อสังหาฯไทย ระทึก! มาตรการรัฐ ป่วนตลาด ปี 66 เดินหน้า หรือ ถอยหลัง ?

10 พ.ย.2565 - ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เดินทางมาถึงจุดเปลี่ยนอีกครั้ง ภายใต้ภาพใหญ่ ดอกเบี้ยงเร่งตัว ต้นทุนเพิ่ม ที่ดินขยับแรง และยังมีการโต้เถียงไม่รู้จบ ใครได้ ใครเสีย ? กับ ประเด็นร้อน ไฟเขียว 'กฎหมายต่างชาติซื้อที่ดินได้' ... แต่ย่อยลงมา แรงผลักดีมานด์สำคัญ ที่คอยสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัย ในช่วงการแพร่ระบาดโควิด-19 อย่าง การประกาศ มาตรการ ผ่อนคลาย อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาที่อยู่อาศัย ( LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)  กำลังจะสิ้นสุดลง 31 ธันวาคม 2565 นี้แล้ว

 

ซึ่งปัจจุบัน เปิดช่อง ให้ลูกค้าทุกสัญญา สามารถ กู้สินเชื่อกับสถาบันการเงิน ได้เต็มวงเงิน และบวกเพิ่ม ถึง 110%  ไม่นับรวม ความคลุมเครือที่ยังไม่ออกมา ว่าท้ายที่สุด กระทรวงมหาดไทย จะมีการยืดระยะเวลา การลดหย่อนค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ และ จดจำนอง ให้ผู้ซื้อในอัตรา 0.01% ออกไปหรือไม่ 
 

'ฐานเศรษฐกิจ' เจาะความคิด กรองความเห็น ของผู้พัฒนาอสังหาฯ 1 ในรายใหญ่ที่สุดของวงการ 'นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม' แห่ง บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีมุมองต่อประเด็นต่างๆ วิพากษ์โอกาสและความเสี่ยง บนภาพการฟื้นตัวของอสังหาฯ ที่มีปัจจัยลบมากกว่าปัจจัยบวกไว้อย่างน่าสนใจ อีกด้านเน้นย้ำ กลยุทธ์การดำเนินธุรกิจ บุกโปรดักส์ใหม่ ลุยตลาดเมืองท่องเที่ยวดังอย่าง 'หัวหิน' ผ่านโครงการ 'บลูเวล หัวหิน' บ้านตากอากาศ หลัง 2 ของคน กทม. และ ต่างชาติ 

 

เศรษฐกิจโลกถดถอย-จีนล็อกดาวน์ลากยาว 

นาย ไตรเตชะ ประเมินว่า ในปี 2566 ทั้งฝั่งผู้พัฒนาอสังหาฯ และ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายจากตัวแปรเก่าๆและใหม่ ทางด้านเศรษฐกิจ โดยเฉพาะทิศทางเศรษฐกิจโลก และ เศรษฐกิจไทย หลังจากสงครามรัสเซีย-ยูเครนยังยืดเยื้อ ภาพใหญ่องค์กรหลักๆของโลก ประเมินว่า เศรษฐกิจหลายๆประเทศ กำลังเข้าสู่ 'ภาวะถดถอย' ขณะความหวังการเปิดประเทศของจีนนั้น เลือนราง อาจลากยาวกว่าที่คิด จนกว่าจีนจะยกเลิกมาตรการ 'ซีโร่โควิด' ซึ่งจะทำให้ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยในปีหน้าไม่เป็นตามหวังด้วย 
 

ในปีหน้าอสังหาฯ คงยังเจอกับ เงินเฟ้อที่ยังอยู่ในระดับสูง ,ดอกเบี้ยเงินกู้แพง กระทบ 2 ฝั่ง ,ราคาที่ดิน ที่จะกลับมาเร่งตัวเติบโตแรงอีกครั้ง โอกาสที่ผู้พัฒนาฯจะสามาถต่อรองราคาได้อย่างเก่า คงไม่มีให้เห็นอีก เนื่องจาก การฟื้นตัวของฝั่งดีมานด์และการแห่กลับมาเปิดโครงการใหม่เช่นปกติ ซึ่งนั่นจะทำให้ ปีหน้า ราคาบ้านอาจมีแนวโน้มขยับขึ้นเล็กน้อย ภายใต้สัญญาณที่เริ่มดีขึ้นบ้าง  หลังจากราคาวัสดุก่อสร้างเริ่มทรงตัว อย่างไรก็ดี สิ่งที่ต้องจับตา คือ สัดส่วนตลาดที่จะเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน บ้านราคาต่ำกว่า 2.5 ล้านบาท ซัพพลายใหม่ออกน้อยลงเรื่อยๆ เพราะความเข้มงวดของสินเชื่อ โดยตลาดจะไปแข่งขันกัน  ตลาดระดับกลาง ตั้งแต่ราคา 5-8 ล้านบาทขึ้นเป็นเป็นหลัก  

