รถไฟฟ้าสายสีส้ม-ม่วงใต้‘ขยับ’ ดันราคาที่ดินพุ่ง3เท่า

 

การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.) ประกาศขยับ ประมูลรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีม่วงใต้ ภายในปลายปีนี้และมีเป้าหมายเปิดให้บริการภายในปี 2570 ยังไม่รวมโครงข่ายที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ส่งผลให้หลายพื้นที่กลายเป็นทำเลทองใหม่ ดีเวลอปเปอร์รายใหญ่เคลื่อนไหวเข้าพื้นที่ ปักหมุดขึ้นโครงการ ผลักดันให้ ราคาที่ดินขยับสูง

 

รถไฟฟ้าใหม่ดันที่พุ่ง 3 เท่า

 นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด บริษัทประเมินราคาที่ดินแถวหน้าของเมืองไทย  เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า  การขยับ ของโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ อย่างสายสีส้ม ช่วงบางขุนนนท์-มีนบุรีและสายสีม่วงใต้ ช่วงเตาปูน -ราษฎร์บูรณะ  ของรฟม. ส่งผลให้ราคาที่ดิน ปรับตัวสูงขึ้น 2-3 เท่าจากราคาเดิม ทั้งนี้ มาจากหลายปัจจัย เช่น

1. ราคาที่ดินเดิมยังไม่สูงมาก
2. ผู้ประกอบการเข้าซื้อที่ดินขึ้นโครงการ
3. เจ้าของที่ดิน เริ่มปรับปรุงอาคารเพิ่มมูลค่าหรือรอเวลาขาย
4. ราคาประเมินกรมธนารักษ์ปรับเพิ่มขึ้น
5. ผังเมืองกทม.ใหม่เพิ่มประโยชน์การใช้ที่ดินเพิ่มขึ้น

ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นได้ แต่รอบนี้ ขยับไม่หวือหวา เพราะอยู่ในช่วงโควิด-19 ที่การพัฒนาอาจลดลง เมื่อเทียบกับช่วงปกติ 50%

ดินแดงทำเลทองใหม่

ส่วนทำเลทองใหม่มีหลายย่าน ที่ราคาที่ดินปรับตัวสูง เริ่มตั้งแต่สายสีส้มตะวันตก จากศูนย์วัฒนธรรมผ่านเข้าสู่สามเหลี่ยมดินแดง ก่อนออกไปถนนราชวิถี ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมแบรนด์ชั้นนำเปิดขายรออยู่ก่อนหน้าแล้ว เพื่อชิงความได้เปรียบเรื่องต้นทุน ที่ดินที่ซื้อได้ถูกก่อนตอกเข็มรถไฟฟ้า ในราคาเพียง 3-4 แสนบาทต่อตารางวา โดยเฉพาะที่ดินแฟลตดินแดงของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เป็นที่ผืนใหญ่กลางใจเมืองที่มีแผนให้เอกชนพัฒนาเป็นเมืองอัจฉริยะ อนาคตราคาที่ดินจะพุ่ง ตารางวาละกว่า 1 ล้านบาท เนื่องจากอยู่ใกล้อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ เชื่อมโยงถนนสายหลักหลายเส้นทาง ที่วิ่งเข้าสู่กลางใจเมืองได้สะดวก

 

ขณะที่ย่านอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิและราชวิถี จะได้อานิสงค์จากรถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีเขียว ที่ดันราคาที่ดินขยับสูงมาก่อนหน้านี้ เมื่อมีสายสีส้มวิ่งเข้ามาสมทบ ยิ่งดันให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นกว่าตารางวาละ 1 ล้านบาท ซึ่งบริเวณนี้มีทั้งบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) ค่ายอนันดา ศุภาลัย ปักหมุดชิงกำลังซื้อกลุ่ม แพทย์-พยาบาล เนื่องจากมีโรงพยาบาลตั้งอยู่เป็นจำนวนมาก

รัชดา-พระราม 9 แตะ1.5 ล้านแน่

ทำเลร้อนแรงที่สุดและเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่(นิวซีบีดี ) สำหรับย่านรัชดาภิเษก-พระราม 9 ราคาจะวิ่งไปแตะที่ 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา เพราะมีความเคลื่อนไหวซื้อขายที่ดิน และยังเป็นจุดตัดรถไฟฟ้า 2 สายคือ สายสีส้มและสายสีน้ำเงินหลังที่ดินแปลงรัชดาฯ ของนายสาธิต วิทยากร ประธานคณะกรรมการบริหาร บริษัท พริ้นซิเพิล แคปิตอล จำกัด (มหาชน) (PRINC) ตัดที่แบ่งขายให้บริษัท เอไอเอ ประเทศไทย (AIA) 8 ไร่ เป็นเงิน 3,500 ล้านบาท ในราคานิวไฮที่ 1.1 ล้านบาทต่อตารางวา โดยยังเหลือที่ดินอีก 20ไร่ด้านใน ที่อาจพัฒนาเองหรือตัดขายให้นักลงทุนที่สนใจเข้ามาพัฒนาโครงการ

