกอบการ ต้องหันมาเน้นกระจายความเสี่ยง ขยายธุรกิจอื่นๆ เพื่อสร้าง Recurring income (รายได้ประจำ) มากขึ้น ขณะต้นทุน  เช่น ราคาที่ดิน ,ค่าทางการตลาด ,การออกแบบพื้นที่ใหม่ๆมากขึ้น ประกอบกับ ยอดขายรวมชะลอตัว โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม (ห้องชุด) ส่วนตลาดแนวราบ ลดลงจากการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มบ้านระดับราคา affordable (ราคาถูก-ปานกลาง) นั้น ยังได้ส่งผลต่อภาวะความเป็นอยู่ของผู้ประกอบการรายใหม่ - รายเล็ก แบกความเสี่ยง และเผชิญกับความยากลำบากในการทำธุรกิจมากขึ้นอีกด้วย

ความเชื่อมั่นรายเล็กไม่ฟื้น

สอดคล้อง ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยว่า ตั้งแต่ปี 2562 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศใช้มาตรการ LTV (อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน) ต่อเนื่องวิกฤติโควิด ปี 2563-2564 ล็อกดาวน์หลายระลอก ส่งผลเศรษฐกิจ และความวิตกกังวลของผู้ประกอบการอย่างมาก โดยเฉพาะกลุ่ม Non-listed Companies (นอกตลาดหลักทรัพย์) ดัชนีต่ำกว่าค่ากลาง อยู่ที่ 41.7 ครอบคลุม ผลประกอบการ ,ยอดขาย ,การลงทุน,การจ้างงาน ,ต้นทุนการประกอบการ และการเปิดโครงการใหม่ หรือ เฟสใหม่ 

เจาะลึกตลาด ในแง่ New Supply (โครงการบ้าน-คอนโดฯเปิดใหม่) ในช่วงครึ่งปีแรก 2564 มูลค่า 86,419 ล้านบาท  พบสัดส่วนผู้ประกอบการ รายใหญ่ ต่อ รายกลาง-รายเล็ก ทิ้งห่างมากขึ้น กระโดดมาอยู่ที่ 73.1 : 26.9% แปรผันจาก  55.8 : 44.2% ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2563 สะท้อนความไม่มั่นใจและอ่อนแอลงของผู้เล่นนอกตลาดอย่างชัดเจน

20 โครงการหยุดพัฒนา

การไล่ซื้อกิจการ - เทคโอเวอร์โครงการโดยกลุ่มทุน เริ่มรุกคืบมีให้เห็นมากขึ้นในยุคโควิด โดย นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร  คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เผย 'ฐานเศรษฐกิจ' ว่า  2 ปีขาลงของตลาดคอนโดฯ มีคอนโดฯมากกว่า 20 โครงการ มูลค่ากว่า 3 หมื่นล้านบาท หยุดการขายและการพัฒนาลง โดยบางส่วนเลือกที่จะขายโครงการต่อให้กับผู้พัฒนารายใหญ่ๆ เพื่อนำไปพัฒนาต่อ ทั้งเหมาแปลงที่ดิน , เหมาหน่วยเหลือขายบางส่วน ยกชั้นในราคาถูก กลายเป็นโอกาสทองของกลุ่มทุน  ขณะย้อนไป 10 ปี มีการซื้อขายโครงการในลักษณะนี้ มูลค่ารวมกว่า 23,450 ล้านบาท เจาะปี 2563  บมจ.อารียา พรอพเพอร์ตี้ แจ้งตลท. ถึงการโอนฯสินค้าคงเหลือ ในโครงการ เอ สเปซ เมกา (โครงการ Mega1) และ เอ สเปซ เมกา 2 (โครงการ Mega2) ให้แก่ บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ในมูลค่า 1,100 ล้านบาท

ส่วน บมจ. เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ เข้าซื้อโครงการคอนโดฯสร้างค้างติดถนนรัตนาธิเบศร์ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เพื่อนำมาปรับปรุงและดีไซน์ ซึ่งเดิมเป็นสินทรัพย์ของบริษัท แอสเซท ไบร์ท จำกัด (มหาชน) และเข้าซื้อโครงการเอ็กเซลเลนซ์ สุขุมวิท ตึกสูง  12 ชั้น 3 อาคารอีก 572 ยูนิต ในเวลาถัดมา และหมาดๆ บริษัทเสนาฯ ยังมีมติเข้าลงทุนใน บริษัท ภัทรนันท์ แอสเซท จำกัด 100% อีกครั้ง ระบุ เพื่อต้องการขยายการลงทุนในธุรกิจ  เก็บโครงการ Hype Sathorn-Thonburi ซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนาเข้ามาในพอร์ตได้อีก 1 โครงการ ทั้งนี้ คาด หากวิกฤติโควิดยังยื้อเยื้อ อาจได้เห็นการซื้อกิจการในลักษณะนี้เพิ่มเติมอีก 

" เราจะยังคงเห็นกลุ่มทุนรายใหญ่ เข้าซื้อหุ้น - เข้าซื้อโครงการ หรือ กิจการจากผู้พัฒนารายเล็กๆ อย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ และอนาคต ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดฯและธุรกิจโรงแรมที่ผู้พัฒนา ประสบกับปัญหาสภาพคล่อง ต้องการขายกิจการเหล่านี้ออกไป เพื่อนำเงินเข้ามาหมุนเวียนและนำไปลงทุนในรูปแบบอื่นๆ ต่อไป "

