แม้ตลอดช่วงปี 2563 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ต่างระมัดระวัง การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มากขึ้น โดยชะลอโครงการคอนโดมิเนียม และหันไปพัฒนาตลาดแนวราบ ที่มีโอกาสจากเรียลดีมานด์รองรับมากกว่า จนส่งผลให้ จำนวนหน่วยเปิดใหม่ เฉพาะทำเลหลัก กทม.-ปริมณฑล ลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี ที่ 62,227 หน่วย  ลดลง -36.7% จากปี 2562

แต่ สำหรับปี 2564 นั้น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) คาดว่า หน่วยเปิดตัวใหม่มีโอกาส จะกลับมาเพิ่มขึ้น ถึง 32.7% หรือมากกว่า 82,000 หน่วยได้อีกครั้ง ขณะประเภทคอนโดฯ แม้แนวโน้มไม่มากเท่าแนวราบ ที่จะเกิดขึ้นอย่างคึกคัก แต่อาจมีจำนวนได้มากถึง 38,862 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นมา 46.5% จากความหวังในแง่ดีมานด์ - ความต้องการใหม่ๆ ตลอดแนวรถไฟฟ้าแล้วเสร็จ อีกทั้งต้องยอมรับว่า มาจากความต้องการของกำลังซื้ออีกกลุ่มใหญ่ ที่ยังไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อ และระดับราคาโปรดักต์ในตลาดแนวราบได้

อย่างไรก็ตาม หนี้สินครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร รวมถึง การควบคุมการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 ที่ยังเป็นไปอย่างล่าช้า ประกอบกับความไม่มั่นใจในประสิทธิภาพของวัคซีน และแพร่ระบาดระลอกใหม่ที่ตลาดบางแค อาจส่งผลให้บางธุรกิจ มีโอกาสเสี่ยงถูกล็อกดาวน์ได้อีกครั้ง รวมถึงกิจกรรมทางเศรษฐกิจ และเทศกาลงานใหญ่ ที่ควรจะเป็นโอกาสในการกระตุ้นเศรษฐกิจ ต้องหยุดชะงักลง ทำให้การพื้นตัวทางธุรกิจกลับมาช้า กระทบตั้งแต่การจ้างแรงงานกลับเข้ามาในระบบ รวมถึงกำลังซื้อที่อยู่อาศัยโดยรวมด้วยนั้น เป็นความกังวลที่ผู้พัฒนาฯส่วนใหญ่ ยังเฝ้าติดตาม ชั่งน้ำหนัก ถึงโอกาสและความเสี่ยง ทำให้ต่างต้องคำนึงในระดับราคาของสินค้า ที่จะพัฒนาออกมา ภายใต้โจทย์ งบประมาณผู้ซื้อน้อยลง- ขายง่าย - โอนคล่อง

สำหรับผู้พัฒนาคอนโดฯระดับราคาล่าง เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าบ้านหลังแรก - กระเป๋าเบา ปีนี้ นอกจากเบอร์ใหญ่ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)ที่ประกาศชัดว่า จะพัฒนาคอนโดฯ ราคาต่ำล้าน ภายใต้แบรนด์ “เสนา คิทท์” ถึง 6 โครงการ ในแหล่งงานหนาแน่น ชิงลูกค้่ากลุ่มเช่าอพาร์ตเม้นท์ มาเป็นเจ้าของผ่านอัตราการผ่อนคอนโดฯ เทียบเท่าค่าเช่ารายเดือนแล้ว

