โควิด ฉุดตลาดที่อยู่อาศัยปี 2564 หดตัวหนักมาก

 สถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างเห็นได้ชัดโดยในช่วงปี 2564 นี้ การพัฒนาอสังหาฯ มีการเปิดตัวโครงการไม่น่าจะถึง 50,000  หน่วยแน่นอนแต่คาดว่าปี 2565 น่าจะฟื้นตัวแต่ยังไม่เท่าปี 2563 ซึ่งการฟื้นตัวเต็มทีอาจจะลากยาวไปถึงปี 2566-2567

        ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยบริษัทเอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สจำกัด  (www.area.co.th) ได้รวบรวมข้อมูลการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงปี 2560-2563 และประมาณการปี 2564 รวมทั้งการคาดการณ์ในปี 2565 ซึ่งจะเริ่มเห็นการฟื้นตัว แต่ก็คงต้องใช้เวลาอีก 2-3 ปีก่อนที่จะฟื้นเท่าก่อนช่วงโควิด-19

        จะเห็นได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปี 2561 เป็นช่วงที่ขึ้นสูงสุดถึง 565,810 ล้านบาทหรือประมาณ 0.4% ของ GDP ในปีดังกล่าวรวมจำนวนหน่วยเปิดใหม่ถึง 125,118 หน่วยและราคาเฉลี่ยสูงถึง 4.522 ล้านบาทต่อหน่วย ที่เป็นเช่นนี้คงเป็นเพราะการระดมสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆ ทำให้โอกาสและความหวังของประเทศดูดีขึ้น อย่างไรก็ตามในปี 2562 ก็ค่อยๆ หดตัวลงเล็กน้อย ในช่วงปลายปี 2562 ปรากฏว่าได้เริ่มเห็นการชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดในกรณีของตลาดอาคารชุดโดยเฉพาะอาคารชุดในเขตใจกลางเมือง

ประมาณการว่าตลาดอาคารชุดในใจกลางเมืองนั้นราวๆ 70% เป็นการพัฒนาขายให้กับผู้ซื้ออยู่อาศัยจริง และราว 20% ขายให้กับนักเก็งกำไรหรือนักลงทุนไปขายต่อหรือปล่อยเช่า และอีกราว 10% ขายให้กับนักลงทุนต่างชาติ ทั้งนี้มูลค่าของนักลงทุนต่างชาติซื้ออาจจะสูงกว่า 10% คือราวๆ 15% ทั้งนี้เพราะต่างชาติซื้อห้องชุด ในราคาที่สูงกว่าคนไทย แต่ก็ไม่มีความแตกต่างกันที่มีนัยสำคัญมากนัก

        ในปี 2564 คาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทุกประเภทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะมีประมาณ 47,349 หน่วยซึ่งถือว่าน้อยที่สุดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาเพราะปัญหาการระบาดของโควิด-19 นั่นเองในกรณีนี้ คาดว่าจะมีมูลค่ารวมกัน 224,640 ล้านบาท แต่ราคาเฉลี่ยสูงขึ้นไปถึง 4.744 ล้านบาทต่อหน่วย เพราะเน้นสร้างที่อยู่อาศัยที่มีราคาค่อนข้างสูง ผู้มีรายได้สูงได้รับผลกระทบจากโควิด-19 น้อยกว่าผู้มีรายได้น้อย

อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี 2565 จำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่น่าจะมีถึง 61,554 หน่วย หรือเกือบเท่าปี 2563 ที่เปิดถึง 73,043 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาประมาณ 264,683 ล้านบาท ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2565 น่าจะเฉลี่ยอยู่ที่ 4.3 ล้านบาทต่อหน่วย ทั้งนี้เพราะยังเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้สูงและปานกลางค่อนข้างสูง  แต่จากการผ่อนคลายต่างๆ ก็จะทำให้เศรษฐกิจพอเดินหน้าต่อไปได้บ้าง

อีกทั้งคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะฟื้นตัว เท่ากับระดับปี 2562 หรือก่อนการระบาดของโควิด-19 ในช่วงปี 2567 เมื่อเศรษฐกิจฟื้นคืนสมบูรณ์แล้ว  แต่ก็ยังมีข้อกังวลเรื่องการเมืองและที่สำคัญการลงทุนจากต่างประเทศในประเทศไทยกำลังหดตัวลง  กิจการอุตสาหกรรมย้ายฐานการผลิตออกจากประเทศไทยไปสู่ประเทศอื่นในอาเซียนโดยเฉพาะเวียดนาม และอินโดนีเซีย การนี้อาจทำให้เศรษฐกิจไทยไม่สดใสดังเดิม

        เมื่อราคาที่อยู่อาศัยในตลาดสูงขึ้น อาจเกิดแนวโน้มสองทางคือ ทางหนึ่งจะมีการสร้างบ้านเพื่อการเช่ามากขึ้น

ผู้มีรายได้น้อยจะมีโอกาสซื้อบ้านได้น้อยลง อีกทางหนึ่งบ้านมือสองอาจจะเติบโตมากขึ้น เพราะบ้านมือสองในมือผู้ซื้อไปแล้ว มักจะมีราคาถูกกว่าบ้านในโครงการจัดสรรหรือโครงการอาคารชุดใหม่ๆ จึงดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อได้มากขึ้นในอนาคต