วิธีเลือกซื้อบ้านมือสอง อย่างไร ให้ปัง

 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์  (REIC) สำรวจสำรวจข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ซึ่งได้จากการประกาศขายผ่านเว็บไซต์บริษัทภาคเอกชนที่มีปริมาณการประกาศขายเป็นจำนวนมาก และข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองของสถาบันการเงินของรัฐและเอกชน บริษัทบริหารสินทรัพย์ภาครัฐและเอกชน และกรมบังคับคดี

 

ที่ประกาศขายผ่านเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสอง www.taladnudbaan.com พบว่า ในไตรมาสที่ 2 ปี 2565 มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายสะสมเฉลี่ยต่อเดือนมากถึง 162,716 หน่วย และมีมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือนมากถึง 995,488 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนหน่วยและมูลค่าสูงที่สุดในช่วง 6 ไตรมาสที่ผ่านมา และมีการเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ถึง 17.9% โดยเป็นการเพิ่มมากขึ้นในเกือบทุกประเภทที่อยู่อาศัย

การประกาศขายบ้านเพิ่มขึ้นมีปัจจัยมาจาก

1.ปัญหาเศรษฐกิจ

2.ครอบครัวขยาย

3.ไม่พึงพอใจบ้านที่อยู่เดิม

4.หนีเพื่อนบ้าน

5.สภาพแวดล้อมไม่ดี

6.มีรายได้มากขึ้น

8.ย้ายที่ทำงาน/ถิ่นที่อยู่ ฯลฯ

 

อย่างไรก็ตาม บ้านมือสอง ยังเป็นที่ต้องการของตลาดสูง เพราะ ราคาถูกกว่าเมื่อเทียบกับบ้านใหม่ เลือกทำเลได้  มองเห็นสภาพบ้านก่อนตัดสินใจ

 

จากราคาที่ต่ำกว่าบ้านใหม่ และทำเลได้เปรียบทำให้สร้างมูลค่าเพิ่มได้ง่าน หากซื้อเพื่อลงทุนทั้งปล่อยเช่าหรือขายต่อ นอกจากนี้ บ้านหลายหลังไม่ต้องซ่อมแซมมาก เพราะมีสภาพที่ดีใกล้เคียงโครงการเปิดใหม่

 

ในทางกลับกัน การตัดสนใจซื้อไม่เพียงแต่ชื่นชอบทำเล สภาพภายในภายนอกเพียงอย่างเดียวแต่ต้องดูให้ลึกซึ้งกว่านั้น เพราะไม่เช่นนั้นแล้ว อาจทำให้การซื้อบ้านที่ได้มาได้ไม่คุ้มเสีย

 

ทั้งนี้จะทำอย่างไรให้ เริ่มจาก

น้ำท่วมหรือไม่

สิ่งที่ น่าเจ็บปวดมากที่สุดเมื่อซื้อบ้านมือสองคือปัญหาน้ำท่วมขัง ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อ ตรวจสอบให้แน่ใจ ซ้ำแล้วซ้ำอีก ลงพื้นที่สอบถามบ้านข้างเคียง หรือเอาให้ชัดต้องรอฤดูฝน   

นอกจากนี้ เพจ “Chewa Renue “ ศูนย์รวมบ้านมือสอง ได้ให้เทคนิคเลือกซื้อบ้านสือสองที่น่าสนใจ  ในจุดสำคัญต่างๆไม่เช่นนั้นอาจ ส่งผลต่อค่าปรับปรุงซ่อมแซม ที่ตามมา แทนที่จะได้กำไร หรืออยู่อย่างสุขสบายกลับกลายเป็นทุกข์ใจตามมา เริ่มจาก

.

