จี้รัฐเปิดต่างชาติลงทุนไทยเกิน40ล้าน แลกสิทธิ์ซื้อที่ดินไม่เกิน1ไร่

 

กระทรวงการคลังประเมินว่าช่วงครึ่งหลังปี2565 สถานการณ์เศรษฐกิจ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัว ส่งผลดีต่อดีเวลลอปเปอร์และ อุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่อง แต่อย่างไรก็ตาม พบว่ายังมีหลายปัจจัยลบมากระทบกำลังซื้อภายในประเทศ

 

 

 

ทั้งวิกฤตยูเครน ต้นทุนพลังงาน ขนส่ง  เงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือน รวมถึงการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ดังนั้นรัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่อเนื่องประคองให้เอกชนเดินต่อได้อย่างมั่นคง

 

ลงทุน 40 ล้านซื้อบ้าน 1 ไร่

              

ล่าสุดกระทรวงมหาดไทย โดยกรมที่ดินได้หารือออกกฎกระทรวงมหาดไทย เพิ่มเติมในเรื่องการให้สิทธิชาวต่างชาติถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ โดยออกตามความในมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรือพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542

 

 

โดยมีหลักเกณฑ์สำคัญ คือ ต้องเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของกระทรวงมหาดไทยตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนฯ ซึ่งต้องนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องคงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปีในธุรกิจหรือกิจการประเภทที่กำหนด

 

 

หากผิดเงื่อนไขทั้งเรื่องการลงทุน หรือไม่ใช้เพื่อการอยู่อาศัย จะถูกยกเลิกสิทธิและต้องขายที่ดินออกไป โดยกฎกระทรวงฉบับนี้จะกำหนดให้มีอายุการใช้บังคับเพียงแค่ 5 ปี

เกษียณอยู่ไทยยาว

              

รวมถึงการเปิดโอกาสให้คนต่างชาติศักยภาพสูง 4 กลุ่ม ซึ่งประกอบด้วย กลุ่มคนมั่งคั่ง กลุ่มเกษียณกลุ่มชำนาญพิเศษและกลุ่มคนทำงานในไทยสามารถพำนักในไทยในระยะยาว ให้สิทธิถือครองที่ดิน สร้างแรงจูงใจนำเงินมาลงทุนในประเทศ ไทย ที่ จัดทำที่อยู่อาศัยเพื่อพักผ่อนสำหรับผู้สูงอายุ ซึ่งที่ผ่านมาได้ออกเป็นประกาศกระทรวงมหาดไทยและจะมีผลบังคับใช้ในเดือนกันยายนที่จะถึงนี้

 

ขณะมาตรการอื่นยังคงเดิม ไม่มีขยายเพิ่ม อาทิ การให้สิทธิ์ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด ไม่เกิน 49% ตามพ.ร.บ.อาคารชุด  และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง 0.01% ราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท

 

 

ทั้งนี้กระทรวงมหาดไทยมองว่าระดับราคาดังกล่าว มีจำนวนหน่วยรอการขายค่อนข้างมากเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยราคาระดับบน และหากขยายเพดานมากเกินไปจะกระทบรายได้ขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ได้

 

วอนลดโอนบ้าน 3 ล้านบาทแรก

              

นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทยเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า  ภาคเอกชนเห็นด้วยกับนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาฯ ต่อเนื่อง แต่ทั้งนี้ ต้องการให้ขยายฐานลูกค้าในกลุ่มใหม่ๆ ในวงกว้างขึ้นโดยไม่ย่ำอยู่กับกลุ่มเดิมๆ

 

เพราะนอกจากจูงใจคนเงินเย็น นำเงินออกซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุนที่คุ้มค่าจากส่วนลดค่าโอน 3 ล้านบาทแรก แล้ว รัฐและท้องถิ่นเองยังมีรายได้เพิ่มขึ้น  ขณะกำลังซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทยอมรับว่า เป็นฐานตลาดที่ใหญ่ มีจำนวนหน่วยรอขายค่อนข้างมาก แต่เป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด

 

