ไขข้อสงสัย ที่ดินแปลงร้อน “แสนสิริ” นิติกรรมอำพราง - เลี่ยงภาษี?

ร้อนฉ่าขึ้นมาทันที ที่ชื่อของนาย "เศรษฐา ทวีสิน” แคนดิเดตนายกรัฐมนตรี พรรคเพื่อไทยได้รับการเสนอชื่อโหวตเลือกในสภาผู้แทนราษฎร แต่กลับมีเรื่องการซื้อ-ขายที่ดิน ของบริษัทแสนสิริจำกัด (มหาชน) เมื่อครั้งนายเศรษฐา เป็นซีอีโอถูกปูดขึ้น โดยนายชูวิทย์ กมลวิศิษฎ์ กล่าวหาว่า เป็นลักษณะ“นิติกรรมอำพราง”หลบเลี่ยงภาษีทำให้รัฐสูญรายได้มากถึงกว่า500ล้านบาท  ขณะแสนสิริออกแถลงการณ์การซื้อที่ดินถูกต้องตามกฎหมายเป็นไปตามธรรมาภิบาล

จากการตรวจสอบของฐานเศรษฐกิจพบว่าที่ดินแปลงที่พูดถึง คือ อาคารสำนักงาน “MBK Life” ของ บริษัท เอ็ม บี เค ไลฟ์ ประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) เนื้อที่ 1ไร่เศษ ตั้งอยู่ หัวมุมถนนสารสิน -หลังสวน  แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน  ในเวลาต่อมาได้เปลี่ยนชื่ออาคารดังกล่าว เป็น อาคารฮักส์ (HUGS Building)

• สรุปประเด็น “ชูวิทย์ กมลวิศิษฎ์” แฉกระบวนการซื้อที่ดิน “แสนสิริ”

ต้องยอมรับว่าที่ดินในย่านนี้ เป็นทำเลทองคำฝังเพชรก็ว่าได้ เพราะนอกจาก ตั้งอยู่ไข่แดง สวนลุมพินี ที่ไม่มีอาคารใดบดบังทัศนียภาพแล้ว ยังเป็นที่ดินผืนเดียวที่เหลืออยู่ ในย่านศูนย์กลางเมือง ขณะราคาซื้อขาย ถือว่าเป็นชูเปอร์ดีลที่ทำนิวไฮ ที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทยตารางวาละ 3.93 ล้านบาทหรือเกือบ4ล้านบาทต่อตารางวา  โดยซื้อมาเมื่อ เดือนเมษายน 2563 ช่วงสถานการณ์โควิดรุนแรง

ล้มแชมป์เก่า  บมจ.เอสซีแอสเสท ที่ประมูลที่ดิน ในซอยหลังสวน ใกล้สถานี BTS ชิดลม ในราคาตารางวาละ 3.1 ล้านบาท ของตระกูล “ พิชัยรณรงค์สงคราม”สร้างเป็น  โครงการคอนโดมิเนียมลักชัวรี  สโคป หลังสวน “ SCOPE Langsuan “ ในปัจจุบัน  

โดยที่ดินแปลงนี้ หรือ อาคารฮักส์  ค่ายแสนสิริ หมายมั่นเป็น “ชูเปอร์ แฟลกชิป” ของบริษัท พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมกลุ่มลักชัวรี และ อัลตร้าลักชัวรี  ขายราคาตารางเมตรละเป็นล้านเลยทีเดียว  เหมือน โครงการ “ 98 Wireless” ทำเลบนถนนวิทยุ ที่ประสบความสำเร็จอย่างสูง ปัจจุบันราคาขายไปที่ตารางเมตรละ1ล้านบาทแล้ว

สำหรับข้อกล่าวหาสาเหตุที่ซื้อที่ดินในราคาสูงถึงเกือบ 4 ล้านบาทต่อตารางวา ประเมินว่า

1.เป็นราคาที่ดินบวกกับสิ่งปลูกสร้างที่มีความสูงถึง12ชั้น

2. ที่ดินฟรีโฮลด์ (ซื้อขายขาดหายาก)

3.ซื้อที่ดินติดสวนลุมพินี(แถมวิวสวน) ย่านศูนย์กลางเมืองที่หายากยิ่ง    

จากการวิเคราะห์ของ นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ดีเอ็นเอ จำกัด  ระบุว่า ที่ดินขนาด 1 -0 – 1 ไร่พร้อมอาคารสำนักงาน MBK Life   (HUGS Building) บนถนนสารสินที่แสนสิริซื้อมาตอนปีพ.ศ.2562 แต่เปิดเผยออกมาเป็นข่าวตอนปี พ.ศ.2563 ในราคาตารางวาละ 3.93 ล้านบาท อาจจะดูว่าสูงและเป็นราคาซื้อขายที่ดินที่สูงที่สุดในประเทศไทย ณ เวลานั้นจนถึงขณะนี้ แต่จริงๆ แล้วเป็นการซื้อที่ดินพร้อมอาคารสำนักงาน 12 ชั้น

โดยอาคารเดิมเป็นของกลุ่มเอ็มบีเคที่เช่าที่ดินระยะยาวจากเจ้าของเดิม ซึ่งหมดสัญญาเช่าที่ดินตอนปีพ.ศ.2563 ซึ่งเจ้าของเดิมถือครองที่ดินในนามบริษัท ประไพทรัพย์ จำกัด มีผู้ถือหุ้นตามที่เปิดเผยในข่าว 12 คน ซึ่งเมื่อมีการจดทะเบียนเลิกบริษัทช่วงเดือนพฤศจิกายน พ.ศ.2561 จึงมีการแบ่งให้กับผู้ถือหุ้นทั้ง 12 คนตามสัดส่วนของการถือหุ้น

