ทำหมันคอนโดสูญแสนล. EIA ใหม่ห้ามสร้างตึกสูงบังลม-แดด • 3สมาคมฯยื่นค้าน

ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นอกจากได้รับผลกระทบ จาก สถานการณ์การระบาดโควิด-19แล้ว การพัฒนาโครงการคอนมิเนียมยังต้อง ปฏิบัติตามกฎระเบียบข้อบังคับหลายหน่วยงาน ส่งผลให้มีต้นทุนตามมาคือดอกเบี้ย ผลที่ตามมาคือการผลักภาระให้ผู้บริโภคหากรัฐพิจารณาล่าช้า ที่มีเสียงสะท้อนมากที่สุด การยื่นขออนุญาตทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรืออีไอเอของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม สำหรับอาคารที่เข้าเกณฑ์ คอนโดฯสูง 23 เมตรขึ้นไป จำนวนหน่วย 80 ห้องขึ้นไป ที่ มีความสุ่มเสี่ยงหากไม่ผ่านความเห็นชอบจากผู้อยู่อาศัยในพื้นที่รัศมีที่ตั้งโครงการตลอดจน คณะกรรมการผู้ชำนาญการเฉพาะด้านแล้วโครงการดังกล่าวอาจมีอันต้องพับแผน หลายฝ่ายให้ความสำคัญด้านสิ่งแวดล้อม การก่อสร้างอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่ หากเกิดขึ้นกลางชุมชนใหญ่กลางใจเมืองย่อมมีผลกระทบ กับคนหมู่มากทั้งถนนซอยที่ใช้ร่วมกัน ปริมาณรถยนต์ ปริมาณนํ้าประปา นํ้าเสีย ปัญหาขยะ ทั้งนี้สผ.มักออกกฎระเบียบเป็นแนวทางปฏิบัติต่อเนื่องสะท้อนจากเมืองขยายรวดเร็วจนต้องออกกฎเหล็กล้อมคอก ทั่วประเทศโดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานคร

โวยกฎตึก“บังแดด-บังลม”

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ล่าสุดสผ.ได้ออกหลักเกณฑ์ ยื่นขออีไอเอใหม่ สร้างตึกสูงต้องห้ามบังทิศทางแสงแดดและทิศทางลม มีผลบังคับใช้วันที่ 1 มิถุนายน 2564 เป็นต้นไป สร้างความปั่นป่วนไม่น้อยให้กับดีเวลอปเปอร์ที่มีแผนขึ้นตึกสูง เพราะหากอาคารใด สร้างบดบังแสงแดดทำให้บ้านข้างเคียง หรือชุมชนเดิม ไม่ได้รับแสงแดด ตากผ้าไม่แห้ง เช่นเดียวกับทิศทางลม ที่อาจทำให้บริเวณบ้านข้างเคียงไม่มีกระแสพัดลมผ่านเหมือนเช่นที่ผ่านมาผลกระทบดังกล่าว เจ้าของบ้านคนในชุมชน สามารถคัดค้านห้ามขึ้นโครงการ

ทั้งนี้จะทราบอย่างไรว่า ตึกนั้นบังแดดบังลม นายพรนริศ อธิบายว่า หลักเกณฑ์ใหม่ของสผ.กรณี “บังลมบังแดด” กำหนดให้ทุกโครงการที่ยื่นขออีไอเอต้องเปิดรับฟังความคิดเห็นคนในชุมชนในทุกหลังคาเรือนโดยเฉพาะบ้านที่อยู่ติดกับโครงการ ห้าม สุ่มตัวอย่าง เหมือนทุกครั้งที่ผ่านมา ขณะเกณฑ์ใหม่ มองว่าหลายโครงการอาจไม่ผ่าน ความเห็นชอบเพราะนอกจากชุมชนมักคัดค้านการสร้างตึกสูงในพื้นที่เป็นทุนอยู่แล้ว หากสผ.ยังกำหนดให้ เจ้าของอาคารใช้แบบจำลองอาคารโครงการ  (3D) หรือใช้เทคโนโลยีออกแบบอาคารเสมือนจริง ทำให้เห็นว่าเงาของอาคารตกสะท้อนทอดยาวไปยังทิศทางใด ก่อนลงมือก่อสร้าง ส่วนทิศทางลมผู้ประกอบการต้องประมวลทั้งปีว่าทิศทางลมทำเลนั้นไปทางใดบ้างอย่างไรก็ตามมองว่าการใช้เทคโนโลยี 3D อยู่ในข่ายล็อกสเปกให้กับบริษัทที่ปรึกษารายใหญ่เพียงไม่กี่รายได้รับงานศึกษาผลกระทบอีไอเอซึ่งสมาคมบริษัทที่ปรึกษาดังกล่าวมีความวิตกกังวลอย่างมาก ส่วนผู้ประกอบการต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่ม

