ตลาดอสังหาฯ ซบยาว คอนโด ครองแชมป์ค้างสต็อก

29 กรกฎาคม 2564 - ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผยผลกระทบตลาดอสังหาฯ ไทยจากวิกฤติการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ยังไม่สามารถควบคุมได้ คาดการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวยาวจนถึงปลายปี สงครามราคาเป็นยาแรงไม่พอดึงดูดการซื้อ ดัชนีราคาไตรมาสล่าสุดยังลดลงต่อเนื่อง สวนทางกับดัชนีอุปทานที่เพิ่มขึ้นถึง 37% จากปีก่อนหน้า ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องปรับแผนฝ่าวิกฤติหลังต้องปิดแคมป์คนงานก่อสร้าง ตั้งความหวังภาครัฐจัดสรรวัคซีนป้องกันเชื้อไวรัสโควิด-19 ครอบคลุมประชากรทั่วประเทศ ลดความรุนแรงของการแพร่ระบาดฯ พร้อมผลักดันมาตรการช่วยเหลือเยียวยาเพิ่มเติมในตลาดอสังหาฯ หลังเผชิญผลกระทบยืดเยื้อยาวนานข้ามปี

 

ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index เผยดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 183 จุด จาก 190 จุด หรือลดลง 4% จากไตรมาสก่อน ถือเป็นดัชนีราคาที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2560 มีเพียงบ้านเดี่ยวที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 3% จากไตรมาสก่อน ในขณะที่ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ทรงตัว ส่วนดัชนีราคาคอนโดมิเนียมลดลง 3% จากไตรมาสก่อน และลดลงมากถึง 8% ในรอบปี เมื่อประเมินผลกระทบจากปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ คาดว่าตลาดอสังหาฯ ยังไม่มีแนวโน้มฟื้นตัวในเร็ว ๆ นี้ และจะทรงตัวไปจนถึงสิ้นปี 2564 อย่างไรก็ตาม โอกาสที่ตลาดอสังหาฯ จะฟื้นกลับมาได้ช้า-เร็วแค่ไหนนั้น ปัจจัยสำคัญอยู่ที่ภาครัฐสามารถควบคุมการแพร่ระบาดฯ ได้ และมีการฉีดวัคซีนที่ครอบคลุมทั่วประเทศเพื่อให้ภาคธุรกิจ และเศรษฐกิจกลับมาเดินหน้าต่อ ซึ่งช่วยดึงความเชื่อมั่นผู้บริโภคให้กลับมา

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า “วิกฤติโควิด-19 ที่ทวีความรุนแรงขึ้นเป็นอุปสรรคสำคัญของการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและกระทบภาพรวมการเติบโตของทุกธุรกิจอย่างเลี่ยงไม่ได้ ข้อมูลจากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติให้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 0.5% ต่อปี เพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอนสูงและมีแนวโน้มเผชิญความเสี่ยงจากความยืดเยื้อของการแพร่ระบาดฯ อุปสงค์ในประเทศที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดฯ ระลอกล่าสุด

 

ส่งผลให้ครัวเรือนจำนวนมากมีปัญหาในการชำระหนี้ เห็นได้จากระดับหนี้ครัวเรือนปัจจุบันสูงถึง 90.5% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ภาคตลาดอสังหาฯ ถือว่าได้รับผลกระทบไม่น้อยทั้งทางตรงจากการโดนประกาศปิดแคมป์คนงานก่อสร้าง และทางอ้อมจากกำลังซื้อผู้บริโภคที่ลดลง แม้ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะผลักดันโปรโมชัน สงครามราคา และใช้ช่องทางออนไลน์มาลดช่องว่างในการซื้อขาย แต่สภาพคล่องทางการเงินและผลกระทบด้านอาชีพของผู้บริโภคยังเป็นอุปสรรคใหญ่ที่ทำให้จำเป็นต้องชะลอการตัดสินใจซื้อบ้าน/คอนโดฯ ออกไปก่อน แม้จะยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง”

ลุ้นการควบคุมการแพร่ระบาดฯ พลิกเกมให้ตลาดกลับมาเติบโต

“แม้ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคโดยรวมในเดือนมิถุนายน 2564 จะปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 42.7 จากระดับ 41.6 ในเดือนก่อนหน้า แต่ถือว่าผู้บริโภคยังไม่เชื่อมั่นกับภาวะเศรษฐกิจ จึงยังคงวางแผนการเงินอย่างรัดกุมและใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนานขึ้น แนวโน้มดัชนีราคาที่อยู่อาศัยทุกประเภทลดลงต่อเนื่อง และคาดว่าจะไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปีนี้ ในขณะที่ดัชนีอุปทานเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนถึง 7% โครงการอสังหาฯ สะท้อนให้เห็นว่ายังคงมีสินค้าคงค้างอยู่ในตลาดอีกพอสมควร โดยเฉพาะคอนโดฯ 