 

จับสัญญาณโค้งท้ายปี 65 -  LTVฉุดตลาด 10%

สำหรับทิศทางตลาดที่อยู่ฯช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปี 2565 บิ๊กอสังหาฯ ประเมินว่า มีทั้งโอกาสและความเสี่ยง หลังจาก ธปท. ไม่ต่อมาตรการผ่อนคลาย LTV แง่หนึ่งเป็นโอกาส อาจทำให้ลูกค้าเร่งตัดสินใจและโอนกรรมสิทธิ์เร็วขึ้น เพราะ ต้องการเงื่อนไขเก่า กู้เต็ม 100%ภายใต้สถาบันการเงินต่างๆ ที่แม้ใกล้จบดีลปิดยอดปี แต่ยังคงทำงานกับดีเวลลอปเปอร์ และยังปล่อยสินเชื่อใหม่อย่างต่อเนื่อง  ระบุ แม้ไตรมาส 4 อาจไม่ดีเทียบเท่าบรรยากาศช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา จากบรรยากาศการซื้อ-ขายที่คลุมเครือ จากการขยับของต้นทุนดอกเบี้ย, ค่าแรงขั้นต่ำ และเศรษฐกิจโลกก็ตาม แต่พื้นฐานเศรษฐกิจไทยที่ยังฟื้นตัวดีนั้น น่าจะให้ภาพรวมไม่ได้เลวร้ายนัก ทั้งนี้ บริษัท คาด จะสามารถทำผลงานได้ตามเป้าหมาย ยอดขายมากกว่า 2.8 หมื่นล้านบาท และ รายได้ตามเป้า 2.9 หมื่นล้านบาท 

 

อย่างไรก็ดี การประกาศกลับมาใช้หลักเกณฑ์ LTV ดีเดย์ 1 ม.ค.2566 คาดแม้ คงไม่ได้ส่งผลกระทบต่อกลุ่มบ้านหลังแรก ราคาระดับล่าง เพราะเป็นการกู้สัญญาที่ 1 ที่ยังกู้ได้เต็ม 100%  แต่จะส่งผลให้ลูกค้าบางกลุ่มได้รับผลกระทบ จากเดิมที่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ เป็นไม่ได้ หรือ อยากซื้อในกลุ่มราคาแพงมากกว่า 10 ล้านบาท จากอดีตเคยมีกำลังซื้อพอ เพราะกู้ได้เต็ม 100% ถึง 110% ด้วยซ้ำ (วงเงินตกแต่ง)  แต่กลับเหลือวงเงินสินเชื่อ 80-90% เท่านั้น หายไปถึง 20-30% ทำให้ลูกค้ากลุ่มนี้ ต้องมีเงินดาวน์เพิ่มเติม  เงื่อนไขดังกล่าว คงทำให้ลูกค้าหายไปราว 10%  

 

ในแนวทางรับมือนั้น ขณะนี้บริษัท ยังพิจารณาอยู่ เนื่องจากเป็นกฎเกณฑ์ของ ธปท. บริษัทต่างๆ ทำได้แค่แจ้งราคาซื้อ-ขายที่แท้จริงต่อลูกค้า  และ การกลับมาใช้กลยุทธ์ ห้องพร้อมอยู่ - บ้านพร้อมใช้ การแถมบวกเพิ่มเฟอร์นิเจอร์บางส่วนเข้าไป เบ็ดเสร็จในราคาเต็มขาย เพราะการกู้ไม่เต็ม ทำให้ลูกค้าบางส่วนไม่มีเงินเพียงพอสำหรับการซื้อเฟอร์นิเจอร์ และ ตกแต่งเพิ่ม แต่สุดท้ายแล้ว ก็ขึ้นอยู่กับว่า ลูกค้าสามารถเข้าถึงสินเชื่อหรือไม่ เพราะ LTV บีบให้ลูกค้าต้องมีเงินสดวางดาวน์ระดับหนึ่ง

