ผู้ซื้อ ‘คุมเกม’ ตลาดคอนโด
คอลัมน์ ผ่ามุมคิดวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯปี64
จากบทสรุปธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯปี 2563 เผชิญกับปัจจัยลบรุมเร้า ตลาดคอนโดมิเนียม ปรับตัวครั้งใหญ่ ลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี ทั้งการเปิดตัวโครงการ ราคา และยอดขาย โดยแม้ผู้ประกอบการต่างพลิกเกม ปรับตัวกันได้ดี ทำให้ช่วงท้ายของปี ดีมานด์มีการดูดซับซัพพลายได้ดีขึ้น ส่งสัญญาณเชิงบวกต่อทิศทางตลาดในระยะต่อไป แต่อย่างไรก็ตาม ภาวะความกดดันใหม่ของตลาด ที่เกิดการระบาดซ้ำของโควิด-19 ตั้งแต่ต้นปี 2564 ได้ตอกตะปูเศรษฐกิจ และความเชื่อมั่นผู้ประกอบการอีกระลอก ขณะกูรูอสังหาฯ นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ประเมิน ส่งผลต่อภาพรวมตลาดคอนโดฯช่วง 2 ปีหลังจากนี้ คาดหน่วยเปิดใหม่ยังต่ำกว่าเฉลี่ย 5 ปี ปี 2564 ไม่เกิน 3.8 หมื่นหน่วย ส่วนแรงซื้อครึ่งปีแรกยังต่ำน่าห่วง พร้อมแนะผู้ประกอบการรายย่อยเร่งสร้างแบรนด์ โดยยกทำเลรอบเมือง-เซ็กเมนต์ล้านต้นมาแรง เค้นเสริฟความต้องการ “ตลาดที่ผู้ซื้อเป็นคนคุมเกม”
วิเคราะห์ตลาดปี 64
ในแง่การเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ ในพื้นที่กทม.-ปริมณฑล คาดมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่อง ไม่แตกต่างจากปีก่อน คือ ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในรอบ 5 ปี ที่แต่ละปีจะเปิดตัวราว 5 หมื่นหน่วย แต่ช่วงปี 2563 นั้น ลดลงเหลือเพียง 20,100 หน่วยเท่านั้น ส่วนปีนี้ คาดอยู่ในระดับ 3.3 -3.8 หมื่นหน่วย โดยประเมินจากแผนที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ทยอยประกาศออกมาราว 1.6 หมื่นหน่วย และอีก 5 พันหน่วย ที่เลื่อนการพัฒนามาจากช่วงปีที่ผ่านมา บวกเพิ่มเล็กน้อย ส่วนดีมานด์ คาดอยู่ระหว่าง 3 - 3.5 หมื่นหน่วย ท่ามกลางจำนวนซัพพลายที่รอขายอยู่ในตลาด ทั้งของใหม่ และของเก่าที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงปีนี้และปีหน้า อีกราว 3.03 หมื่นหน่วย รวมสต็อกตลาด 6.3 หมื่นหน่วย
เทรนด์ผู้ซื้อ
ด้านราคาขายนั้น ไม่อยากให้ผู้ซื้อคาดหวัง การลดราคาอย่างครึกโครมเหมือนในช่วงที่ผ่านมา คาดอย่างมาก ผู้ประกอบการอาจมีแคมเปญลดราคา ต่ำสุดไม่เกิน 30%เท่านั้น ไม่นับรวมโฆษณาแฝง อาจเป็นปรากฎการณ์ในระยะสั้นๆของช่วงครึ่งปีแรก ที่ผู้ประกอบการต้องการสภาพคล่องเท่านั้น อย่างไรก็ตาม พฤติกรรมคนซื้อ ที่ยังมองหาโครงการราคาถูก ผู้ประกอบการจึงต้องปรับตัวในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ไปสู่โครงการระดับกลาง และ Affordable Condo (ราคาเข้าถึงได้) เนื่องจากการหวังพึ่งรายได้ที่เพิ่มขึ้นในอนาคต อาจไม่ใช่ทางเลือกในขณะนี้ของผู้ซื้อ หรือควรเป็นโปรดักต์ที่เหมาะกับการลงทุนได้ เพราะอย่างไรก็ตาม ตลาดยังพอมีปัจจัยบวก เช่น อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในเกณฑ์ต่ำ และตลาดเงินโลก อยู่ในภาวะที่มีเงินล้นตลาด สามารถทำกำไรจากการลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง เป็นผลทำให้มีเงินไหลเข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่วนกำลังซื้อต่างชาติ ขณะนี้ยังคงนิ่งอยู่ โดยคาดว่าน่าจะมีโอกาสได้เห็นการกลับมาในช่วงครึ่งปีหลัง หากวัคซีนโควิด-19 ใช้ได้มีประสิทธิภาพ
“ตลาดปี 2564 ยังเป็นตลาดของผู้ซื้อ โดยมีกำลังซื้อของลูกค้า เป็นตัวนำการเกิดขึ้นของโปรดักต์ใหม่ ขณะที่ผู้ประกอบการก็มีโอกาส จากการปรับโปรดักต์ให้เหมาะสม ตรงกับความต้องการที่มี”
ส่องทำเล-ราคาเด่น
นางนลินรัตน์ เผยต่อว่า จากสถานการณ์เศรษฐกิจที่ยังคงผันผวน มีความไม่แน่นอน และกำลังซื้อต่ำ ผู้ประกอบการ โดยเฉพาะรายย่อยนั้น การปรับตัว โดยการเลือกทำเล และระดับราคาที่ถูกต้องเป็นสิ่งจำเป็น พบแนวโน้มกลุ่มคอนโดฯราคาต่ำกว่าล้านในปีนี้ มีโอกาสเกิดขึ้นเป็นสัดส่วนราว 20 % ของตลาด หรือประมาณ 6 พันหน่วย รวมถึงกลุ่ม 1-1.5 ล้านบาท ในทำเลที่ไม่ห่างไกลจากรถไฟฟ้าสายใหม่ มีชุมชนรองรับ เป็นตลาดที่น่าสนใจ ขณะที่ “บลูโอเชี่ยน” ของเซ็กเมนต์อื่นๆ เช่น ริมแม่น้ำ ย่านศิริราช-รัชโยธิน-ย่านเกษตรฯ กลุ่ม 3-5 ล้านบาท ไปต่อได้ เช่นเดียวกับ ทำเลรถไฟฟ้าสายสีชมพู และสายสีเหลือง ที่กำลังจะเปิดให้บริการภายในปีนี้ นับเป็นการเปิดทำเลนอกเมืองบนถนนแจ้งวัฒนะ รามอินทรา คาดจะได้รับการตอบรับจากลูกค้าดี ส่วนกลุ่มลักชัวรี ทำเลหลังสวน ยังเป็นทำเลหลักที่มีโอกาส เนื่องจากการเกิดขึ้นของซัพพลายใหม่มีน้อย
ที่ดินแพงขายยาก
ทั้งนี้ คาดจากภาวะตลาดมีแนวโน้มชะลอตัว คงทำให้ตลาดซื้อ-ขายที่ดินไม่ขยับ โดยเฉพาะแปลงที่มีราคาแพงเกินกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา เพราะผู้ซื้อยังกังวลถึงความคุ้มค่าในการนำไปพัฒนาต่อ โดยซัพพลายที่ดิน ที่ยังมีโอกาสขายได้ มีเพียงทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าเท่านั้น
หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,645 วันที่ 17 - 20 มกราคม พ.ศ. 2564
ข่าวท่ี่เกี่ยวข้อง