คอนโดสูญแสนล้าน

ส่วนความเสียหาย นายพรนริศประเมินว่าหากภาพจำลองเสมือนจริงออกมาจะมีความชัดเจนเรื่องแสงเงา เชื่อว่าทั้งเวิ้งหากล้อมด้วยชุมชนจะไม่มีโครงการใดเกิดขึ้นได้ โดยเฉพาะ โครงการสูง 30-40 ชั้น เงาตกสะท้อน แสงแดด ย่อมตกในวงกว้างรัศมีไม่ตํ่ากว่า500 เมตร หากโครงการใดโครงการหนึ่งไม่สามารถเกิดขึ้นได้ เชื่อว่า บริเวณข้างเคียงก็ไม่สามารถพัฒนาได้เช่นกัน ซึ่งการออกกฎลักษณะนี้เท่ากับทำหมันคอนโดมิเนียม ให้หมดไปโดยแต่ละปีมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้น นับหมื่นหน่วยมูลค่าแสนล้านบาทนับจากนี้จะเห็นคอนโดมิเนียมเกิดในเมืองน้อยลงหรือไม่ผู้ประกอบการอาจหันไปพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น

สำหรับ คอนโดมิเนียมที่อยู่ในข่ายจัดอีไอเอได้แก่อาคาร8ชั้นหรือไม่เกิน 23 เมตร อาคารสูงเกิน 23 เมตรหรือ เกิน 8 ชั้นขึ้นไป มีจำนวนหน่วย ตั้งแต่ 80 หน่วยขึ้นไปนอกจากนี้ยังมีอาคาร สำนักงานโรงพยาบาลฯลฯ

คอนโดใหม่ ถูกตีกลับ

จากการใช้กฎเกณฑ์ใหม่ อีไอเอเรื่องตึกบังแดด-บังลมไม่ได้มีเฉพาะ รายที่ซื้อที่ดินรอพัฒนาไว้แล้ว แต่สำหรับ โครงการที่จัดทำอีไอเอเสร็จเรียบร้อยแล้วพร้อม ยื่นขออนุญาติ ต่างได้รับผลกระทบเช่นกัน ทั้งนี้ด้านนาง อาภา อรรถบูรณ์วงศ์นายกสมาคมอาคารชุดไทยระบุว่า ผู้ประกอบการได้รับความเดือดร้อนหลายราย เพราะถูกตีกลับนำไปศึกษาอีไอเอใหม่เนื่องจากกฎใหม่มีผลบังคับใช้ วันที่ 1 มิถุนายน เป็นเหตุให้ต้องนำกลับไปแก้ไขใหม่ให้ถูกต้องโดยจัดหาบริษัท ทำแบบจำลองอาคาร 3D มีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ไม่ตํ่ากว่าหลักแสนหลักล้านบาท ในทางกลับกัน ไม่เสมอไปที่ทุกโครงการจะผ่านการเห็นชอบของชุมชน ทั้งนี้กฎเกณฑ์ดังกล่าวไม่เป็นธรรมกับผู้ประกอบการ หลายบริษัทซื้อที่ดินวางแผนเตรียมขึ้นโครงการ และต้องอยู่ในทำเลกลางใจเมืองจึงจะคุ้มทุน

“สผ.ได้นำรูปแบบนี้มาจากประเทศอังกฤษ ซึ่งประเทศของเขาเป็นเมืองหนาวต่างจาก ประเทศไทยไม่น่าจะนำมาใช้แบบเดียวกันได้อีกทั้งทิศทางลม ช่วงฤดูหนาว ลมจะมาทางทิศเหนือ หน้าร้อนจะมาจากทิศตะวันออกเฉียงเหนือไม่มีความแน่นอน”

นางอาภาอธิบายต่อว่า การยื่นขออีไอเอปกติจะใช้เวลาไม่ตํ่ากว่า 3-5 เดือนหากโครงการมีความจำเป็นต้องขึ้นโครงการ ต้องทำความเข้าใจกับชุมชน นั่นหมายถึงระยะเวลาการขออีไอเอต้องขยายระยะเวลาออกไป

ได้อีไอเอแล้วคนยังร้อง

แหล่งข่าวจาก กองวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม สผ.ระบุว่าที่ผ่านมามีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นจำนวนมากโดยเฉพาะในเขตกทม.สร้างความเจริญในเขตเมือง มีความคุ้มค่าการพัฒนาสามารถสร้างตึกสูงใหญ่ ให้คนเข้าไปอยู่อาศัยในอาคารจำนวนมากแต่จะต้องคำนึงถึงชุมชนรอบข้างด้วยเช่นกัน เพราะการก่อสร้างอาคารสูงแม้ผ่านอีไอเอแล้ว แต่กลับ พบการร้องเรียนเข้ามาจากชุมชนไม่ว่าจะเป็นเรื่องบ้านร้าวจากการเจาะเสาเข็ม เสียงดัง ฝุ่นพิษ วัสดุตกหล่นทับคน-บ้านประชาชน เหล่านี้ล้วนเป็นปัญหาซึ่งที่ผ่านมา ยอมรับว่าเรื่องแสงแดดและลม เป็นปัญหาที่เกิดขึ้นระหว่างตึกใหญ่กับชุมชนทำให้สผ.ได้มีการพิจารณาเรื่องนี้ 

หน้า 1 ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,687 วันที่ 13 - 16 มิถุนายน พ.ศ. 2564