 

"ยกเลิกผ่อนคลาย มาตรการ LTV โค้งท้าย เป็นโอกาสของผู้ซื้อที่มีความพร้อมในช่วง 2 เดือนสุดท้าย และเป็นตัวเร่งให้ตลาด เร่งซื้อ -เร่งโอน ก่อนเกิดภาพชะลอตัวในปีหน้า โดยเฉพาะคอนโดฯที่ซื้อปีหน้า และ โอนปีหน้า ลูกค้าบางส่วนอาจโอนไม่ได้ และไม่มีเงินเหลือพอตกแต่งเข้าอยู่ ประเมินตลาดกระทบไม่ต่ำกว่า 10% ในจำนวนลูกค้าที่หายไป "

 

ขณะการที่ ธปท.ประกาศออกมา โดยไม่ได้มีการหารือก่อนหน้า กับดีเวลลอปเปอร์ และ สถาบันการเงิน ยังกระทบต่อกลุ่มผู้ซื้อบ้านแนวราบด้วยเช่นกัน ในทางออกนั้น อยากให้ ธปท.พิจารณาผ่อนปรนให้กับบ้าน ที่ลูกค้าได้รับโฉนดแล้ว และเหลือเพียงการรอส่งมอบบ้าน ให้ยังใช้เกณฑ์ผ่อนคลายเดิมได้หรือไม่ เพื่อให้ลูกค้าโอนฯได้ก่อน ก่อนที่บ้านจะมีกำหนดแล้วเสร็จในภายหลัง เป็นต้น 

 

รัฐบาลเดินเกมกระตุ้นอสังหาฯผิดจุด

นายไตรเตชะ ให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า กรณี ธปท. ชี้แจงเหตุผลการยกเลิกมาตรการผ่อนคลาย LTV เนื่องจาก เห็นการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ แรงนั้น อยากยืนยันว่า ภาพการซื้อขายที่เร่งตัวขึ้นมาของครึ่งปีแรก 2565 นั้น เป็นดีมานด์อั้นของปี 2564 ที่ไหลเข้ามา บวกกับ มาตรการที่ ธปท. ช่วยผ่อนคลาย จึง ดันให้มูลค่าโตไปเทียบเท่าก่อนสถานการณ์โควิด-19 แต่อยากให้พิจารณาในช่วงครึ่งปีหลัง ที่ตัวเลขรวมรวบยังไม่ปรากฎออกมา คาด การซื้อขายจะชะลอตัวกว่าช่วงครึ่งปีแรงแน่นอน ทั้งนี้ หากรัฐบาลต้องการจะกระตุ้นเศรษฐกิจ ผ่านภาคอสังหาฯ ให้เป็นแรงผลักที่สำคัญ สิ่งที่ควรทำ คือ การการส่งเสริมให้ผู้บริโภคเข้าถึงวงเงินสินเชื่อให้มากขึ้น ซึ่งนับเป็นมาตรการที่ไม่ได้รบกวนฐานะการคลัง หรือ เงินอุดหนุนของรัฐบาลด้วยซ้ำ เช่นเดียวกับ ความเข้าใจคลาดเคลื่อน ว่าการซื้อบ้านใหม่ คือ การเก็งกำไร ลงทุนไปเสียหมด 

 

" กรณี ธปท. เข้าใจว่าการซื้อบ้านหลัง 2 คือ การเก็งกำไร เป็นการเข้าใจผิด เพราะเป็นการขยับขยายจากคนมีบ้านหลังเล็ก ไปหลังใหญ่ หรือ บางคนย้ายที่ทำงาน ไปซื้อบ้าน อีอีซี ทำ Work From Home เงื่อนไขดังกล่าว ไม่เป็นธรรมทั้งในมุมผู้ซื้อ และ ดีเวลลอปเปอร์ "

 

