เปิดทำเลคอนโดราคาถูก ชานเมือง

จากความก้าวหน้าการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่งผลให้ราคาที่ดินขยับสูง ต้นทุนการพัฒนาคอนโดมิเนียมขยับตาม ขณะราคาต่อตารางเมตรตํ่ากว่าแสนบาทเริ่มหายาก หากมีห้องต้องเล็กจิ๋วทำให้การอยู่อาศัยสำหรับ ผู้มีรายได้น้อยถูกถ่างออกไปนอกเมือง ไกลแหล่งงาน ท่ามกลางค่าครองชีพค่าเดินทางที่ถีบตัวสูง

เมื่อความต้องการยังมี ผู้ประกอบการจึงปักหมุดโครงการชานเมืองแนวเส้นทางรถไฟฟ้า สายใหม่ๆและส่วนต่อขยาย ในระดับราคาตํ่า 100,000บาทต่อตารางเมตรเช่น บมจ.ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ ยึดทำเลจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีส้ม และสีเหลือง ขึ้นคอนโดฯราคา7หมื่นบาทต่อตารางเมตร ทำเลรามคำแหง 209 หรือมีนบุรีโครงการดิออริจิ้น อย่างไรก็ตาม เมื่อถามว่า ชานเมืองราคานี้แพงหรือไม่ ต้องยอมรับว่าก็แพงพอดู เพราะอิทธพลรถไฟฟ้า เช่นเดียวกับ บมจ.ออลล์อินสไปร์ พัฒนาคอนโดฯทำเลลาดพร้าวใกล้โชคชัย 4 ในราคา 7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร

คอนโดฯถูกอีกทำเลที่หาได้ในกทม. แนวรถไฟฟ้า บมจ. พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟคซื้อตึกร้างลดต้นทุนได้มาก พัฒนาคอนโดฯซอยนวมินทร์135 จำนวน 2,621 หน่วยเข้าร่วมโครงการบ้านล้านหลังและส่วนที่เหลือ หากผู้มีรายได้น้อยกู้ไม่ผ่านก็ขายให้กับคนทั่วไป โดยมีสถานีรถไฟฟ้าสายชมพู คู้บอน สายสีนํ้าตาล สถานีแยกนวมินทร์ และสถานีนวลจันทร์เพียง 899,999 บาทขนาดห้อง 22 ตารางเมตร ตกราคาตารางเมตรละกว่า 4 หมื่นบาท ขณะหน่วยงานภาครัฐ จะมีการเคหะแห่งชาติ(กคช.) กระจายอยู่ทั่วไป รวมถึงทรัพย์ของสถาบันการเงินต่างๆ

 ทั้งนี้ จากการสำรวจของฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมในอนาคตอาจจะหาโครงการที่มีราคาขายตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรไม่ได้แล้วในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า เพราะเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งหมดสร้างเสร็จและเปิดให้บริการอีกทั้งเชื่อมต่อถึงกันจะมีผลทำให้ราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะพัฒนาในระดับราคาตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร แม้ว่าในปัจจุบันสัดส่วนของโครงการที่มีราคาขายตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรจะยังคงมีอยู่แต่ก็มีการขยายตัวในอัตราที่ลดลงต่อเนื่อง และคงไม่มีโครงการในระดับราคานี้อีกในอนาคตแบบที่โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาตํ่ากว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรที่หายไปจากตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาระยะหนึ่งแล้วเพราะราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่องและไม่มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลง

ขณะคอนโดฯในทำเลสำคัญราคาระดับเกิน100,000บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปขนาดห้อง24 ตารางเมตร ราคาอยู่ที่ประมาณ 2-3 ล้านบาทต่อหน่วย ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและสายใหม่เช่นกันแต่จะขยับเข้ามาในเขตกรุงเทพฯชั้นกลางยิ่ง รถไฟฟ้าใกล้เสร็จหรือเตรียมเปิดใช้เส้นทางราคาอาจจะขยับขึ้นอยู่กับความต้องการ

ทั้งนี้ ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการพัฒนาโครงการคือ ราคาที่ดิน หากผู้ประกอบการจำเป็นต้องซื้อที่ดินในพื้นที่ที่ไกลออกไปจากเมืองชั้นในหรืออยู่นอกพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้า หรือรถไฟฟ้าใต้ดินปัจจุบันเปิดให้บริการ โดยราคาที่ดินที่ผู้ประกอบการต้องการนั้นส่วนมากจะเลือกที่ไม่เกิน 500,000 บาทต่อตารางวา แต่ก็ขึ้นอยู่กับ FAR ด้วย ถ้าราคาที่ดินสูงกว่านี้แต่ได้ FAR มากกว่า 7 ขึ้นไปก็ยังสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาตํ่ากว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรได้ แต่ผู้ประกอบการเลือกที่จะพัฒนาโครงการในอีกระดับมากกว่าถ้าได้ที่ดินที่มี FAR สูงๆ 

หน้า 27 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,492 วันที่ 1-3 สิงหาคม 2562