จับชีพจร อสังหาเมืองท่องเที่ยว “เหมืองทองแห่งการลงทุน”แสนล. รับเปิดประเทศ

ขณะที่รัฐบาล กำลังพิจารณาใช้นโยบาย 'มาตรการดึงดูดชาวต่างชาติศักยภาพสูง' เข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทย ผ่านการตั้งเงื่อนไขลงทุนทั้งทางตรงและทางอ้อม แลกวีซ่าพำนักระยะยาว โดยกำลังศึกษาความเป็นไปได้ แก้กฎหมายสำคัญ เพื่อเปิดให้ ชาวต่างชาติซื้อขายห้องชุด บ้านและที่ดิน รวมทั้งเช่าที่ดินระยะยาวในประเทศไทยได้มากขึ้น ตั้งผลประโยชน์ปลายทาง หลัง'เปิดประเทศ'  คือ เม็ดเงินกระตุ้นเศรษฐกิจ 1 ล้านล้านบาท ในระยะ 5 ปีข้างหน้า เดินเครื่อง ปี 2565 นั้น

 

พบแม้นโยบายดังกล่าว กำลังถูกสังคมวิพากษ์วิจารณ์ พร้อมตั้งข้อกังขาในด้านลบอย่างหนาหู ผ่านวาทะกรรม 'กฎหมายขายชาติ' แต่กลับปฎิเสธไม่ได้ว่า การมองประเทศไทย เป็นที่อยู่อาศัยหลังที่สอง (Second Home) บ้านพักตากอากาศ หรือ ซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุนของชาวต่างชาติ เป็นเทรนด์เชิงบวกที่จะมีนัยต่อการฟื้นภาคการท่องเที่ยวของไทย อานิสงค์การค้าขาย ,จ้างงาน , ก่อสร้าง  , เครื่องใช้ไฟฟ้า ไปจนถึงธุรกิจเฟอร์นิเจอร์อย่างมาก จึงต้องต้องตาม ว่ารัฐบาลจะผลักดันนโยบายนี้อย่างไร ให้ตั้งอยู่บนความเหมาะสม เกิดประโยชน์ต่อประเทศชาติทั้งระยะสั้นและระยะยาวอย่างแท้จริง
 

ทั้งนี้ หากกล่าวถึง เป้าหมายหลักการลงทุนด้านอสังหาฯ ทั้งแง่การพัฒนา และดึงดูดผู้อยู่อาศัยทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ พบจากโลเคชั่นศักยภาพ นอกจากกรุงเทพฯแล้ว หัวเมืองท่องเที่ยวตากอากาศยอดนิยม อย่าง ภูเก็ต เชียงใหม่ หัวหิน และพัทยา ยังถูกเปรียบเป็น 'เหมืองทองแห่งการลงทุน' ที่ได้มากกว่าเสีย จากความต้องการคับคั่ง รับการเปิดประเทศ - เศรษฐกิจฟื้น รวมถึงโอกาสจากการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินอีกด้วย

 

โอกาสนี้  'ฐานเศรษฐกิจ' ตรวจสอบความเคลื่อนไหวภาคอสังหาฯ ถึงทิศทางการลงทุน พบ แนวโน้มความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการ บวกปัจจัยเสริมจากนโยบายสำคัญ  อาจส่งให้เกิดเม็ดเงินการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัย ในปี 2565 ของ 4 เมืองอสังหาฯ หลัก และ กทม. มูลค่ารวมกันนับแสนล้านบาท พร้อม : เปิดปมต่างชาติซื้ออสังหาฯไทย ดี - เสีย อย่างไร ในมุมมองผู้พัฒนาในพื้นที่
 

จับตาเมืองท่องเที่ยวลงทุนแสนล้าน 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยว่า ภายใต้สถานการณ์ ที่ไทยสามารถกระจายวัคซีนได้ทั่วถึง และหากการแพร่ระบาดของ COVID-19 คลี่คลายลง เกิดภูมิคุ้มกันหมู่ในระดับที่สูงกว่าปี 2564 และคาดการณ์เศรษฐกิจไทยปี 2565 อาจขยายตัวประมาณ 4% นั้น จะทำให้อัตราดูดซับที่อยู่อาศัยฟื้นตัวขึ้น ปลุกความเชื่อมั่นผู้พัฒนาอสังหาฯอีกครั้ง

 

โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยว ที่มีโอกาสจากการเข้ามาของผู้ซื้อต่างชาติ และแฝงนักลงทุน คาดจะเกิดมูลค่าลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ ดังนี้ เชียงใหม่ มูลค่า 8,231 ล้านบาท (โต4.7%) ,ชลบุรี มูลค่า 43,703 ล้านบาท (โต 110.8%), ภูเก็ต มูลค่า 16,379 ล้านบาท (โต 204.7%) และ หัวหิน -ประจวบคีรีขันธ์ มูลค่า 8,079 ล้านบาท (โต 78.9%) ไม่นับรวม กทม. ส่งผลมีมูลค่าลงทุนรวมกันมากกว่า 1 แสนล้านบาท

