คอนโดมิเนียมรีเซลช่วงโควิด ทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ยอดอัพไซด์พุ่ง

นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า คอนโดมิเนียมรีเซลล์ถือเป็นหนึ่งในดัชนีชี้วัดราคาตลาดคอนโดฯ ได้ดีในแต่ละช่วงเวลาและสถานการณ์ โดยมีปัจจัยประกอบที่แตกต่างกันออกไปเช่น ทำเลที่ตั้ง สภาพโครงการ แบรนด์จากผู้พัฒนาโครงการ ไลฟ์สไตล์ของผู้อาศัย การบริหารนิติบุคคล หรือการได้รับผลตอบแทนจากราคาค่าเช่า ซึ่งเมื่อคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่จะเกิดสภาพการซื้อ-ขายที่แท้จริงจากอุปสงค์และอุปทานในตลาดบริเวณนั้น ทำให้ราคาขายแต่ละโครงการสะท้อนออกมา ตามความต้องการของผู้ซื้อและผู้ขาย 

จากการสำรวจกลุ่มตัวอย่างคอนโดฯ รีเซลใกล้สถานีรถไฟฟ้าในระยะทางไม่เกิน 300 เมตร ที่มีอายุโครงการไม่เกิน 3 ปี และขายได้แล้วเกินกว่า 50% ในเดือนกันยายน ปี พ.ศ.2564 พบว่าคอนโดจำนวนหนึ่ง มีราคาเสนอขายในตลาดรีเซลสูงกว่าราคาซื้อตรงจากผู้ประกอบการ ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน อย่างบริเวณสถานีรัชดาภิเษก ราคารีเซล เสนอขายอยู่ที่ 162,000 บาทต่อตารางเมตร มีอัพไซด์ที่ 22% สถานีบางพลัด คอนโดฯ รีเซล มีราคาเสนอขายที่ตารางเมตรละ 87,000 -120,000 บาท มีอัพไซด์ที่ 10-22% สถานีสามย่าน แม้จะเป็นโครงการคอนโดฯ แบบ Leasehold ก็มีอัพไซด์เช่นเดียวกัน โดยมีราคารีเซลเสนอขายอยู่ที่ 149,000 บาทต่อตารางเมตร มีอัพไซด์ที่ 8% สถานีจรัญฯ 13 มีราคารีเซลเสนอขายที่ 130,000 บาทต่อตารางเมตร มีอัพไซด์ที่ 19% เป็นต้น 

ส่วนรถไฟฟ้าสายอื่น เช่น สายสีเขียวตอนปลาย สถานีปู่เจ้าสมิงพราย มีราคารีเซลเสนอขายที่ 90,000 บาทต่อตารางเมตร มีอัพไซด์ที่ 14% สายสีเหลือง สถานีทิพวัล มีราคารีเซลเสนอขายที่ 111,000 บาทต่อตารางเมตร มีอัพไซด์ที่ 16% สาเหตุหลักเกิดจากราคาพรีเซลล์โครงการในทำเลเหล่านี้ยังไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับทำเลสายสีเขียวย่านสุขุมวิท และห้องส่วนหนึ่งเกิดจากการทำโปรโมชั่นเร่งระบายสต๊อก เพื่อรักษากระแสเงินสดของผู้ประกอบการในช่วงวิกฤติโควิด-19 ทำให้ตลาดรีเซลมีช่วงอัพไซด์ราคาอยู่พอสมควร ประกอบกับห้องที่ถูกนำมารีเซลจำนวนหนึ่ง มักจะมีตำแหน่งในโครงการที่ค่อนข้างดี มีจุดขายกว่าห้องทำเลอื่นในโครงการเดียวกัน เนื่องจากลูกค้าที่ซื้อในช่วงแรกมักมีโอกาสในการเลือกตำแหน่งที่ดีก่อน เป็นต้น สำหรับคอนโดฯ ระดับซุปเปอร์ลักซ์ชัวรี่ ราคาตารางเมตรละ 3 แสนบาท ขึ้นไป จะสังเกตได้ว่ามีอัพไซด์ค่อนข้างจำกัด 

อย่างไรก็ตาม กลุ่มผู้ซื้อระดับนี้ค่อนข้างเป็น Niche Market ที่มีรสนิยมสูง ซึ่งหากมีสินค้าและบริการที่เสริฟความต้องการของคนกลุ่มนี้ได้ เชื่อมั่นว่ายังเป็นตลาดที่มีความต้องการ เพราะคนกลุ่มนี้ค่อนข้างมีฐานะมั่งคั่ง ไม่ได้รับผลกระทบมากนักจากภาวะวิกฤติโควิด-19

