อสังหาฯ เชิงพาณิชย์ปี 65 เริ่มฟื้น 'ค้าปลีก-อุตสาหกรรม' ปรับตัว

นางสาวโชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ในไตรมาส 3 ปี 2565 ภาคธุรกิจส่วนใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ มีการฟื้นตัว ความเชื่อมั่นเริ่มสูงขึ้นเนื่องจากผู้คนกลับสู่สภาวะปกติมากขึ้นทั้งในด้านการทำงานและการใช้ชีวิต  ทิศทางเชิงบวกนี้ ยังเป็นผลมาจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นและการที่ผู้คนต่างคิดว่าไม่จำเป็นต้องควบคุมการใช้ชีวิตตามมาตรการที่เคร่งครัดอีกต่อไป หลังจากมีข้อจำกัดต่อเนื่องกว่าสองปี

นักท่องเที่ยวปลุกธุรกิจโรงแรม 

สำหรับธุรกิจบริการ ทั้งโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ยังคงได้รับประโยชน์จากการที่นักท่องเที่ยวต่างชาติที่ทยอยกลับเข้ามา ด้วยจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นกว่าสองเท่าระหว่างไตรมาส 2 และ 3 ส่งผลให้ผลการดำเนินงานในตลาดธุรกิจบริการในกรุงเทพฯ ดีขึ้นอย่างมาก

โดยธุรกิจบริการได้ค่อย ๆ เปลี่ยนแปลงจากการพึ่งพานักท่องเที่ยวภายในประเทศกลับไปเป็นการมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเป็นตัวขับเคลื่อนหลักเมื่อเข้าสู่ไฮซีซั่นหรือช่วงเวลาที่การท่องเที่ยวคึกคัก คาดว่าสถานการณ์ดังกล่าวก็จะยังคงดำเนินต่อไปจนถึงสิ้นปี พร้อมกับความคาดหวังว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะเติบโตอย่างต่อเนื่องในปี 2566

'พื้นที่ค้าปลีก' ปรับตัวอยู่รอด

ด้านตลาดค้าปลีกเป็นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2563  ภาคธุรกิจนี้ไม่เพียงต้องปรับตัวอย่างรวดเร็วต่อมาตรการที่มีคำสั่งให้ปิดบริการเท่านั้น แต่ยังต้องปรับตัวและลงทุนเพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของลูกค้าด้วย  การปรับตัวให้เข้ากับตลาดรูปแบบใหม่และความต้องการของผู้บริโภคอย่างมีประสิทธิภาพถือเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ค้าปลีก และแน่นอนว่าการปรับเปลี่ยนเพื่อทำให้ธุรกิจอยู่รอดนั้นเป็นสิ่งสำคัญที่สุด  สิ่งที่น่าจับตามองในตลาดนี้ก็คือผู้ค้าปลีกที่สามารถตอบสนองต่อความคาดหวังใหม่ ๆ ของผู้บริโภคนั้นเติบโตได้ด้วยการทำให้ตนเองแตกต่างจากคู่แข่ง

" ความจำเป็นที่ต้องปรับตัวมีความสำคัญสำหรับเจ้าของอาคารและผู้ให้บริการพื้นที่ค้าปลีกเช่นกัน หากปราศจากความร่วมมือและความช่วยเหลือจากเจ้าของพื้นที่แล้ว ผู้ค้าปลีกจะไม่สามารถปรับตัวอย่างที่จำเป็นต้องทำได้เลย  ความช่วยเหลือดังกล่าวมีตั้งแต่การงดเก็บค่าเช่าและการลดค่าเช่าไปจนถึงความช่วยเหลือในการตั้งแพลตฟอร์มการขายออนไลน์และอำนวยความสะดวกเรื่องพื้นที่สำหรับการจัดส่งอาหาร  " 

ซัพพลายใหม่ พยุงตลาดสำนักงาน 

ขณะที่ในตลาดพื้นที่สำนักงาน แม้ว่าอัตราการใช้พื้นที่สุทธิ ณ ไตรมาส 3 ปี 2565 นั้นยังติดลบเล็กน้อย แต่ขณะนี้ซีบีอาร์อีเริ่มเห็นสัญญาณของธุรกรรมการเช่าที่มากขึ้น  และแม้ว่าการต่ออายุสัญญาเช่าจะเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นมากในปี 2563 - 2564 และช่วงเวลาส่วนใหญ่ในปีนี้ แต่ในปัจจุบัน บริษัทหลายแห่งกำลังพิจารณา หรือเจรจาเรื่องการย้ายสำนักงาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งไปยังอาคารสำนักงานใหม่ที่มีมาตรฐานระดับสากล ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้างและพร้อมที่จะรับผู้เช่าในอนาคตอันใกล้นี้

แม้ว่าหลายบริษัทจะยังคงอยู่ในขั้นตอนการพิจารณาว่าจะย้ายสำนักงานหรือไม่ แต่บริษัทจำนวนมากขึ้นโดยเฉพาะบริษัทข้ามชาติ ได้เริ่มเจรจาเพื่อการย้ายสำนักงานที่ค่อนข้างมีแนวโน้มว่าจะเกิดขึ้นจริงหรือกำลังพิจารณาที่จะดำเนินการดังกล่าวอย่างจริงจัง ซีบีอาร์อีเชื่อว่าจำนวนธุรกรรมการเช่าในปี 2565 จะสูงขึ้นจากปี 2564 และมีแนวโน้มที่จะเป็นเช่นเดียวกันในปีหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่ออาคารสำนักงานขนาดใหญ่แห่งใหม่จำนวนมากจะก่อสร้างแล้วเสร็จและสามารถต้อนรับผู้เช่าได้

 
ทุนต่างชาติ ดึงอัตราเช่าอุตสาหกรรม

สำหรับภาคอุตสาหกรรม ตลาดได้แสดงให้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่ดีขึ้น และ FDI หรือการลงทุนโดยตรงจากต่างชาติในภาคการผลิตนั้นเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกจากนี้ยอดขายที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม (Serviced Industrial Land Plots - SILP) ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจรถยนต์ไฟฟ้าและดาต้าเซ็นเตอร์ ขณะที่ความต้องการพื้นที่สำหรับการผลิตและพื้นที่คลังสินค้ารวมถึงอาคารที่สร้างขึ้นตามความต้องการของลูกค้า (Build-to-Suit) ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง  ซึ่งซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าจะสถานการณ์จะยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไป

“แม้ว่าแนวโน้มในระยะสั้นจะดูเป็นไปในทิศทางบวก และจะมีกิจกรรมเพิ่มขึ้นในภาคส่วนต่าง ๆ แต่เราก็ยังต้องระมัดระวังความเสี่ยงจากเกิดจากปัจจัยที่จะฉุดการเจริญเติบโตของธุรกิจหรือปัจจัยที่ส่งผลในเชิงลบ  หนี้ส่วนบุคคลและหนี้บริษัทที่เพิ่มสูงขึ้นนับเป็นข้อกังวลที่เกิดขึ้นในประเทศ  ขณะที่ทั่วโลกต่างมีความกังวลเพิ่มมากขึ้นเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจโลก แนวโน้มการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก และปัจจัยในต่างประเทศอีกหลายปัจจัยล้วนเป็นสิ่งที่ส่งผลให้เกิดความไม่แน่นอน”