"ห้าแยกลาดพร้าว" คอนโดฯใหม่ ทะลัก

2-3 ปีที่ผ่านมาคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้า เป็นสมรภูมิเดือดของดีเวลอปเปอร์ มีการเปิดตัวชิงลูกค้ากันอย่างต่อเนื่อง ทำเลที่น่าจับตา กลายเป็นโซนที่น่าหนักใจ ซัพพลายมากกว่าดีมานด์ นับตั้งแต่ปีที่ผ่านมา ได้แก่ สะพานควาย ห้าแยกลาดพร้าว ฝั่งธนบุรี เนื่องจากมีปัจจัยลบเศรษฐกิจโลกถดถอย มาตราการควบคุมการปล่อยสินเชื่อสถาบันการเงิน ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) (แอลทีวี) อีกทั้งการมาของไวรัสโควิด-19 ส่งผลกระทบรุนแรง กลายเป็นปัญหาใหญ่ หลายธุรกิจต้องอับปาง กำลังซื้อกลุ่มเรียลดีมานด์ ฐานใหญ่ของธุรกิจหายไป ความเชื่อมั่นลูกค้าลด ไม่มั่นใจว่าโควิดจะหายไปเมื่อใด ถึงขั้นบางค่ายออกแคมเปญสาดกระสุนลดราคาลงสูงสุด 50% ท่ามกลางสต๊อกเหลือขาย 6 หมื่นหน่วย ขณะหน่วยเกิดใหม่ในทำเลห้าแยกลาดพร้าว ในปีนี้ถมเข้ามาในตลาดอีกกว่า 1,000 หน่วย

ทั้งนี้นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตทแวลู บริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ยอมรับว่าผู้ประกอบการต่างปรับราคาขายลดลง เพื่อระบายสินค้าออกไป โดยทำเลที่มีซัพพลายหนาแน่น มี 3 ทำเล ได้แก่ ย่านสะพานควาย ห้าแยกลาดพร้าว รถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีเขียว และย่านฝั่งธนบุรีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน อย่างไรก็ตามแม้การลดราคาเพื่อระบายสต๊อกเป็นแนวทางหนึ่งที่ผู้ประกอบการเลือกใช้ แต่ตามข้อเท็จจริงมีเพียง 2 ค่ายใหญ่เท่านั้น ที่เลือกตัดราคาขายลงต่ำมากถึง 50% ส่งผลกระทบกับโครงการที่อยู่รอบข้าง ซึ่งตามข้อเท็จจริง การลดราคาทำได้เพียง 10-20% น่าจะเหมาะสมกว่า

อย่างไรก็ตาม พฤกษาเอง ลดราคาไม่มาก แต่เน้นช่วยลูกค้าด้านอื่นอย่างช่วยผ่อนนาน 2 ปี สร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

บริษัทฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด วิเคราะห์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยสามารถดูได้จากการที่ผู้ประกอบการเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่จำนวนคอนโดฯเปิดขายใหม่ลดลงชัดเจนในปี 2562 ที่จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ในกทม.น้อยกว่าปี 2561  ประมาณ 37% และลดลงต่อเนื่องมาถึงไตรมาสที่ 1 ปีนี้ (2563) ที่ลดลงจากไตรมาสที่ 4 ปี 2562 ประมาณ 59% และลดลงจากไตรมาสที่ 1 ปี 2562 ประมาณ 32% ปัจจัยที่มีผลต่อการชะลอตัวของตลาด คือ ภาวะเศรษฐกิจ ประกอบกับการระบาดโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นทั้งของผู้ซื้อ และผู้ประกอบการทำให้เลือกที่จะชะลอโครงการใหม่ออกไป และเร่งปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ให้ได้มากที่สุด ช่วง 1-2 เดือนที่ผ่านมาจึงเห็นได้ชัดเจนว่าผู้ประกอบการหลายรายออกมาตรการทางการตลาด เพื่อสร้างแรงจูงใจในการซื้อกันต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเรื่องของการลดราคาที่เห็นได้ชัดเจนว่าลดลงมาจริงจากราคาเปิดขายปกติ

สำหรับทำเลที่น่าสนใจที่เห็นการเปลี่ยนแปลงได้แบบชัดเจนในช่วงที่ผ่านมา คือ พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าสะพานควายที่ก่อนหน้านี้มีโครงการคอนโดฯเปิดขายใหม่ต่อเนื่องโดยเฉพาะในปี2559-2561 โดย 3 ปีนี้มีเปิดขายใหม่รวมกันประมาณ 2,920 หน่วย จากจำนวนทั้งหมดที่มีอยู่ในพื้นที่ประมาณ 3,820 หน่วย และมี  1 โครงการที่ยกเลิกโครงการไปเพราะผู้ประกอบการต้องการปรับรูปแบบโครงการและราคาขายใหม่อีกครั้งก่อนที่จะนำกลับมาเปิดขายอีกรอบในปีนี้ โดยอัตราการขายเฉลี่ยในพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 80% มีหน่วยเหลือขายอยู่พอสมควร

อีก ทำเลที่มีคอนโดฯเปิดขายใหม่มากขึ้นในช่วง 2 - 3 ปีที่ผ่านมา คือ พื้นที่รอบห้าแยกลาดพร้าว เพราะมีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมาที่ประมาณ 6,000 หน่วย คิดเป็น 70% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่สะสมในพื้นที่ที่ประมาณ 8,670 หน่วยและขายไปได้ประมาณ 83% จากจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดในพื้นที่ และกำลังจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพิ่มเติมอีกในปีนี้ไม่น้อยกว่า 1,000 หน่วย

อีกทั้งทำเลข้างเคียงเองก็มีคอนโดมิเนียมเปิดขายไม่น้อยเช่นกัน ทั้งในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้ารัชโยธิน และพหลโยธิน 24

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินฝั่งธนบุรี เป็นอีกทำเลที่มีหน่วยเหลือขายอยู่ไม่น้อย และเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไปในช่วง 1 - 2 ปีที่ผ่านมาเพราะก่อนหน้านี้มีหลายโครงการที่มีหน่วยเหลือขายค่อนข้างมากและอัตราการขายเฉลี่ยพื้นที่ไม่สูงมากนัก แต่ยังมีบางทำเลที่มีโครงการเปิดขายใหม่ต่อเนื่อง เช่น พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าภาษีเจริญ และตลอดแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ มีผลให้คอนโดฯสะสมตามแนวเส้นทางสายสีน้ำเงินมากถึง 43,860 หน่วย ขายไปได้ประมาณ 75% มีหน่วยเหลือขายสะสมในพื้นที่ไม่น้อยบางโครงการเปิดขายมามากกว่า 3 ปีแล้วยังขายไม่หมด โดยเฉพาะโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,577 วันที่ 24-27 พฤษภาคม 2563