สำหรับ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ที่จะหมด สิ้น ธ.ค.2565 และมีแนวโน้มว่ารัฐบาลอาจช่วยยืดระยะเวลาออกไปให้อีกอย่างน้อย 1 ปีนั้น นายไตรเตชะ ระบุว่า คงไม่ได้มีผลต่อตลาดมากนัก จากเงื่อนไขเดิม ที่สนับสนุนแค่กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งอยากเสนอให้รัฐบาล ปรับแก้มาตรการดังกล่าว สำหรับ 3 ล้านบาทแรก น่าจะได้ประโยชน์ และกระตุ้นตลาดมากกว่า 

 

"มาตรการลดค่าโอนฯจะยืดหรือไม่ ยังไม่มีประกาศออกมา แต่ถ้าไม่ยืด ก็คงไม่มีผลมากนัก ผู้บริโภคจ่ายเพิ่มขึ้นแค่ 1% เทียบจาก 100 บาท เป็น 10,000 บาท แทน และในทางปฎิบัติ ดีเวลลอปเปอร์ มีการทำแคมเปญสนับสนุนส่วนนี้ให้ลูกค้าอยู่แล้ว แต่ ถ้าซื้อแต่กู้ไม่ผ่าน จุดนี้ต่างหากที่เป็นปัญหา  "

 

ส่วนนโยบายเปิดช่องให้ชาวต่างชาติ สามารถซื้อบ้านและที่ดินในไทยได้ ผ่านรูปแบบการลงทุน 40 ล้านบาท ก่อนรัฐบาลกลับลำ ถอนกฎกระทรวงดังกล่าวออกมา เพื่อทบทวนและเปิดรับฟังความเห็นของประชาชนนั้น ระบุ รัฐบาลเดินเกมผิด และอาจเป็นการแค่เปิดตลาดกลุ่มใหม่ๆ เท่านั้น แต่คงไม่ได้กระตุ้นตลาดได้มากนัก เพราะเดิมที ชาวต่างชาติ สามารถซื้อคอนโดมิเนียมไทยได้ตามกฎหมายอยู่แล้ว ตามโควต้า 49% หรือ แม้แต่เพนเฮาส์กลางเมืองแพงสุดก็ถือครองกรรมสิทธิ์ได้ ประเมินต่างชาติที่อยากจะมาซื้อเป็นบ้านแนวราบพร้อมที่ดิน มีบ้างแต่ไม่มากนัก และในปัจจุบันก็มีช่องว่างพอจะทำได้อยู่แล้ว โดยไม่ต้องขนเงินมาลงทุนตามเงื่อนไข 

หัวหิน เมืองท่องเที่ยว Safe zone 'อสังหา'

ทั้งนี้ กลยุทธ์อสังหาฯ ที่น่าสนใจสำหรับ บมจ.ศุภาลัย พบคือ  จังหวะ ในการเข้าไปบุกตลาดอสังหาฯภูมิภาค เพิ่มรูปแบบโปรดักส์ รับดีมานด์ใหม่ๆ เริ่มตั้งแต่  บ้านศุภวัฒนาลัย ป่าสัก-สระบุรี เพื่อจับ ผู้สูงอายุ , โครงการ ศุภาลัย ทัสคานี ดอนแก้ว - แม่ริม บ้านหรูสไตล์รีสอร์ทติดขุนเขา 

 

ล่าสุด เข้าไปปักธง อสังหาฯเมืองท่องเที่ยวเบอร์ต้นของไทย อย่าง 'หัวหิน' เจาะจังหวัดประจวบคีรีขันส์ ตลาดภูมิภาค ลำดับที่ 23 ผ่าน โครงการ 'ศุภาลัย บลูเวล หัวหิน' มูลค่า 1.2 พันล้านบาท บนที่ดินกลางเมือง 7 ไร่ สู่ คอนโดฯ High Rise 28 ชั้น ขายจุดเด่น เอกลักษณ์ของอาคาร , มองเห็นวิวทะเล ,ภูเขา และ สนามกอล์ฟดัง ในราคาเฉลี่ย 6.1 หมื่นบาท/ตร.ม. หรือ เริ่มไม่ถึง 1.7 ล้านบาท ห้องชุดพร้อมเฟอร์นิเจอร์ และโปรแกรมสำหรับนักลงทุน การันตีผลตอบแทนปล่อยเช่ากึ่งโรงแรม 6% ในระยะ 3 ปี 