ปูดทุนจีนจ้องผุดคอนโด

เจาะทิศทางการลงทุนในแต่ละพื้นที่ เพื่อรองรับดีมานด์ใหม่ นายอรรคเดช อุดมศิริธำรง ผู้อำนวยการฝ่ายขายและการตลาด บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด เชียงใหม่ เผย ยอมรับว่าที่ผ่านมา ลูกค้าชาวจีนให้ความสนใจโครงการในเชียงใหม่ไม่ได้ลดลง แต่เหตุที่ปี 2564 มีการซื้อ-ขายน้อย เพราะลูกค้ารอให้ไทยเปิดประเทศ เข้ามาชมโครงการจริงเสียก่อน ซึ่งเป็นความหวังของผู้ประกอบการอยู่เช่นกัน เพราะที่ผ่านมา ดิ้นรนระบายสินค้าไม่ต่างจากตลาดหลักกรุงเทพฯ พร้อมคาดหวังปี 2565 อัตราการขายจะดีขึ้น  

 

ทั้งนี้ จากการพูดคุยกับเอเยนซี่ ถึงโครงการเตรียมเปิดขายใหม่ในระยะ 1-2 ปีข้างหน้า เห็นความคึกคัก จาก 9 โครงการคอนโดฯ จำนวนถึง 2,400 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 7 พันล้านบาท โดยเป็นของกลุ่มทุนจีนราว 3-4 โครงการ ประเมินชาวจีนอาจเห็นสัญญาณความต้องการบางอย่างไร แต่จากหน่วยสะสมรอขายจำนวนมาก 9,213 หน่วย จึงหวั่นสต็อกจะบวมเพิ่มขึ้น หากการเปิดประเทศไม่เป็นตามแผน แต่เชื่อมั่น ศักยภาพจังหวัดเชียงใหม่ ซึ่งมีสูงทั้งในด้านการพักอาศัยระยะยาวและด้านการท่องเที่ยว จะกลับมาเติบโตได้อีกครั้ง

 

เห็นพ้องดึงมหาเศรษฐีอยู่ไทย

ด้านนายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไลฟ แอนด์ ลิฟวิ่ง จำกัด กล่าวเปิดใจ ถกปมประเด็นร้อนต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัย ว่า หากประเทศไทย ยังยึดโยงกับภาคอุตสาหกรรม ให้เป็นตัวนำเศรษฐกิจ ซึ่งแย้งกับความจริง ที่พบว่า ปัจจุบันขีดความสามารถในการแข่งขันของไทยหลั่นรั้งท้ายในกลุ่มเอเปค และมีเวียดนามไล่บี้ทุกด้าน โดยเฉพาะด้านการส่งออกไป 27 ประเทศยุโรป หรือ แค่เงินลงทุนโดยตรงที่มาจากตปท.  (FDI) ไทยชะลอมาตั้งแต่ปี 2015 ลดลงปีละ 1.3% นั้น น่าเป็นห่วง ว่าการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ และ อสังหาฯ

 

จึงเสนอ ให้ใช้การท่องเที่ยวเชิงอสังหาฯ เป็นตัวกระตุ้นใหม่ ขยายเพดานให้ชาวต่างชาติ สามารถถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาฯในไทยได้มากขึ้น ผ่านโครงการ Thailand World Best 2nd Home และ Ultra Luxury Tourism (Phuket) มีเงื่อนไขรองรับ ดึงดูดเฉพาะกลุ่มเศรษฐีกำลังซื้อสูง และกลุ่มคนเกษียณอายุ เข้ามาใช้ชีวิตในช่วงบั่นปลาย หลักสำคัญ ต้องมีการเชื่อมโยงระบบประกันสุขภาพกับประเทศต้นทาง ลดข้อจำกัด การออกเงินสดเอง ก็จะสามารถใช้โอกาสนี้สร้างรายได้ และสร้างดีมานด์ ส่งต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจได้มากพอสมควร

 

" หลังจบโควิด เราจะกลับมายืนอย่างไร เมื่อศักยภาพแข่งขันด้านอุตสาหกรรมไทยตกต่ำลง แต่เราเนื้อหอม ในแง่ต่างชาติอยากเข้ามาท่องเที่ยว - อยู่อาศัย ช่วงที่ผ่านมา พบภูเก็ต มีศิลปิน ดาราระดับโลก เข้ามาพักอาศัยเป็นระยะนาน และมีมหาเศรษฐีระดับโลก นำเรือยอร์ชหรูมาจอดเทียบท่าอยู่อาศัย ถ้าเราผลักดันภาพนี้ให้เกิดอย่างถูกต้อง ประเทศจะได้ประโยชน์มหาศาล ภาพคล้ายในญี่ปุ่น ที่เดิมเป็นเมืองอุตสาหกรรม เปลี่ยนโฉมมาสู่เมืองท่องเที่ยวและอยู่อาศัยอย่างน่าสนใจ"

