บิ๊กทุนยึดสถานีศูนย์วัฒนธรรม จุดพลุ นิวซีบีดี 

ที่ดินรอบสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยกลายเป็นทำเลทองคำฝังเพชร เมื่อความก้าวหน้าก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนุบรี (สุวินทวงศ์)  คืบหน้าไปกว่า70% และการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) พร้อมเปิดให้บริการเดินรถในปี 2566 ซึ่งจะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สีน้ำเงิน ที่กำลังกลายเป็นจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางระบบรางใต้ดินแห่งแรกของเมืองไทย ส่งเสริมให้บริเวณดังกล่าว เป็นย่านธุรกิจสำคัญทางการค้าย่านอยู่อาศัย แหล่งงาน ต่อจากย่านใจกลางเมือง อย่างสุขุมวิท สาทร สีลมที่น่าจับตามอง คือ ที่ดินแปลงใหญ่ของนายทุนระดับแถวหน้าของเมืองไทยเริ่มขยับ แม้มีหลายแปลงอาจรอให้สถานการณ์โควิดคลี่คลาย ประกอบกับเพื่อลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจึงนำที่ดินแปลงสภาพเป็นพื้นที่เกษตร สดๆ ร้อนๆ เมื่อกลุ่มเซ็นทรัลพับแผนอาคารสำนักงานสูงที่สุดในประเทศไทยของกลุ่มจีแลนด์นำที่ดิน 70 ไร่ แยกพระราม 9 ติดห้างเซ็นทรัลพระราม 9 ทำแปลงผัก เพิ่มพื้นที่สีเขียวชั่วคราวหลังสวนมะนาว ของบริษัท แหลมทองค้าสัตว์ จำกัด สร้างปรากฏการณ์ เรียกเสียงฮือฮานำพื้นที่พาณิชยกรรมมาทำการเกษตรบนที่ดินมูลค่าหมื่นล้านบาทมาแล้ว 

แต่เชื่อว่าเมื่อรถไฟฟ้าสายสีส้มเปิดให้บริการ จะเริ่มมีการนำที่ดินขยับออกพัฒนาหรือซื้อขายเปลื่อนมือเพราะเมื่อถึงเวลานั้นที่ดินจะเพิ่มมูลค่าสูงบวกกับความต้องการใช้พื้นที่จะมีมากขึ้น โดยเฉพาะความได้เปรียบสำหรับกลุ่มทุนสายป่านยาว 

เช่นเดียวกับที่ดินแปลงศักยภาพติดอาคารจอดแล้วจร รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ตรงข้ามห้างเอสพลานาด รัชดาภิเษก ของนายสาธิต วิทยากร ประธานคณะกรรมการ บริษัท พริ้นซิเพิล เฮลท์แคร์ จำกัด ผู้ดำเนินธุรกิจหลักด้านธุรกิจโรงพยาบาลเอกชนและการบริหารจัดการโรงพยาบาลเอกชนที่ระบุว่า ถือในนามส่วนตัว ตัดขาย 9 ไร่ ราคาตาราววาละ 1.1 ล้านบาท สร้างตึกสูงอาคารสำนักงานทันสมัยรองรับคนทำงานรุ่นใหม่ ด้านล่างของพื้นที่กำหนดเป็นพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็ก รองรับผู้ใช้พื้นที่บนอาคารตลอดคนในระแวกใกล้เคียง ส่วนแปลงที่ดินที่เหลือ หากไม่พัฒนาเป็นศูนย์การค้าก็อาจขึ้นตึกสูงในอนาคตเช่นเดียวกัน 

ขณะพื้นที่โดยรอบปกคลุมเต็มไปด้วยคอนโดมิเนียมสูง อาคารสำนักงาน อีกทั้ง บริษัท อสมท จำกัด (มหาชน) นำที่ดินออกพัฒนาเชิงพาณิชย์ เนื้อที่ 59 ไร่ แม้ที่ดินจะเป็นแปลงด้านในไม่ติดกับถนนรัชดาฯ-พระราม 9 แต่ศักยภาพที่จะเป็นแม่เหล็กดึงคนเข้าพื้นที่ย่อมมีมากขึ้น 