 

อย่างไรก็ดี ปัจจุบันผู้ประกอบการได้ปรับแผนเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ นักลงทุน/ผู้บริโภคที่มีสินค้าอยู่ในมือชะลอการขายเพื่อรอผลตอบแทนที่ดีกว่าในช่วงอื่นแทน คาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปีจะไม่สูงไปกว่านี้ และจะไม่เกิดภาวะอสังหาฯ ล้นตลาด มองว่ากุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวเร็วขึ้น คือ การจัดหาและกระจายวัคซีนป้องกันโควิด-19 ให้ครอบคลุมประชากรทั่วประเทศเพื่อควบคุมการแพร่ระบาดฯ ไม่ให้รุนแรงมากไปกว่านี้ รวมทั้งภาครัฐควรมีมาตรการเพิ่มเติมในการช่วยเหลือเยียวยาและพักหนี้ให้ผู้บริโภคที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยในตอนนี้ เพื่อให้เกิดการใช้จ่ายและขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้กลับมาเติบโตอีกครั้ง” นางกมลภัทร กล่าวเสริม

 

วิกฤติโควิดฉุดตลาดที่อยู่อาศัยสะดุด กำลังซื้อผู้บริโภคชะงัก

รายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด เผยข้อมูลเชิงลึกและวิเคราะห์ทิศทางตลาดอสังหาฯ ไทยในไตรมาสล่าสุดหลังเผชิญสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 รุนแรงกว่าที่คาด ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีแรก ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องพร้อมปรับกลยุทธ์รับมือตามสถานการณ์ ด้านผู้บริโภคชะลอแผนซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน

 

โปรโมชันไม่ช่วย คนชะลอซื้อบ้าน ทำอัตราดูดซับไม่กระเตื้อง จากสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบางต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงต้นปี ส่งผลให้ผู้บริโภคประสบปัญหาทางการเงินและว่างงานมากขึ้น ทำให้ต้องชะลอการใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นเร่งด่วนออกไปรวมถึงการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย แม้จะมีสงครามราคาที่อัดความคุ้มค่าเพื่อเปิดโอกาสทองให้ผู้ซื้อมากเพียงใด แต่ด้วยกำลังซื้อที่ค่อนข้างจำกัดจึงไม่ช่วยกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อเท่าที่ควร เห็นได้จากจำนวนที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในไตรมาสล่าสุด ดัชนีอุปทานปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 428 จุด จาก 399 จุด หรือเพิ่มขึ้นถึง 7% จากไตรมาสก่อน และมีจำนวนเพิ่มขึ้นถึง 37% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นดัชนีอุปทานที่สูงที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปี 2558 

 

หากพิจารณาในแต่ละทำเลจะพบว่า ทำเลในกรุงเทพฯ ที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบไตรมาส ได้แก่ แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา เพิ่มขึ้นถึง 34% ตามมาด้วย แขวงดินแดง เขตดินแดง และแขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง เพิ่มขึ้นในสัดส่วน 11% เท่ากัน อย่างไรก็ดี สถานการณ์การแพร่ระบาดฯ ในตอนนี้ส่งผลต่อทิศทางการเติบโตในตลาด ผู้พัฒนาอสังหาฯ ตัดสินใจชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไป เพื่อเร่งระบายสต็อกคงค้าง รวมถึงผู้บริโภคที่มีสินค้าอยู่ในมือก็ชะลอการขายออกไปเพื่อรอจังหวะที่จะได้ผลตอบแทนที่ดีกว่านี้
 

โควิดทำผิดแผน คอนโดฯ ครองแชมป์ค้างสต็อกต่อเนื่อง

ความจำเป็นในการต้องปรับตัวเมื่อเผชิญสถานการณ์การแพร่ระบาดฯ ในช่วงที่ผ่านมา ทำให้มุมมองของผู้บริโภคที่มีต่อบทบาทของที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไป หลายคนต้องใช้เวลาในแต่ละวันที่บ้านมากขึ้น ส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคนี้ซึ่งต้องมีพื้นที่ใช้สอยที่เพียงพอและตอบโจทย์การใช้ชีวิตหลากหลายรูปแบบ พร้อมทั้งรองรับการเรียนออนไลน์/ทำงานออนไลน์ ทำให้ที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงได้รับความสนใจในกลุ่มผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้านอย่างต่อเนื่อง

