ถ่างทำเล - รีดต้นทุน ทำเล 'ชานเมือง' หมุดหมาย 'โครงการบ้าน' ในอนาคต

อัตราการเติบโต ของ 'กำลังซื้อ' คนไทย ที่ถูกจำกัด โดยปัญหาเศรษฐกิจยุคโควิด-19 ผสมโรง 'หนี้ครัวเรือน' ทะยาน , ภาวะเงินเฟ้อสูงขึ้นจากต้นทุนพลังงาน และ ดอกเบี้ยกู้บ้าน มีแนวโน้มสูงขึ้น ส่งผลให้บ้านแพง ผ่อนบ้านมากขึ้น สถาบันการเงิน จึงเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยข้อมูลปฎิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์) ปี 2565 ม.ค.- ส.ค. เฉลี่ยรวมอยู่ที่ 50% 

ซึ่ง บ้านเดี่ยว เป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสูงสุด เพราะลูกค้ายังพยายามเฟ้นหาธนาคารที่เหมาะกับฐานรายได้และอาชีพตัวเองได้ ทำให้ยอดปฎิเสธต่ำ 43% ขณะ ทาวน์โฮม หรือ ทาวน์เฮ้าส์ รีเจ็กต์สูงสุด 53% สะท้อนผู้มีรายได้น้อย ได้รับผลกระทบเพิ่มขึ้น ส่งผลผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือ นอกจากผู้พัฒนา จะเน้นกลยุทธ์ การพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อเลี่ยงยอดรีเจ็กต์ดังกล่าวแล้ว พบ โครงการบ้านเดี่ยว ก็มีทิศทาง ทยอยเติบโตตามเส้นทางคมนาคมสายหลักที่ขยายออกไป รอบนอกเมืองและแนวถนนเส้นทางตัดใหม่ไกลออกไปมากขึ้น ผ่านความพยายาม เจาะหาต้นทุนที่ถูกลง เพื่อหวังพัฒนาโครงการบ้าน ในระดับราคา ที่ยังพอให้ลูกค้าเข้าถึงได้ 

'บ้าน' ชานเมือง เร่งตัวหนี ราคาที่ดิน 

ข้อมูลจาก ฝ่ายวิจัย เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ระบุ ราคาที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้นทุกปี เทียบปี 2562 กับ ปีนี้ ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 75% เช่น โครงการสร้างพื้นฐานการเชื่อมต่อสู่จังหวัดตะวันตก ได้ส่งผลให้ ที่ดินโซน รัตนาธิเบศร์ - ชัยพฤกษ์ บวกเพิ่ม 65% , ความเป็นเมืองขยายจากรถไฟฟ้า ดัน ที่ดินย่านวัชรพล - สายไหม เพิ่มขึ้น 44.2% ขณะ การแข่งขันในตลอดอสังหาฯ รุนแรง โครงการเกิดใหม่เยอะ ทำให้ ย่านรามคำแหง-อ่อนนุช ,เทพารักษ์ - บางพลี และ บางนา-วงแหวน ราคาที่ดินบวกเฉลี่ยถึง 91.8% 

ภาพฉายเบื้องต้น สอดคล้องการประเมิน ของวิจัยกรุงศรี ซึ่งคาดการณ์ว่า ปี 2566-2567 บ้านแนวราบในทำเลชานเมืองจะได้รับความนิยมสูงขึ้น เนื่องจาก 1. ราคาที่ดินยังไม่สูงเท่าย่านใจกลางเมืองและสามารถแบ่งเฟสในการพัฒนาโครงการได้ ต่างจากคอนโดมิเนียมที่ต้องสร้างเสร็จ ทั้งโครงการจึงจะโอนกรรมสิทธ์ได้ และ 2. การขยายเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าอีกหลายเส้นทางครอบคลุมพื้นที่รอบนอกมากขึ้น เช่น รถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) สายสีชมพู (แคราย –มีนบุรี) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว –สำโรง) และสายสีส้ม (รามคำแหง –ลำสาลี) เป็นต้น 

ขณะ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) เผยว่า 9 เดือนแรกของปี 2565 (ม.ค.-ก.ย. ) ผู้ประกอบการ เปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 286 โครงการ จำนวน 76,220 หน่วย มูลค่ารวมกัน 324,801 ล้านบาท กระจุกตัว ในโซน รังสิต, บางบัวทอง , บางนา ,บางพลี และ ลำลูกกา เป็นส่วนใหญ่ 