 

ทั้งนี้ แลนด์ลอร์ดรายใหญ่ของชลบุรี  บริษัท 'รัตนากร แอสเซท' เผยว่า โซนที่อยู่อาศัยสำคัญของต่างชาติ (Internationl Tourist Destination) กระจุกตัวในโซนพัทยา - นาจอมเทียน ขณะกำลังซื้อคนไทยหลัก จับกลุ่มพื้นที่เมืองชลบุรี - บ่อวิน 

 

จับตาวิลล่าภูเก็ต - หัวหิน

เจาะใบอนุญาตก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัย รองรับช่วง 1 ปี ข้างหน้า เดสซิเนชั่นสำคัญ ของคนไทยและต่างชาติกำลังซื้อสูง อย่าง จังหวัดภูเก็ต REIC คาดการณ์ มีมากถึง 10,357 หน่วย เติบโตขึ้นราว 45.5% จับตา ตลาดบ้านพักตากอากาศ (วิลล่า) ราคามากกว่า 15 ล้านบาทขึ้นไป ยังไม่ได้ก่อสร้าง มูลค่าราว 5.9 พันล้านบาท กระจายตัวทำเล หาดในทอน , เทพกษัตรี -ศรีสุนร ,ในเมืองกระทู้ ,หาดราไวย์ และ หาดในยาง-หาดไม้ขาว เป็นต้น 

ขณะประจวบคีรีขันธ์ - หัวหิน มีวิลล่าที่อยู่ในสถานะ ยังไม่ได้เริ่มการก่อสร้าง รวม 1,577 ล้านบาท ส่วนจำนวนหน่วยใบอนุญาตก่อสร้างปี 2556 ทั้งจังหวัดอยู่ที่ 2,888 ล้านบาท ฟื้นตัวจากปีนี้

โดยนายธนูศักดิ์ พึ่งเดช ประธานหอการค้าจังหวัดภูเก็ต ระบุสัญญาณบวกในภาคท่องเที่ยวและอสังหาฯภูเก็ตว่า ขณะนี้โมเดล 'ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์' ได้รับความไว้วางใจในสายตาชาวต่างชาติ ขึ้นแท่นเป็นเมืองและแบรนด์ระดับพรีเมียมในการเข้ามาท่องเที่ยวและอยู่อาศัยระยะยาว หลังจากผ่านมา 82 วัน จากยอดนักท่องเที่ยวไทย-ต่างชาติ (70ประเทศ) สะสม 3.4 หมื่นคน พบมีการติดเชื้อแค่ 99 คนเท่านั้น

 

ขณะเดียวกันภูเก็ตกำลังนำร่องฉีดวัคซีนโควิดเข็ม 3 เป็นจังหวัดแรกของไทย ตั้งเป้า หลังเดือนตุลาคม สู่วิถีใหม่ 'ฟรีเดย์' ใช้ชีวิตแบบปกติ - ป่วยก็รักษา นำไปสู่อีกก้าวของภาคการท่องเที่ยว ซึ่งจะส่งผลต่อภาคอสังหาฯ ที่เคยซบเซาให้กลับฟื้นขึ้นมา จากการเรียกดีมานด์นักลงทุนชาวจีน และ รัสเซียให้กลับเข้ามา จ่ายชำระการซื้อยูนิตค้างเก่า และปลุกดีมานด์ใหม่ๆได้ อีกทั้งเม็ดเงินที่สะพัดในจังหวัด 2 พันล้านบาท จะกระตุ้นเศรษฐกิจภายใน และฟื้นกำลังซื้ออสังหาฯคนไทยอีกครั้ง โดยขณะนี้เริ่มเห็นสัญญาณความเชื่อมั่นในแง่ลงทุนอย่างน่าสนใจ

 

" โมเดล ภูเก็ต แซนด์บ็อกซ์ เป็นเกตเวย์ ที่เป็นประโยชน์ต่อประเทศไทย ผลสำเร็จข้างต้น สะท้อนความต้องการเข้ามาของชาวต่างชาติที่จะฟื้นอสังหาฯ ล่าสุดพบ มีนักธุรกิจคนไทย ขยับการลงทุน มารีน่า ธุรกิจเฮลตี้-เฮลแคร์ โดยมีแรงเสริม จากการลงทุนของรัฐ สร้างระบบซอฟแวร์ ติดตามคนเข้า-ออกเมือง ดันให้ภูเก็ตเป็นแบรนด์พรีเมียม สร้างความต้องการในอนาคต"