ซึ่ง บมจ.ศุภาลัย คาดว่า จะเป็นโปรดักส์ที่ดึงดูดกลุ่มลูกค้าได้อย่างหลากหลาย จากจุดเด่นด้านทำเลที่ตั้งเมืองรีไทร์เม้นท์โฮม ของผู้เกษียณคนไทย คนต่างชาติ ,การซื้อเพื่ออยู่อาศัย ,ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ,กลุ่มคน กทม.ที่มองหาบ้านหลังที่ 2 เพื่อทำงานในรูปแบบ "Work From Home 

โปรเจ็กต์รัฐ ชู 'หัวหิน'เมือง High Class

นายไตรเตชะ ระบุว่า โอกาสเกิดขึ้น เมื่อเล็งเห็นว่า อสังหาฯเมืองท่องเที่ยว มักฟื้นตัวไปพร้อมกับ เศรษฐกิจไทย ประกอบกับ 'หัวหิน' เป็น TOP 5 เมืองเป้าหมาย และ เป็นเมืองเศรษฐกิจของประจวบฯ มีสัดส่วนจีดีพีถึง 94% คนภาคท่องเที่ยวรายได้แข็งแกร่ง ไม่นับการเข้ามาของประชากรแฝงในภาคต่างๆ จุดเด่น พื้นที่ต่อจำนวนประชากรยังไม่หนาแน่นเท่า พัทยา ,เชียงใหม่ และ ภูเก็ต สภาพแวดล้อมเอื้อต่อการอยู่อาศัย และดึงดูด คนกทม. หรือ คนต่างชาติ ให้เข้ามาอยู่อาศัยในพื้นที่ 

 

อย่างไรก็ตาม แม่เหล็กสำคัญ จุดเปลี่ยนของพื้นที่ คือ การเดินหน้าพัฒนาเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ เช่น โครงการ 'ไทยแลนด์ริเวียร่า' ซึ่งแล้วเสร็จแล้วเฟสแรกแล้ว ,โครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง บางขุนเทียน-บางแพ้ว แล้วเสร็จปี 2568 , โครงการรถไฟรางคู่ ,รถไฟความเร็วสูง และ โครงการมอเตอร์เวย์ (นครปฐม - ชะอำ) ซึ่งมีกำหนดเปิดใช้บริการในเวลาใกล้เคียงกัน คาดจะช่วยฟีดเดอร์คนเข้ามาในพื้นที่ ปักหลักอยู่อาศัย โดยบริษัทมีแผนพัฒนาโครงการรูปแบบอื่นๆอย่างต่อเนื่อง เพื่อรองรับอานิสงส์ โดยในปีหน้า อย่างต่ำ 1 โครงการ (ศุภาลัย ลากูน) ในรูปแบบบ้านเดี่ยว/บ้านแฝด 

 

"ความน่าสนใจของอสังหาฯหัวหิน คือ ลักษณะที่คล้ายกับ ตลาดคอนโด กทม. ถ้าซัพพลายมา ดีมานด์ก็จะตามมา โดยก่อนหน้า แต่ละปีหัวหินมีหน่วยเปิดใหม่ 2,000-3,000 หน่วย ก่อนชะลอตัวช่วงโควิด ลงสู่หลักร้อยหน่วย และเห็นการฟื้นตัวอีกครั้งในปีนี้ "

ทั้งนี้ โซนการพัฒนาของหัวหิน จะกระจุกตัวอยู่แค่ 2 โซน คือ ใกล้ตัวเมือง และ เขาตะเกียบ แต่เนื่องจากราคาที่ดินแพงขึ้น การพัฒนาคอนโดฯ ราคาถูกเข้าถึงได้ ทำได้ยากขึ้น หลายรายจึงเข้าไปพัฒนาโซนเขาตะเกียบ และเปิดขายในราคาค่อนข้างสูงเลย เพื่อให้คุ้มค่า โดยราคาคอนโดฯ ติดทะเล สูงเฉลี่ย 1.24 แสนต่อตร.ม. ซึ่งคอนโดฯ บูลเวล หัวหิน นับเป็นโครงการแรกในรอบ 5 ปี ของโซนเมืองหัวหิน ที่จะเข้ามาปลุกตลาดทั้งซื้ออยู่และลงทุน และ บ้านหลังที่ 2 เป็นต้น