พอร์ตคอนโดฯอยู่ยาก

ด้าน นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม รองกรรมการผู้อำนวยการ และหัวหน้าสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส จำกัด วิเคราะห์ การเทคโอเวอร์กิจการ ในธุรกิจอสังหาฯ อย่างกรณี บมจ.เสนาฯ นั้น คาดเป็นไป เพราะวัตถุประสงค์เฉพาะ อนึ่ง อาจต้องการเก็บสินทรัพย์เข้าพอร์ต และมองเห็นศักยภาพ หรือ โอกาสการทำรายได้เพิ่มเติมจากโครงการ เนื่องจาก ดีเวลลอปเปอร์ไทย เดิมนิยมซื้อที่ดิน และพัฒนาโครงการด้วยตัวเองมากกว่า

อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่า สถานการณ์โควิด ได้ทำให้สัดส่วนทางการตลาด  (Market Share) ของรายใหญ่ปรับสูงขึ้น เพราะรายเล็ก ไม่มีต้นทุน หรือ กำลังเพียงพอในการเปิดโครงการ หรือ ขยายโปรเจ็กต์ใหม่ๆ  ต่างจากรายใหญ่ ที่มีความพร้อมด้านการเงิน ประกอบกับปัจจุบัน เป็นขาขึ้นของตลาดแนวราบ ฉะนั้น หากดีเวลลอปเปอร์รายใด มีพอร์ตเฉพาะคอนโดฯ ทำให้ไม่สามารถสร้างรายได้ได้ 

"เป็นภาวะ ที่บีบให้ดีเวลลอปเปอร์รายกลาง-รายเล็ก ต้องปรับตัว ไม่งั้นจะเหนื่อยมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะขณะนี้ยอดขายเกิดขึ้นในโครงการแนวราบเป็นส่วนใหญ่ ถ้าจะยื้อก็คงต้องรอจนกว่าดีมานด์คอนโดฯจะฟื้น ซึ่งคาดว่าอีกนาน ส่วนการเทคโอเวอร์ ประเมิน หากรายใหญ่ไม่มีความจำเป็น ว่าต้องการสินทรัพย์นั้นจริงๆ การไล่ซื้อ ไล่ทุบกวาดโครงการอื่นๆ ในเวลานี้ ถือเป็นความเสี่ยงเช่นกัน"

4 ปัจจัยฉุดรายเล็ก

ขณะนาย พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุ แม้ โควิด-19 ไม่ได้ส่งผลกระทบหนักหน่วงให้กับธุรกิจอสังหาฯมากเหมือนที่เคยคาดการณ์ไว้ ว่าจะทำให้รายเล็ก-รายน้อย ล้มหายตายจากไปจำนวนมาก  เนื่องจากบางรายปรับตัวเก่งกว่าที่คิด เช่น เลือกเลย์ออฟคนออก เพื่อยื้อธุรกิจไปต่อ และมีพอร์ตแนวราบเก่า ตุนไว้ในมืออยู่บ้าง ขณะหลังรัฐบาลผ่อนคลายมาตรการ ช่วงโค้งสุดท้ายของปี ยอดขายรวม มีสัญญาณปรับดีขึ้น แต่เหตุผลที่ทำให้รายเล็กถูกรายใหญ่กินส่วนแบ่งมากขึ้น มาจาก 1. ธนาคารไม่ยอมปล่อยสินเชื่อรายย่อย ขณะกู้โปรเจคไฟแนนซ์ กรณีเพื่อขอวงเงินซื้อที่ดิน ธนาคารแทบไม่อนุมัติ ให้เหตุผลว่าเสี่ยง 2. ราคาที่ดินสูง เนื่องจากเจ้าของ ไม่มีความจำเป็นต้องขายออก ส่งผลต่อต้นทุน  3. การบุกทำเลใหม่ๆ ไม่ใช่เรื่องง่าย พบมีเฉพาะดีเวลลอปเปอร์บางรายเท่านั้นที่สำเร็จ และ 4. กฎระเบียบทางราชการซ้ำซ้อนยากขึ้น เช่น การทำ EIA ,การทำสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรร เป็นต้น 

"รายใหญ่ประกาศยอดขาย 9 เดือน ทะลุเป้า มีเพียงรายเล็กที่มีปัญหา เพราะจะขยายโปรเจ็กต์เพิ่มก็ไม่ได้ แบงก์ไม่อนุมัติ ของเดิมก็ใกล้จะหมด ไม่มีใครยอมเสี่ยงแคะกระปุกมาลงทุนเต็มที่ตอนนี้ ทำให้เห็นบทบาทของรายใหญ่มากขึ้น ต้องประคองกันไปให้รอด จนกว่าสถานการณ์จะกลับมาดีเหมือนเดิม และยังต้องเฝ้าระวัง ภาษีที่ดินที่จะออกมาบังคับใช้เต็มที่ และ โดมิโนเอฟเฟคต์ จากปัญหาอื่นๆ เป็นต้น"

นายพรนริศ ยังระบุว่า การไม่อนุมัติสินเชื่อของธนาคาร ไม่ได้เกิดขึ้นแค่กับรายเล็ก แต่รายใหญ่ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน ซึ่งทางออก กลายเป็นว่า ขณะนี้มีการระดมทุน ผ่านการออกเหรียญดิจิทัล หรือ ตั้งกองทุน สำหรับกลุ่มที่มีสินทรัพย์ เช่น แสนสิริ , เค อี กรุ๊ป ขณะบางส่วน หันไปจับตลาดคอนโดฯราคาถูก แต่คาดว่า จะเป็นปรากฎการณ์ในระยะสั้นๆเท่านั้น เนื่องจากกำไรน้อย ส่วนตลาดพรีเมียม บางเซกเม้นท์ พบยอดขายไปได้ดี ภาพรวมตลาดจะกลับมาดี จะขึ้นอยู่กับภาวะของกำลังซื้อล้วนๆ