ขณะเดียวกันคนรุ่นใหม่ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาดังกล่าว อาจชะลอการตัดสินใจรอดูสถานการณ์ เพราะเกรงว่าจะเกิดความไม่มั่นคงในอาชีพนั่นเอง นอกจากนี้ต้องการให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

 

ขยายอายุแอลทีวีหรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน ต่อไป แต่ในทางปฏิบัติแบงก์ชาติกับสถาบันการเงินมักมีเครื่องมือกรองการปล่อยสินเชื่อตามสัดส่วนความสามารถ ไม่เต็ม 100% โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

              

ส่วนกรณีการขยายเพดานต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายโครงการ เห็นด้วยกับรัฐเนื่องจากกลุ่มต่างชาติยังซื้ออาคารชุดไม่เต็มโควต้าที่กฎหมายให้ไว้ อาจมีเพียงกลุ่มต่างชาติที่ลงทุนอาคารชุดซื้อขายเฉพาะกลุ่มแบบยกตึก ซึ่งมีจำนวนไม่มาก แต่ในทางกลับกัน

 

ปัจจุบันได้ให้ความสนใจบ้านแนวราบวิลล่าหรูใกล้กับโรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาลชั้นนำ ซึ่งกฎหมายเปิดช่องให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในไทยได้ในนามนิติบุคคล ผ่านเอเจนต์ (ตัวแทน) หรือจดทะเบียนตั้งบริษัท สัญชาติไทย คือ คนไทย ถือหุ้นอย่างน้อย 51% และคนต่างชาติ ถือหุ้นไม่เกิน 49%

 

สามารถประกอบธุรกิจได้ตามที่กฏหมายกำหนด ภายใต้พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ.2542 ของกรมธุรกิจการค้ากระทรวงพาณิชย์ แต่ตามข้อเท็จจริงต่างชาติอาจเป็นเจ้าของบริษัท 100% และสามารถซื้อที่ดินไทยได้อย่างไม่จำกัด เนื่องจากมีกำลังซื้อที่สูงกว่า ซึ่งเรื่องนี้ยอมรับว่าไม่เห็นด้วย

 

เพิ่มเงินทุนต่างชาติเกิน 40 ล้าน

              

อย่างไรก็ตาม นางอาภา เห็นด้วยกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเปิดให้ต่างชาตินำเงิน 40 ล้านบาทลงทุนในไทยสามารถซื้อบ้านอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ แม้ว่าจะเป็นมาตรการซ้ำกับช่วงวิกฤตต้มยำกุ้ง ปี 40 ซึ่งกรมที่ดินเคยออกกฎกระทรวงมหาด

 

 

ไทย ไปแล้วครั้งหนึ่งในช่วงปี 2542 ผ่านมา 25 ปี (นับจากปี 40) แต่วงเงินลงทุนยังเท่าเดิม ซึ่งมองว่า ควรเพิ่มวงเงิน ให้สูงกว่า 40 ล้านบาท เพราะหากเทียบกับสกุลเงินต่างชาติมีค่า1 ล้านกว่าดอลลาร์สหรัฐเท่านั้น ถือว่าต่ำมาก หากเข้ามาลงทุนในหุ้น ตลาดตราสารหนี้ฯลฯก็สามารถทำได้  

 

นอกจากนี้ควรกำหนดหลักเกณฑ์เงื่อนไขให้ชัดเจนลงไป ว่า 1. ลงทุนทั้งก้อน 40 ล้านบาทถึงซื้อบ้านอยู่อาศัยได้ 2.ทยอยลงทุนภายใน 3 ปีจนครบ 40 ล้านบาท หรือ 3.ลงทุนปีละ 40 ล้านบาทจนครบ 3 ปี ถึงซื้อที่อยู่อาศัยได้ แต่เบื้องต้นประเมินว่าน่าจะเป็นข้อแรก ทั้งนี้เมื่อคำนวณ คร่าวๆ

 