คำพูดนี้อาจจะเกินจริงไปมากเพราะคำว่าซีบีดี นั้นเกี่ยวโยงกับอาคารสำนักงานแบบแยกกันไม่ออก ด้าน นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด และการที่แยกนี้มีอาคารสำนักงานรวมกันเพียง 302,300 ตารางเมตร แม้จะรวมไปถึงสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยก็จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานรวมกันที่ 521,300 ตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่ซีบีดี ปัจจุบันมีพื้นที่อาคารสำนักงานรวมกันที่มากกว่า 3.66 ล้านตารางเมตรไปแล้ว ความเป็น นิวซีบีดี จึงยังห่างไกลอีกมากและเมื่อไม่มีอาคารสำนักงานใหม่เกิดขึ้นในพื้นที่หรือการไม่มีตึกสูงที่สุดในโลกเกิดขึ้นยิ่งมีผลให้พื้นที่นี้ยังไม่อาจเรียกได้ว่าเป็นนิวซีบีดี

การเปลี่ยนแปลงของพื้นที่รอบๆสี่แยกพระราม 9 มีทิศทางที่น่าติดตามอีกครั้งเมื่อกลุ่มเซ็นทรัลเข้าซื้อหุ้นจากกลุ่มจีแลนด์และกลายเป็นเจ้าของที่ดิน 70 ไร่รอบสี่แยกพระราม 9 ทันทีรวมไปถึงที่ดินแปลงอื่นๆ ด้วย แผนการพัฒนาการพัฒนาพื้นที่รอบสี่แยกพระราม 9 ที่ยังเหลืออยู่จึงถูกนำกลับมาพิจารณาใหม่อีกครั้งโดยกลุ่มเซ็นทรัลและน่าติดตามความเคลื่อนไหวต่อไปว่ากลุ่มเซ็นทรัลจะพัฒนาพื้นที่ที่เหลือไปในทิศทางใด เพราะปัจจุบันพื้นที่นี้มีความเป็นพาณิชยกรรมค่อนข้างสูงในขณะที่ความเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยก็ไม่ได้น้อยหน้าเช่นกัน    

พื้นที่รอบสี่แยกพระราม 9 เป็นอีกหนึ่งพื้นที่ ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมาโดยตลอดแต่เริ่มลดน้อยลงในปี 2562 เพราะโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ยังคงมียูนิตเหลือขายอยู่ไม่น้อยเลย ราคาขายก็รับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอดเช่นกัน โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ล่าสุดมีราคาขายมากกว่า 170,000 บาทต่อตารางเมตรไปแล้ว โครงการที่สร้างเสร็จแล้วมีความเป็นไปได้ที่จะขายกันในราคา 200,000 บาทต่อตารางเมตร เพียงแต่อาจจะขายได้ช้าหน่อยเพราะเมื่อมีความเป็นไปได้ที่จะไม่มีโครงการตึกสูงที่สุดในโลกรวมไปถึงยังไม่ชัดเจนในเรื่องของที่ดินที่เหลือความน่าสนใจในพื้นที่ก็ลดลงไประดับหนึ่ง

อย่างไรก็ตาม แม้กลุ่มเซ็นทรัลจะไม่สร้างตึกสูงแลนด์มาร์กแห่งใหม่แยกพระราม 9 แต่ที่แน่ๆ ที่ดินแปลงรัชดาฯของนายสาธิตน่าจะเป็นจุดดึงดูดใหม่ที่
น่าจับตายิ่ง 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41  ฉบับที่ 3,668 วันที่ 8 - 10 เมษายน พ.ศ. 2564