ดินรอบบ้านทรุด

 

ปัญหาสุดคลาสสิก สำหรับบ้านเดี่ยว/บ้านแฝด ที่หลาย ๆ คนมักจะกลัวปัญหานี้กันเป็นเพราะว่าเป็นปัญหาที่เห็นได้ชัดเจนและเป็นวงกว้างรอบบ้าน แต่แท้จริงแล้วปัญญานี้กลับแก้ไขได้ง่ายอย่างไม่น่าเชื่อ

 

วิธีสังเกตให้ดูรอยดินหรือรอยสีภายนอกรอบตัวบ้าน จะมีจุดสังเกตคือร่องรอยคราบดินหรือรอยสีที่แตกต่างกันจนสังเกตได้ ว่าพื้นดินได้ทรุดตัวลงไปมากแค่ไหน โดยทั่วไปการทรุดเต็มที่จะไม่เกิน 20 เซนติเมตร ซึ่งจุดที่ต้องระวังคือ การทรุดจนเห็นแนวท่อน้ำดี แล้วส่งผลให้แนวท่อโดนอะไรกดทับ เสี่ยงต่อการแตกหักหรือเสียหาย จุดที่ต้องเช็คต่อไปคือบริเวณบ่อน้ำเสีย บ่อดักไขมัน ว่ายังปกติดีอยู่ไหมจากการทรุดตัวดังกล่าว

 

ผนังรั่วซึม

 

ผนังรั่วซึม พบเจอได้เยอะมาก ตามมุมของหน้าต่าง โดยปกติแล้วผนังบ้านจะมีจุดอ่อนแอต่อการรั่วซึมที่มุมทั้ง 4 ของเฟรมหน้าต่าง และน้ำจะซึมง่ายที่สุดคือขอบหน้าต่างด้านล่าง ซึ่งปัจจุบันนี้หน้าต่างมักจะใช้เป็นเฟรมอลูมิเนียมอบขาว เป็นบานสไลด์

 

หากรูระบายน้ำของรางตัน มีโอกาสมากที่น้ำจะค่อย ๆ ซึมผ่านตามรูยึดเฟรม เข้าไปบนอิฐกำแพงที่ก่อได้ ส่งผลให้เกิดความชื้นตามมาวิธีสังเกต มักจะเห็นคราบน้ำได้ชัดเจนอยู่แล้ว แต่บางหลังที่ติด wall paper อาจจะต้องลอก wall paper ออกมาจึงจะสามารถเห็นรอยดังกล่าวได้

 

พื้นโรงจอดรถ

 

พื้นโรงจอดรถของบ้านส่วนใหญ่มักจะไม่ได้ทำคานเสริมเพื่อรับน้ำหนักและเฉลี่ยน้ำหนัก ทำให้เมื่อผ่านการใช้งานไปสักระยะก็จะส่งผลให้พื้นเกิดการทรุดตัวลงมาวิธีสังเกต ให้ดูแนวโรงจอดรถ

 

มักจะมีเสาโครงสร้างตัวบ้านอยู่โดยรอบ บริเวณใกล้เสานั้นมักจะไม่ค่อยทรุด เพราะน้ำหนักที่กระจายไปจะกระจายไปสู่แนวคาน กับเสาเข็มของตัวบ้านช่วยพยุง แต่ตรงกลางมักจะแอ่นเป็นท้องช้างเพราะต้องรับน้ำหนักของรถอยู่เสมอ อีกทั้งยังไม่มีคานมาคอยรับแรงและกระจายแรงกดอีกด้วย

 

ระบบน้ำ

 

ต้องตรวจเช็คให้ดี ทั้งระบบน้ำดี และน้ำเสีย สำหรับบ้านที่ไม่มีคนอยู่ มักจะมีปัญหาเรื่องระบบน้ำดี เพราะหากไม่ถูกใช้น้ำระยะเวลานึง อาจส่งผลให้ท่อเปราะลง เวลาติดตั้งปั๊มแล้วเปิดใช้งาน แรงดันของน้ำอาจทำให้ท่อน้ำแตก

 

เพราะทนแรงดันไม่ได้เหมือนเดิมแล้ววิธีสังเกต ในส่วนระบบน้ำเสีย หรือ floor drain เราสามารถสังเกตได้จาก รอยน้ำซึมตามฝ้าชั้น 1 หรือถ้าเป็น floor drain ตามระเบียง ให้ดูฝ้านอกบ้าน ส่วนระบบน้ำดี ให้สังเกตจากการหมุนของมิเตอร์น้ำ หากปิดน้ำแล้วมิเตอร์หมุน ก็แสดงว่ามีการรั่วแน่นอน

 

หลังคาบ้านเดิม

 