ผู้เล่นรายใหม่ๆ และเป็นเบอร์ใหญ่ของตลาด ที่มีต้นทุนที่ดี มีทีมพัฒนาโปรดักต์ที่เหมาะสม โดยหวังเป็นโอกาส เจาะทั้งกลุ่มนักลงทุน ที่ต้องการซื้อเหมาปล่อยเช่าระยะยาว และกลุ่มลูกค้าใหม่ๆ วัยเพิ่งเริ่มทำงาน ฐานเงินเดือนยังไม่มากด้วยเช่นกัน  เพียงแต่เป็นการขยับฐานราคาขายเริ่มต้นสูงขึ้นมาอีกหน่อย ในระดับราคาล้านต้นๆ ช่วง 1-2 ล้านบาท ในทำเลที่เดินทางสะดวก เข้าเมืองมากขึ้น กลยุทธ์จับกลุ่มลูกค้าแตกต่างกันออกไป

“ฐานเศรษฐกิจ” ตรวจสอบ พบตลอดช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา มีผู้พัฒนาฯ ที่ประกาศแผนพัฒนา บุกเจาะคอนโดฯ ระดับราคาเริ่ม ช่วงล้านต้น ถึง 4 ราย

เริ่มตั้งแต่ บมจ. ออริจิ้น ที่แม้ปีนี้ ชูให้โปรดักต์แนวราบเป็นตัวสร้างรายได้หลัก แต่สำหรับแผนพัฒนาคอนโดฯ ก็ยังมี โดยจะเปิดใหม่ถึง 9 โครงการ 9.6 พันล้านบาท แสวงหาน่านน้ำใหม่ โดยเฉพาะการเจาะราคาเข้าถึงได้ (Affordable) หลังจากช่วงปีที่ผ่านมา สตาร์ทได้ดี ผ่านโปรดักต์กลุ่ม ราคาขาย 6 หมื่น ถึง 1 แสนบาทต่อตร.ม. โดยปีนี้ จะใช้แบรนด์ “ดิ ออริจิ้น” ที่เคยมีราคาขายเริ่มต่ำสุด 1.29 ล้านบาท รวมถึงแบรนด์ใหม่ “บริกซ์ตัน” ที่ระบุว่า จะมีราคาถูก เจาะกลุ่มผู้ซื้อกำลังซื้ิอไม่มาก และนักศึกษา คนทำงานใกล้มหาวิทยาลัยร่วมด้วย  โดย ปี 2564 เผยว่า เปิดคอนโดฯ “ดิ ออริจิ้น” ไปแล้ว 3 โครงการ เช่น ทำเล ลาดพร้าว- บางกะปิ, รามอินทรา ทำยอดขายได้แล้ว 1.6 พันล้านบาท

ด้าน บมจ. แสนสิริ ที่ปีนี้ประกาศชัดว่า จะลดระดับราคาขายในทุกเซ็กเมนต์ลงมา เพื่อให้กำลังซื้อยุคโควิด เข้าถึงได้มากขึ้นนั้น ก็เตรียมส่งคอนโดฯ แบรนด์ใหม่เข้ามาเขย่าตลาด ผ่านแบรนด์ “เดอะ มูฟ” นำร่อง 4 ทำเล เกษตร-รัชดา-รามคำแหง และบางนา ในราคาเริ่มต้นแค่ 1.29 ล้านบาท เช่นกัน ทั้งนี้ นอกจากเป้าหมายเป็นเบอร์ 1 เจ้าตลาดคอนโดฯแล้วนายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัทยังกล่าวว่า

“นิวนอร์มอลหลังโควิด บนความต้องการคอนโดในฐานรายได้ที่ตํ่าลงนั้น ถือเป็นโอกาสดีที่คนซื้อ จะสามารถเข้าถึงสินค้าของบริษัทได้ ในราคาย่อมเยาว์ขึ้น”