ผู้ถือหุ้นทั้ง 12 คนตามที่เป็นข่าวมีสัดส่วนในที่ดินแปลงนี้ไม่เท่ากัน จากนั้นในปีพ.ศ.2562 มีการตกลงขายที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานตามที่เป็นข่าวในมูลค่ารวม 1,570 ล้านบาท หรือประมาณตารางวาละ 3.93 ล้านบาท ตอนนั้นเป็นที่พูดถึงกันมากว่าเป็นการซื้อขายที่ดินในราคาแพงที่สุดในประเทศไทย ซึ่งทางแสนสิริเองก็มีการออกข่าว และพูดถึงที่ดินแปลงนี้มาต่อเนื่อง รวมไปถึงรูปแบบการพัฒนาโครงการบนที่ดินแปลงนี้ที่มีความเป็นไปได้ว่าจะกลายเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาแพงที่สุดในประเทศไทย อาจจะมีราคาขายเริ่มต้นที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นเรื่องที่สร้างความฮือฮาต่อเนื่องในช่วงก่อนหน้านี้

ช่วง 1 – 2 วันที่ผ่านมาที่ดินแปลงนี้กลับมาเป็นที่พูดถึงอีกครั้ง เพราะมีการพูดถึงเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ซับซ้อนและสร้างความสงสัยให้กับคนที่รับรู้มากมาย เนื่องจากที่ดินแปลงนี้มีชื่อของผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งหมด 12 คน การซื้อขายของที่ดินแปลงนี้ระหว่างผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้ง 12 คน และทางผู้ซื้อ คือ แสนสิริ มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่น่าสนใจคือ โอนกรรมสิทธิ์วันละ 1 คน โอนกรรมสิทธิ์ตามสัดส่วนการถือครองของแต่ละคนที่มีสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ ดังนั้น ใช้เวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ไปทั้งหมด 12 วัน

นายสุรเชษฐ มองว่าการโอนกรรมสิทธิ์แบบนี้จะเสียค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ 3 อย่าง คือ ภาษีเงินได้บุคคลธรมดา ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งรวมแล้วทั้ง 12 คน เสียค่าใช้จ่ายรวมกันประมาณ 59.2 ล้านบาท

แต่ถ้าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์แบบทั่วไป แบบคนที่ไม่เข้าใจบริบทของกฎหมายหรือเรื่องของการเสียภาษีและการทำนิติกรรมต่างๆ ก็อาจจะเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 35% เพราะจะเข้าเงื่อนไขว่าเป็นคณะบุคคล หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่ไม่ต้องจดทะเบียน ซึ่งจะต้องจ่ายภาษีให้กรมที่ดิน 59 ล้านบาท และต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาให้กับกรมสรรพากรในอัตราก้าวหน้าอีก 35% ของมูลค่าทั้งหมดหรือประมาณ 521 ล้านบาท ซึ่งเมื่อรวมทั้ง 2 ส่วนจะต้องเสียภาษีรวมประมาณ 580 ล้านบาท มากกว่าการโอนกรรมสิทธิ์แบบรายคน

โดยที่ดินแปลงดังกล่าว มีชื่อผู้เป็นเจ้าของทั้งหมด 12 คนในโฉนดเดียวกัน และกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนี้ ใช้วิธีการโอนแบ่งเป็น 12 วัน จากผู้ขายทั้งหมด 12 คน หรือโอนวันละ 1 คนจนครบ ทำให้เสียภาษีให้กับกรมที่ดินเพียง 59 ล้านบาทเท่านั้น

ทั้งนี้หากผู้ขายทั้ง 12 คน โอนที่ดินให้กับผู้ซื้อในวันเดียวกัน จะทำให้เข้าเงื่อนไข เป็นคณะบุคคล หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่ไม่ต้องจดทะเบียน ซึ่งจะต้องจ่ายภาษีให้กรมที่ดิน 59 ล้านบาท และกรมสรรพากรในอัตราก้าวหน้า 35% อีก 521 ล้านบาท รวมภาษีทั้งหมดที่ต้องจ่าย 580 ล้านบาท

การโอนกรรมสิทธิ์แบบรายคนวันละคนทำให้เสียภาษีน้อยลงไปกว่า 521 ล้านบาท ซึ่งไม่ได้เป็นการเลี่ยงภาษีหรือการทำนิติกรรมผิดฎหมาย เพียงแต่เป็นการกระทำของคนที่รู้และเข้าใจในเรื่องต่างๆ รวมไปถึงเข้าใจในกฎหมายเป็นอย่างดี และเป็นเรื่องที่ทั้งผู้ซื้อ และผู้ขายยอมรับได้ รวมไปถึงทางเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดินไม่สามารถที่จะเอาผิดหรือขัดขวางได้เลย เนื่องจากไม่มีอะไรที่ขัดต่อกฎหมาย เพียงแต่การกระทำแบบนี้ในมุมของเรื่องของความถูกต้องหรือศีลธรรมก็อาจจะอ่อนไหวหรือกลายเป็นเรื่องให้เกิดการถกเถียงกันได้ เพราะชาวบ้านทั่วๆ ไปที่ไม่มีทีมที่ปรึกษาที่เข้าใจในเรื่องเหล่านี้คงไม่สามารถทำอะไรแบบนี้ได้