เซกเม้นท์ Economy ท้าทายผู้พัฒนา

อย่างไรก็ดี เมื่อพิจารณาในมุมผู้อยู่อาศัย เพียง 'ทำเล' และ 'ราคา' ที่ถูกกดลง อาจไม่ใช่คำตอบเสมอในการเลือกโครงการที่อยู่อาศัย พบลูกค้าปัจจุบัน ต่างคาดหวังกับคุณภาพโปรดักส์ไม่ต่างจากอดีต โดยเฉพาะมองหาโครงการ ที่มีฟังก์ชั่นเหนือกว่า ,นวัตกรรมที่มากกว่า ,พื้นที่ส่วนกลาง และ สภาพโครงการสวยงาม ตรงไลฟ์สไตล์ 

นี่จึงกลายเป็นโจทย์ยากของผู้พัฒนาฯ ในอนาคต ที่ต้องจัดสรรและบริหารต้นทุน รวมถึง ความต้องการของลูกค้า ให้อยู่ในกรอบ การเกิดขึ้นได้จริง 

" ที่ดินไม่ใหญ่มาก ทำเลดี ยังเดินทางสะดวก เน้นหมุนเวียนกระแสเงินสด ขณะ ชุมชนในเมือง มีผลน้อยลง และ NET-ZERO CARBON CORPORATION วัสดุอนุรักษ์โลก ใช้ทรัพยากรอย่างคุ้มค่า น้อยแต่มาก " จึงกลายเป็น สนามการแข่งขันของตลาดอสังหาฯ ที่น่าจับตามองมากที่สุด 

ตัวอย่างที่เห็นได้ชัด คือ การขยายพอร์ตโครงการแนวราบเป็นครั้งแรกของ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ เจาะกลุ่ม Young Generation ในราคาเริ่ม 4 ล้านบาท ผ่าน แบรนด์ MODEN (โมเดน) ซึ่งเป็นบ้านแบบดีไซน์ใหม่ สไตล์  'มินิมอล'ในทำเลรอยต่อเมือง อย่างพระราม2 ,บางนา และ เทพารักษ์  สูตรสำเร็จ ขนาดที่ดิน 40 ไร่ แบ่งทยอยสร้างได้หลายเฟส 

โดยผู้บริหาร นางพิมพรรณ ปรีชานนท์ ถอดสมกาแนวคิดการพัฒนา ว่า ภายใต้ความท้าทายของตลาด โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว ในกลุ่มราคา ECONOMY เพื่อให้ลูกค้าเข้าถึงได้นั้น การนำแนวความคิดเดิม หรือนำแบบบ้านเดิมมาสร้างเพื่อขาย อาจไม่ตอบโจทย์ทั้งผลกำไร และความต้องการ ภายนอกบ้าน ถูกปรับให้มีความเรียบง่าย ส่วนโค้งเว้า รายละเอียดบางอย่าง ถูกตัดทอนออกไป ใช้วัสดุน้อยชิ้น แต่คงทนสวยงาม 

ขณะภายใน เปิดให้ใช้พื้นที่บ้านอย่างเต็มที่ ลูกค้าปรับได้ตามต้องการ ห้องนอน ,ห้องนั่งเล่น ,ห้องทำงาน ,ห้องดูหนัง จนถึง ห้องผู้สูงอายุ ทำให้บ้านดูครบที่สุดในราคาขายที่ต้องการ อีกทั้ง ช่วยบริหารต้นทุนในการก่อสร้างร่วมด้วย เพื่อเน้น Zero – Wasted ขยะจากการพัฒนาให้เหลือน้อยชิ้นที่สุด ปฎิวัติภาพลักษณ์ บ้านเดี่ยว ที่คุ้นชินกับ รูปทรงสวยงาม หรูหรา อย่างในอดีต 

ทั้งนี้ วิจัยกรุงศรี ยังระบุว่า การขยายพื้นที่แหล่งที่อยู่อาศัย จากการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมทั้งถนนและส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าหลายโครงการ  ยังทำให้ ตลาดค้าปลีกราว 47% โดยเฉพาะ คอมมูนิตี้มอลล์ (Community mall) ณ ปัจจุบัน ไปกระจุกตัวอยู่ในเขตชานเมืองเป็นหลัก เชื่อมโยงกับ 5 จังหวัดปริมณฑลและพื้นที่ต่างจังหวัด ครอบคลุมบริเวณหลักสี่ ดอนเมือง รังสิต รามอินทรา สุขาภิบาล 1-3 ศรีนครินทร์ บางนา-ตราด สำโรง เทพารักษ์ ถนนพระราม 2 บางแค บางบัวทอง บางใหญ่ รัตนาธิเบศร์ และ แจ้งวัฒนะ เพื่อตอบรับกับการเติบโตของเมือง และ รูปแบบทำเลที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไปอีกด้วย