5 เรื่องต้องรู้ ! เมื่อคิดซื้อบ้าน-คอนโด ฉบับมือใหม่
UOB แนะ 5 เรื่องต้องรู้ เมื่อคิดซื้อบ้าน-คอนโด ฉบับมือใหม่ เตือน อย่าเพิ่งตัดสินใจ หากยังแบกภาระหนี้สูง ขณะกู้ได้เต็มหรือไม่ อยู่ที่เกณฑ์สัดส่วนเงินกู้ (LTV)
19 มีนาคม 2566 - การซื้อบ้านหรือคอนโดนับเป็นการตัดสินใจสู่ก้าวที่สำคัญของชีวิต และยังเป็นสินทรัพย์ที่ใช้เงินก้อนใหญ่ที่มักต้องขอสินเชื่อจากธนาคาร ถ้าคุณเป็นมือใหม่ และกำลังจะตัดสินใจจะขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหรือคอนโด อย่าเพิ่งตัดสินใจ โดย ธนาคารยูโอบี (UOB) แนะ 5 ข้อพิจารณา ดังนี้
1. รายได้ มีผลกับวงเงินกู้
เพื่อให้ผู้กู้มีสภาพคล่องในการใช้จ่ายแต่ละเดือน ในการกู้เงินจึงมีการกำหนด “ความสามารถในการชำระหนี้” ของผู้กู้โดยคำนวณตามรายได้ เช่น มีภาระผ่อนรวมกันได้ไม่เกิน 40% ของรายได้ ดังนั้นผู้ที่มีรายได้เดือนละ 50,000 บาท และไม่มีภาระผ่อนหนี้อย่างอื่นเลย จะสามารถผ่อนได้ไม่เกินเดือนละ 20,000 บาท ซึ่งหากเป็นการผ่อน 30 ปี ที่อัตราดอกเบี้ย 5.3% ต่อปี วงเงินกู้สูงสุดที่ผู้กู้คนนี้ได้รับอยู่ที่ประมาณ 3.6 ล้านบาท
2. ภาระหนี้ที่มี ทำให้กู้ได้น้อยลง
ในการคำนวณความสามารถในการชำระหนี้ นอกจากคำนวณจากรายได้แล้ว ยังนำภาระผ่อนหนี้อื่น เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อรถยนต์ ที่ผู้กู้มีอยู่มาคำนวณร่วมด้วย ถ้ามีภาระหนี้อื่นจะทำให้วงเงินกู้น้อยลงเมื่อเทียบกับคนอื่นที่รายได้เท่ากัน เช่น รายได้เดือนละ 50,000 บาท มีกู้สินเชื่อส่วนบุคคล 100,000 บาท ผ่อนเดือนละ 3,000 บาท เมื่อต้องการกู้ซื้อบ้านจะผ่อนได้อีกไม่เกินเดือนละ 17,000 บาท (= (50,000 x 40%) – 3,000 บาทต่อเดือน) หากเป็นการผ่อนบ้าน 30 ปี อัตราดอกเบี้ย 5.3% ต่อปี จะได้วงเงินกู้สูงสุด 3.06 ล้านบาท
ดังนั้น ด้วยภาระผ่อนที่มีอยู่ 3,000 บาท จะทำให้ได้วงเงินกู้ลดลงประมาณ 540,000 บาท และยิ่งมีภาระผ่อนเดิมสูง วงเงินกู้ที่ได้ก็จะน้อยลง เช่น มีภาระผ่อนหนี้อื่นทั้งหมด 10,000 บาท จะทำให้ได้วงเงินกู้ลดลงเหลือประมาณ 1.80 ล้านบาท เท่านั้น
3. กู้ได้เต็มหรือไม่ อยู่ที่เกณฑ์สัดส่วนเงินกู้ (LTV)
เกณฑ์สัดส่วนวงเงินกู้สูงสุดเทียบมูลค่าบ้าน หรือ LTV (Loan-To-Value Ratio) เช่น ผู้ที่ซื้อบ้านครั้งแรกธนาคารอาจให้วงเงินไม่เกิน 95% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ดังนั้นการซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท สำหรับผู้ที่มีรายได้เดือนละ 50,000 บาท ที่ไม่มีภาระผ่อนหนี้อื่น จะกู้ได้ 3.60 ล้านบาท ตามความสามารถในการชำระหนี้ 40% ของรายได้ (วงเงินกู้ต่ำกว่า 95% ของมูลค่าบ้าน)
แต่หากผู้กู้คนเดิม เปลี่ยนใจไปกู้ซื้อบ้านอีกหลังหนึ่งที่ราคาต่ำลง เช่น 3 ล้านบาท จะได้วงเงินกู้ประมาณ 2.85 ล้านบาท ตามเกณฑ์ LTV 95% ของมูลค่าบ้าน แม้ว่าหากพิจารณาจากความสามารถในการชำระหนี้จะสามารถกู้ได้มากกว่านี้ก็ตาม โดยบางกรณีธนาคารอาจกำหนด LTV ได้ถึง 100% ของมูลค่าบ้าน