ขณะอีกค่ายใหญ่ ที่ลงมาเล่นตลาดล่างในปีนี้ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์  ส่งแบรนด์ NUE ในราคาเริ่ม 1.2 ล้านบาท มาชิมลางถึง 6 โครงการ  สัดส่วนถึง 50% ของแผนเปิดตัวคอนโดฯทั้งหมด ซึ่งจะเจาะทำเลสำคัญ อย่าง เช่น บางนา ดอนเมือง และคูคต  หลังมองว่าเป็นโอกาสในการขยายฐานลูกค้า และพบว่าตลาดราคาล้านต้น มีดีมานด์เกิดขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งไม่ใช่แค่ลูกค้าคนไทย แต่ต่างชาติ ก็เริ่มเล็งหาการลงทุนเช่นกัน หากทำเลนั้นๆ มีศักยภาพ ที่สำคัญ คือ ลูกค้านักลงทุนคนไทย ที่มองหาเรื่องผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าระยะยาว

“สินค้า ราว 7 หมื่นต่อตร.ม.ช่วงราคา 1- 2 ล้าน ลูกค้าซื้อง่ายมาก เพราะเป็นตลาดปล่อยเช่า ที่น่าสนใจ ผลตอบแทนสูง เช่น ทำเลโซนบางนา “นายอรัฐ เศวตะทัต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานพัฒนาธุรกิจ กล่าว

อีกค่ายไฟแรง หลังขยับตัวเข้าตลาดหลักทรัพย์ (ตลท.)สำหรับ บมจ. แอสเซทไวส์ เผยว่า ปีนี้บริษัท จะใช้กลยุทธ์ แคมบัส คอนโดฯ หรือคอนโดฯใกล้มหาวิทยาลัย  ผ่านแบรนด์ “เคฟ” ในราคา 7-8 หมื่นบาทต่อตร.ม. ที่ประสบความสำเร็จในทำเล ม.กรุงเทพ และธรรมศาสตร์รังสิต ในช่วงปีที่ผ่านมา ปีนี้เตรียมบุกต่อ จากฐานลูกค้ารองรับหนาแน่น กลุ่มผู้ปกครอง และนักลงทุนปล่อยเช่าในทำเลม.มหิดล ศาลายา และราชมงคล ภายใต้ความเชื่อ

“เศรษฐกิจที่ไม่โตนัก ผู้ซื้อจะมองหาสินค้าที่อยู่ในระดับราคาเหมาะกับตัวเอง  ซึ่งตัวเลือกของคนกทม.ในกลุ่มที่อยู่อาศัย คือ คอนโดฯถูกสุด” นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กล่าว

อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดฯ ช่วงราคาล้านต้น ถูกมองเป็นความเสี่ยงในสายตาของนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ที่ออกโรงเตือน  ให้ผู้พัฒนาฯ ระวังการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มลูกค้า และจะส่งผลกระทบต่อการโอนฯ ปล่อยขายดาวน์ หรือ คืนห้องตามมา จากผู้ที่มีรายได้น้อยในกลุ่มอาชีพที่เสี่ยง

แต่ทั้งนี้ หากมองอีกแง่ การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ และ จดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่มีอายุถึง 31 ธ.ค. 2564 ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำมาก ผู้ซื้อกังวล มองหาระดับราคาสินค้าที่เหมาะสมกับตนเองมากขึ้น ก็อาจเป็นปัจจัยบวกสนับสนุนให้ซื้อขาย
ในระดับราคาดังกล่าวคึกคักได้เช่นกัน

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41  ฉบับที่ 3,663 วันที่ 21 - 24 มีนาคม พ.ศ. 2564

ข่าวที่เกี่ยวข้อง

• ธนาแลนด์ เขย่าทำเลทอง ' ถนนจันทน์ ' ปักหมุด คอนโดฯ ราคาต่ำ

• ‘รัตนากร แอสเซท’ ท้าชน AWC ไล่ซื้อที่ดิน

• วิจัยกรุงศรี ชี้ธุรกิจที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดหัวเมืองใหญ่ฟื้นตัวปี 65-66

• กลุ่มทุนโรงแรมดัง 'ศิริปันนา' บุกเมืองกรุง ผุด "คอนโดฯ" ย่านเกษตร

• เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ลุย เปิดโครงการใหม่ 11,300 ล้าน