 

ฝั่งธนฯ มาแรง

ข้ามมาย่านฝั่งธนบุรี เมื่อสายสีส้มวิ่งลอดแม่น้ำเจ้าพระยา มายังศิริราช แถบบางขุนนนท์ ถนนจรัญสนิทวงศ์ บริเวณนี้สร้างตึกสูงได้ ขณะราคาที่ดินไม่แพงเพียงตารางวาละ 3-4 แสน บาท ที่สำคัญยังเป็นจุดตัด หรือจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้าถึง 3 สายคือ สายสีน้ำเงิน ตัดสายสีส้มตะวันตกที่สถานีบางขุนนนท์ และมีสายสีแดงอ่อน ช่วงศิริราช-ตลิ่งชัน ที่การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) วางแผนก่อสร้างในอนาคต เชื่อมต่อกับ สายสีแดง ช่วงบางซื่อ-รังสิต-ตลิ่งชัน ที่เปิดให้บริการไปแล้ว

 

หากวิ่งจากบางขุนนท์ ไปตลิ่งชันจนถึงย่านราชพฤกษ์ทำเลนี้นอกจากได้อานิสงส์รถไฟฟ้าหลายสาย รวมทั้งบีทีเอสบางหว้าด้วยแล้ว ผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ยังปรับให้ย่านราชพฤกษ์ จากสีเขียว (ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม)พัฒนาได้เฉพาะบ้านเดี่ยว เปลี่ยนเป็นพื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) สร้างตึกสูงได้ ดันให้ราคาที่ดินจาก1 แสนบาทต่อตารางวา พุ่งพรวด 6 เท่า เป็น 6 แสนบาทต่อตารางวาทันที โดยไม่รอผังประกาศใช้

 

ม่วงใต้ร้อนฉ่า “แลนด์ ”จอง

อีกทำเลที่น่าจับตา มีบิ๊กอสังหาฯ ซุ่มซื้อที่ดินปักหมุดรออย่าง บมจ.แลนด์แอนเฮ้าส์ เข้าซื้อที่ดินโรงไม้เก่าริมแม่น้ำเจ้าพระยา เนื้อที่ 17 ไร่เศษ มูลค่า 1,550 ล้านบาท เพื่อขึ้นคอนโดมิเนียมสูง 50 ชั้น 4 อาคาร มูลค่ากว่า 1หมื่นล้านบาท ซึ่งทำเลติดโรงเรียนราชินีบนย่านสามเสน ใกล้กรมชลประทานรองรับรัฐสภาใหม่ และข้าราชการย่านดังกล่าว

 

นายวสันต์ประเมินว่า ทำเลนี้ราคา 1.5-2 แสนบาทต่อตารางวา อนาคตวิ่งไปได้ที่ 5-6 แสนบาท เท่ากับสถานีบางโพ ขณะที่บางซื่อทำเลยอดฮิต อนาคตทะลุล้านบาทต่อตารางวาแน่นอน เพราะปัจจุบันอยู่ที่ 7-8 แสนบาทต่อตารางวาแล้ว มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นไม่ต่ำกว่า 10,000 หน่วย

 

ทำเลบนถนนกรุงธนบุรี ย่านฝั่งธนบุรี อีกทำเลที่ขึ้นตึกสูงได้ และมีกลุ่มกำลังซื้อสูงคือ เป็นคนพื้นที่ที่อยู่อาคารพาณิชย์ หันมาสนใจซื้อคอนโดมิเนียมไว้เป็นสินทรัพย์และให้ลูกหลาน ราคา 2-3 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งกลุ่มคนเก่าแก่ดังกล่าวเป็นเศรษฐีเงินเย็น ชอบซื้อคอนโดฯราคาถูกเก็บไว้

 

ส่วนราคาที่ดินจะไม่ต่างจากท่าพระ สายสีน้ำเงินที่ 5-6 แสนบาทต่อตารางวา ขณะทำเลดาวคะนอง พระปะแดง พระราม 2 ราคาที่ดินจากตารางวาละ 1แสนบาท ขยับเป็น 2-3 แสนบาท ต่อตารางวา ทันทีเมื่อสายสีม่วงมา