การโอนกรรมสิทธิ์ คอนโดฯ รีเซล ไตรมาส 2 ปี พ.ศ.2564 ฟื้นตัวเทียบเท่าก่อนวิกฤติในแง่มูลค่าการโอน
จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ประเภทบุคคลธรรมดาในช่วงปี พ.ศ.2562 ก่อนเกิดวิกฤติโควิด-19 มีมูลค่าการโอนอยู่ที่ 11,136-12,210 ล้านบาท ซึ่งในช่วงไตรมาสที่ 2 
ปี พ.ศ.2563 มูลค่าการโอนได้ลดลงเหลือเพียง 7,576 ล้านบาท จากนั้นได้ทยอยปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมาถึงไตรมาสที่ 2 ปี พ.ศ.2564 อยู่ที่ 11,359 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับเดียวกันกับในช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาด ส่วนในแง่จำนวนหน่วยการโอน ยังอยู่ในช่วงกำลังฟื้นตัวแต่ได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วคือช่วงไตรมาส 2 ปี พ.ศ.2563 การฟื้นตัวของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์นี้แสดงให้เห็นว่าตลาดคอนโดฯ รีเซล ระดับกลาง-บน มีแนวโน้มการฟื้นตัวเป็นบวก 

ขณะที่คอนโดฯ รีเซลระดับราคาย่อมเยานั้นฟื้นตัวได้ช้ากว่า เนื่องจากกำลังซื้อที่อ่อนแอประกอบกับธนาคารพาณิชย์ค่อนข้างเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อ ด้วยตัวเลข NPL และ SML ที่ยังอยู่ในระดับสูงแม้ว่าจะมีทิศทางที่ดีขึ้นก็ตาม 

ตลาดคอนโดฯ มีสมดุลมากขึ้น ปี พ.ศ.2563 - มิ.ย.2564 พบ 23 โครงการเปิดใหม่ที่ขายได้ดี มียอดพรีเซลล์สูงกว่า 80%

ในอดีตช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ตลาดคอนโดฯ นั้นอยู่ในช่วงขาขึ้น สังเกตได้จากจำนวนอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 56,000 หน่วย ต่อปี ขณะที่อุปสงค์เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 52,000 หน่วยต่อปี เมื่อการเร่งตัวของอุปทานที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้เกิดอุปทานส่วนเกินที่ต้องใช้ระยะเวลาในการขายยาวนานขึ้น และเป็นที่กังวลว่าตลาดคอนโดฯ มีความเสี่ยงที่จะโอเว่อร์ซัพพลาย จากนั้นในปี พ.ศ.2563 การเปิดโครงการใหม่ชะลอตัวลงมากเพราะสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่น่ากังวล ทำให้การเปิดคอนโดฯ ใหม่ลดลง 60% เหลือประมาณ 22,000 หน่วย จากในอดีตที่มีค่าเฉลี่ยการเปิดโครงการใหม่ประมาณปีละ 56,000 หน่วย 

ขณะที่อุปสงค์ค่อนข้างทรงตัวหรือลดลงไม่มากนัก ส่วนหนึ่งเกิดจากการทำโปรโมชั่นของผู้ประกอบการที่ลดราคาอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้จำนวนอุปสงค์อยู่ในระดับ 50,000 หน่วยต่อปี ทำให้ปัจจุบัน ครึ่งแรกปี พ.ศ.2564 ตลาดคอนโดฯ เกิดความสมดุลมากขึ้นระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ซึ่งจากการสำรวจโดยฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านการพัฒนาโครงการ ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยพบว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ตั้งแต่ปี พ.ศ.2563 เป็นต้นมา ที่สามารถทำยอดพรีเซลล์ได้สูงเกินกว่า 80% จำนวน 6,316 หน่วย จาก 23 โครงการ จากข้อมูลแสดงให้เห็นว่าอุปสงค์ในตลาดคอนโดฯ เริ่มมีความเชื่อมั่นสูงขึ้นและมีความพร้อมที่จะกลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้งเมื่อการฉีดวัคซีนทั่วถึงและสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ได้เป็นที่น่าพอใจ