หากต่างชาตินำเงินมาลงทุน 40 ล้านบาทจำนวน 100 ราย เท่ากับมีเงินเข้าประเทศ 4,000 ล้านบาทเมื่อเทียบกับขนาดเศรษฐกิจประเทศไทยแล้ว ถือว่าต่ำมาก แต่จะดีในแง่จิตวิทยา ไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดความเฟื่องฟูได้

 

 

มาตรการอสังหาไม่ใช่เรื่องใหม่ 

              

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทยสะท้อนมาตรการ ต่างชาติหอบเงินลงทุน 40 ล้านซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ 1 ไร่ เห็นว่า อาจเป็นผลดี แต่ควรกำหนดเป็นโซนออกมา แต่ทั้งนี้ต่างชาติสามารถถือครองได้ แม้ไม่มีมาตรการออกมาก็ตาม

 

 

ส่วนการขยายสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดเกิน 49% มองว่าอาจจำเป็นบางทำเล โดยเฉพาะหัวเมืองท่องเที่ยวใหญ่แต่มีทั้งข้อดีและข้อเสียที่รัฐบาลต้องมีข้อกำหนดที่รัดกุมรอบคอบเพื่อให้ผลประโยชน์ที่แท้จริงยังคงอยู่ในประเทศไทยและคนไทย อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปี 2540 เป็นต้นมา มาตรการกระตุ้นธุรกิจ

 

 

อสังหาฯ มีความจำเป็นสูงเพราะเป็นสิ่งที่รัฐบาลทุกรัฐบาลให้ความสำคัญ เพราะถือว่าเป็นเสมือนการกระตุ้นเศรษฐกิจอีกทาง ที่ได้ผลอย่างดีเยี่ยมเนื่องจากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในแต่ละปีคิดเป็นเกือบ 10% ของ GDP ในประเทศ เนื่องจากภาคอสังหาฯ มีส่วนเกี่ยวข้องกับธุรกิจอื่นๆ อีกเป็นจำนวนมาก

 

 

สร้างงาน สร้างรายได้ให้ประชาชนอีกเป็นจำนวนมากเช่นเดียวกัน รัฐบาลแทบทุกรัฐบาลจึงนิยมออกมาตรการกระตุ้น และมาตรการที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือ การปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองลงเหลือ 0.01% ของราคาประเมิน

 

ซึ่งถือว่าเป็นมาตรการที่เห็นผลและกระตุ้นกำลังซื้อให้การโอนกรรมสิทธิ์กลับมาคึกคักแทบทุกครั้งแต่หากมีการปลดล็อกในเรื่องของราคา ให้ได้รับประโยชน์ในทุกช่วงระดับราคา จะถือว่ามาตรการกระตุ้นครั้งนี้ถือว่าเป็นปัจจัยบวกที่อาจจะกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาคึกคักอีกครั้งในช่วงครึ่งหลังของปี

              

 

สอดคล้องกับนายวสันต์ คงจันทร์กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ ที่ระบุว่า ต่างชาติให้ความสนใจที่อยู่อาศัยในไทยโดยเน้นทำเลหัวเมืองท่องเที่ยวใหญ่โดยเฉพาะกลุ่มเกษียณที่ต้องการพักผ่อนในไทยระยะยาวซึ่งช่วยให้มีเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบมากขึ้น ขณะเดียวกันยังมีกลุ่มต่างชาติที่ซื้อขายอสังหาฯแบบใต้ดิน ที่เงินไม่เข้าสู่ระบบอีกมากซึ่งภาครัฐต้องเข้ามาดูแล

              

 

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์หรือ REIC สะท้อนก่อนหน้านี้ว่า รัฐบาลควรกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะ บางพื้นที่ในบางจังหวัด เช่น ภูเก็ตหรือชลบุรี หรือโซนศูนย์กลางธุรกิจในกทม.

 

 

อาจมีความต้องการถือครองกรรมสิทธิ์พื้นที่ห้องชุดในอัตราส่วนที่สูงกว่า 49% ในกรณีเช่นนี้อาจพิจารณาขยายอัตราส่วนการครอบครองกรรมสิทธิ์สำหรับบางพื้นที่ก็น่าจะเพียงพอต่อความต้องการซื้อและยังสามารถช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้