ตรวจดูว่าหลังคามีการรั่วซึมหรือไม่ เพราะค่าใช้จ่ายของการทำหลังคา นับเป็นค่าใช้จ่ายที่สูงมาก ๆ ของการซ่อมบ้านเลยทีเดียว ซึ่งเราไม่ต้องปีนขึ้นไปดูบนหลังคา ก็สามารถรู้ได้ด้วยวิธีต่อไปนี้

 

วิธีกสังเกต หลังคาบ้านสามารถดูได้จากรอยชื้นของฝ้า ชั้นบนของบ้าน และจุดที่ควรต้องสังเกตอีกจุดหนึ่งคือจุดรวมน้ำฝนของหลังคาบ้าน สำหรับบางบ้านที่ทำหลังคาแบบจั่วซ้อนกัน อาจมีจุดที่น้ำฝนมารวมตัวกันแล้วปล่อยไหลลงมาหน้าบ้าน ซึ่งบ้านแบบแนวน้ำไหลอาจไม่พ้นขอบระเบียงหรือขอบบัว เราสามารถสังเกตจากรอยน้ำ รอยตะไคร่ได้

 

 หลังคาส่วนต่อเติม

 

หลังคาต่อเติมให้สังเกตการรั่วซึม ตามขอบต่าง ๆ หรือแนวโครงหลังคาว่าเป็นจุดที่จะทำให้น้ำย้อนเข้าบ้านได้หรือไม่วิธีการสังเกต ให้ดูรอยคราบน้ำ ตรงขอบตัวบ้านใต้หลังคา ถ้ามีการเก็บแนว flashing ไม่ดี จะเห็นรอยน้ำได้ชัดเจน หรือมีการรั่วตามหัว screw ที่ยิงยึดแผ่นหลังคากับโครงหลังคา เราจะดูได้จากความชื้นที่เกิดขึ้นเป็นจุด ๆ วง ๆ ด้านใต้หัว screw เหล่านั้น

 

ส่วนต่อเติมที่เป็นห้อง

 

บ้านที่มีห้องที่ต่อเติมเพิ่ม นับว่าเป็นกำไรสำหรับผู้ซื้อ เพราะจะได้พื้นที่ใช้สอยเพิ่มเติม แต่ในทางกลับกัน ถ้าห้องนั้นออกแบบต่อเติมมาผิด spec จะกลายเป็นบาดแผลกับผู้ซื้อทันที เพราะการซ่อมแซมทำได้ยาก

 

และการจะรื้อทิ้งก็ทำให้เสียค่าใช้จ่ายที่สูงอีกด้วยวิธีสังเกตห้องที่ต่อเติม ถ้าพื้นทรุด แสดงว่าการออกแบบการรับน้ำหนักของพื้นห้องทำผิดวิธี ถ้ามีรอยแยกของเสาอาจเป็นที่น้ำหนักของหลังคามากเกินไป หรือเข็มรับน้ำหนักของปลายหลังคาสั้นเกินไป

 

กระเบื้องร่อน

 

บ้านที่มีคนอยู่อาศัยอยู่ตลอดส่วนมากจะไม่ค่อยเจอปัญหานี้ เพราะการที่มีคนอยู่จะทำให้อากาศไม่อบในบ้าน โอกาสที่พื้นกระเบื้องร่อนจะเป็นไปได้ยาก ต่างจากบ้านที่ไม่มีคนอยู่บ้านจะถูกปิดอยู่ตลอดทำให้อากาศร้อนอบ พอช่วงหน้าฝนความชื้นจากด้านล่างของตัวบ้านจะทำให้ปูนกาวชื้นและหดตัว หากมีการปูกระเบื้องที่ไม่ดีพอกระเบื้องจะเริ่มหลุดร่อนออกมาได้

 

วิธีสังเกต ให้ลองเดินแบบถอดรองเท้า จะใช้ส้นเท้าหรืออุ้งเท้าลงน้ำหนักดูก็ได้ หากกระเบื้องร่อนแรงสะท้อนที่เท้าเราได้รับจะแตกต่างจากพื้นกระเบื้องที่ไม่มีปัญหา หรือหากบ้านไหนที่มีคนอยู่แต่มีการจัดวางเฟอร์นิเจอร์หรือสิ่งของไว้ในตำแหน่งแปลก ๆ อาจตั้งข้อสงสัยไว้ได้ก่อนเลยว่าเป็นการเอาของมาวางทับกระเบื้องที่มีการร่อนอยู่ก็เป็นได้