 

ในขณะที่คอนโดฯ แม้จะมีการจัดโปรโมชันออกมากระตุ้นยอดขายมากมาย แต่ก็ต้องยอมรับว่ายังไม่ได้รับความนิยมเท่าที่ควร เห็นได้ชัดจากดัชนีอุปทานล่าสุดที่คอนโดมิเนียมมีจำนวนเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนถึง 7% โดยปัจจุบันพบว่า คอนโดฯ มีสัดส่วนสูงถึง 87% ของจำนวนอุปทานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ในขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วนเพียง 7% และ 5% ตามลำดับ ทั้งนี้ สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 จะเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลให้หลายครอบครัวยังคงเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบมากกว่าเช่นกัน

 

ที่อยู่อาศัย 1-3 ล้านบาทครองตลาด

สวนทางคนสนใจซื้อลดลง แม้มาตรการช่วยลดค่าโอน-ค่าจดจำนองสำหรับบ้าน-คอนโดฯ ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านของภาครัฐ จะทำให้ผู้พัฒนาฯ หันมาแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาทมากขึ้น เพื่อเจาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) เปิดโอกาสให้ผู้บริโภคมีตัวเลือกที่น่าสนใจและหลากหลายมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม พบว่าจำนวนที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นทุกระดับราคา โดยเฉพาะระดับราคา 1-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 10% จากไตรมาสก่อน ตามมาด้วยระดับราคา 3-5 ล้านบาท, 10-15 ล้านบาท และมากกว่า 15 ล้านบาท ที่เพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากันที่ 7% หากพิจารณาจากความสนใจของผู้บริโภคแล้ว แม้ที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาทจะได้รับความสนใจมากที่สุดในรอบไตรมาสด้วยสัดส่วนถึง 24% แต่ความสนใจซื้อในระดับราคานี้ลดลงถึง 6% จากไตรมาสก่อน ในขณะที่ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปยังคงมาแรง ได้รับความสนใจเพิ่มมากถึง 9% ในรอบไตรมาส ตามมาด้วยระดับราคา 5-10 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 4%) และระดับราคา 3-5 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 1%)

 

สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคระดับกลาง-ล่าง ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยแต่ไม่มีกำลังซื้อเพียงพอในช่วงนี้ อย่างไรก็ดี แม้ภาครัฐจะยังไม่ได้ขยายเพดานเพื่อช่วยผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาอื่น ๆ แต่ผู้บริโภคกลุ่มนั้นยังคงให้ความสนใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย
 

ทำเลปริมณฑลโตคึกคัก การแพร่ระบาดฯ

ระลอกล่าสุดส่งผลให้จังหวัดปริมณฑล ได้แก่ สมุทรปราการ ปทุมธานี นนทบุรี สมุทรสาคร และนครปฐม กลายเป็นคลัสเตอร์การแพร่ระบาดฯ ที่มีความเสี่ยงสูงและได้รับกระทบไม่แพ้กรุงเทพฯ จากมาตรการล็อกดาวน์ขั้นสูงสุดที่กระทบต่อการทำงานและการดำเนินชีวิตของผู้บริโภคโดยตรง แต่ในภาคอสังหาฯ กลับพบว่าหลายทำเลในจังหวัดปริมณฑลยังมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างมาก เมื่อเทียบกับช่วง 2 ปีก่อนหน้าที่ยังไม่มีการแพร่ระบาดฯ

 

สะท้อนให้เห็นว่าเทรนด์ Work From Home เป็นอีกปัจจัยหนึ่งทำให้ผู้บริโภคหันมามองหาที่อยู่อาศัยแถบชานเมืองและปริมณฑลมากขึ้น เนื่องจากมีความคุ้มค่ามากกว่าเมื่อเปรียบเทียบราคาและขนาดพื้นที่ที่ได้รับ ส่งผลให้ความสนใจซื้อในจังหวัดปริมณฑลเพิ่มขึ้นในหลายทำเล อาทิ อำเภอหนองเสือ จังหวัดปทุมธานี เพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 55% จากไตรมาสก่อน ในส่วนอำเภอบางบ่อ จังหวัดสมุทรปราการ เพิ่มขึ้น 15% อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาคร เพิ่มขึ้น 14% และอำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี เพิ่มขึ้น 13%