อย่างไรก็ตาม สัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ต้องไม่เกินเกณฑ์ที่กำหนดโดยธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่ง LTV ที่ได้จะมีความแตกต่างกันไปตามมูลค่าหลักประกัน และจำนวนสัญญาเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยที่ลูกค้ามีอยู่แล้วก่อนหน้า
4. เงินก้อนและค่าใช้จ่ายที่ควรเตรียม
เงินก้อนที่ต้องเตรียมเพื่อจ่าย ช่วงก่อน/หลัง/วันที่โอน บ้าน/คอนโด หลักๆ ได้แก่
- ค่าโอน 2% ของราคาประเมิน*
- ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้*
- ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้
- ค่าตกแต่ง ขนย้าย และ
- ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น มิเตอร์น้ำ/ไฟฟ้า ส่วนกลางล่วงหน้า เงินกองทุนหมู่บ้าน/อาคารชุด ประเมินหลักทรัพย์
ส่วนค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายทุกเดือนหรือทุกปี หลังมีบ้าน/คอนโดเป็นของตนเอง หลักๆ ได้แก่ ค่าผ่อนบ้าน ค่าส่วนกลาง เบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าไฟฟ้า และสำหรับคอนโดค่าน้ำประปาต่อหน่วยก็มักสูงกว่าของการประปาด้วย
*สำหรับการซื้อบ้าน/คอนโดที่ราคาและวงเงินกู้ไม่เกิน 3 ล้านบาท ภายในปี 2566 ค่าโอนลดเหลือ 1%ของราคาประเมิน และค่าจดจำนองเหลือ 0.01%ของวงเงินจำนอง
5.ปัจจัยอื่น ที่ทำให้ได้รับวงเงินกู้ซื้อบ้านต่างกัน
ยื่นขอกู้บ้าน แต่คนละหลัง วงเงินกู้เทียบมูลค่าบ้าน (LTV) ที่ได้อาจต่างกันขึ้นหลายปัจจัย เช่น
- รูปแบบบ้าน บ้านเดี่ยวอาจได้วงเงินกู้ (LTV) สูงกว่าคอนโดมิเนียม ที่ราคาเท่ากัน
- โครงการบ้านหรือคอนโดของบริษัทขนาดใหญ่หรือเป็นพันธมิตรกับธนาคาร อาจได้สัดส่วนวงเงินกู้ (LTV) สูงกว่าโครงการทั่วไป
- ราคาบ้าน ที่ยิ่งสูง แม้อาจได้วงเงินกู้ที่สูงขึ้น แต่สัดส่วนวงเงินกู้เทียบมูลค่าบ้าน (LTV) อาจต่ำลง
- เกณฑ์ LTV กำหนดโดยธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่ง LTV ที่ได้จะมีความแตกต่างกันไปตามมูลค่าหลักประกัน และจำนวนสัญญาเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยที่ลูกค้ามีอยู่แล้วก่อนหน้า
.
การซื้อบ้านราคาเดียวกันและโครงการเดียวกัน วงเงินกู้ของแต่ละคน อาจต่างกันขึ้นกับหลายปัจจัย เช่น
- อายุที่ยิ่งน้อย มักกู้ได้นานขึ้น วงเงินกู้ที่ได้จะสูงขึ้น
- ฐานรายได้สูง หรืออาชีพที่มั่นคง เช่น พนักงานประจำองค์กรขนาดใหญ่ มักมีความสามารถในการชำระหนี้และได้วงเงินกู้สูงกว่าคนที่รายได้น้อยหรือประกอบอาชีพอิสระทั่วไป
- จำนวนสัญญาเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยที่ลูกค้ามีอยู่แล้วก่อนหน้า ตามเกณฑ์ LTV ที่กำหนดโดยธนาคารแห่งประเทศไทย
ซื้อบ้านหรือคอนโดสักครั้ง ต้องเลือกให้เหมาะกับตนเองทั้งรูปแบบบ้านที่เข้ากับไลฟ์สไตล์ ราคาบ้านที่ผ่อนไหวและไม่หนักจนเกินไป เพื่อให้การผ่อนบ้านที่ยาว 20-30 ปี เป็นไปอย่างราบรื่น ไม่มีสะดุดระหว่างทาง