ตลาดคอนโดฯ ยอดขายฝืด! ดันมาตรการ LTV กระตุ้นกำลังซื้อ

ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในด้านอุปสงค์มีการทยอยฟื้นตัวส่งผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการยังคงมีการเปิดตัวอย่างต่อเนื่องตามความต้องการในตลาดซึ่งถือว่าเป็นสัญญาณที่ดี ซึ่งจากดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในสภาวะปัจจุบันมีการปรับตัวขึ้นมาเล็กน้อยแต่ทว่ายังมีปัจจัยลบจากอัตราเงินเฟ้อของธนาคารกลางรวมไปถึงหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ตลาดคอนโดมิเนียมในบางกลุ่มจึงอยู่ในสภาวะหนืดเนื่องจากกำลังซื้อเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์มีค่อนข้างน้อยลงเพราะมีปัญหาหนี้สะสมจึงเลือกที่จะเช่าคอนโด มิเนียมมากขึ้น

เหตุผลดังกล่าวส่งผลให้ตลาดเช่ากลับมามีบทบาทและได้รับความนิยมทั้งจากกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงรวมถึงนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่กลับมาในประเทศบางส่วน อีกทั้งตลาดคอนโดมิเนียมมือสองที่มีการประกาศขายอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันที่เจอสภาวะการแข่งขันในตลาดที่หนาแน่นขึ้น สอดคล้องดัชนีความคาดหวังด้านยอดขายในอีก 6 เดือนข้างหน้าของผู้ประกอบการที่ค่อนข้างทรงตัว

 อุปทานเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 มีจำนวนทั้งสิ้น 5,367 หน่วย จำนวนหน่วยขายใหม่ลดลงค่อนข้างมากจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งอยู่ที่ 45.4% และยังคงลดลง 122.3% หากเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองกรุงเทพ มหานคร มีอัตราสูงถึง 76% รองลงมาเป็นบริเวณใจกลางเมือง 16% ในขณะบริเวณรอบใจกลางเมือง 8%

โครงการเปิดใหม่ยังคงนิยมพัฒนาคอนโดมิเนียมในระดับเกรด B ราคาขายเฉลี่ย 80,000-149,000บาทต่อตร.ม.  มีอัตรา 52% และ เกรด C ราคาเฉลี่ยตํ่ากว่า 80,000 บาทต่อ ตร.ม. มีอัตรา 47% ในขณะที่เกรดเอ ราคาขายเฉลี่ย 150,000บาทต่อตร.ม.ขึ้นไป มีเพียง 1 %เท่านั้น

จากการเก็บรวมรวมข้อมูลจำนวนอุปสงค์ของหน่วยเปิดขายใหม่ของไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ณ สิ้นเดือนเดือนกันยายน พบว่าจำนวนหน่วยขายได้มีจำนวนประมาณ 2,117 หน่วย จากอุปทานที่เปิดขายใหม่จำนวนทั้งสิ้น 5,367 หน่วย คิดเป็นอัตราการขาย39.4 %อัตราการขายเพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่แล้วอยู่ที่ 11.6% และยังเพิ่มขึ้น8.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วอุปสงค์ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนชาวไทยที่อยู่ในตลาด

ในส่วนของกลุ่มเรียลดีมานด์เลือกที่จะซื้อโครงการแล้วเสร็จมากกว่าโครงการที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง เพราะได้ชมรูปแบบห้องโครงการจริงก่อนการตัดสินใจ อย่างไรก็ตามกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นต่างชาติยังคงมีบ้างเล็กน้อย ซึ่งเป็นการซื้ออยู่อาศัยโดยเฉพาะ ซึ่งจะเป็นกลุ่มชาว ไต้หวัน สิงค์โปรและยุโรป ในขณะที่ทิศทางการท่องเที่ยวที่ยังฟื้นตัวช้ารวมถึงกลุ่มนักท่องเที่ยวจากจีนยังคงตํ่ากว่าที่คาด อาจจะส่งผลให้อุปสงค์มีอัตราการขายที่ไม่สูงนัก

ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ปรับตัวลดลงในบางพื้นที่ โดยราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อยู่ที่ประมาณ 247,500 บาท ต่อตร.ม.ปรับตัวลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่ 0.20% ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ประมาณ 121,000 บาท ต่อตร.ม. ปรับตัวลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่ 0.25%

ในขณะที่ราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานครอยู่ที่ประมาณ 68,100 บาท ต่อตร.ม.ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่ 0.15 %ราคาเสนอขายเฉลี่ยรวมทุกพื้นพบว่าลดลง 0.1 %เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นรวมถึงหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งส่งผลลบในด้านกำลังซื้อทำให้หลายโครงการที่มีการสร้างเสร็จมานานต้องยอมปรับลดราคาลงเพื่อทำโปรโมชั่นส่งเสริมการขายกระตุ้นกำลังซื้อ

สิ่งที่จะเกิดขึ้นถัดไป  คือ

1.อัตราเงินเฟ้อยังมีความเสี่ยงสูงซึ่งอาจจะทำให้กลุ่มรายได้น้อยมีค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นรวมถึงภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งจะเกิดผลกระทบในกลุ่มผู้ซื้อของตลาดคอนโดมิเนียมในบาง segment

2.หากมีการประกาศเกณฑ์ LTV ของมาตราการรัฐบาลในอนาคต อาจจะช่วยการกระจายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมให้มีทิศทางที่ดีขึ้น

3.ราคาขายมีแนวโน้มที่จะทรงตัวเนื่องจากทิศทางของอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนที่ยังเพิ่มสูงขึ้น แต่ในอนาคตอาจจะมีการปรับราคาขึ้นอยู่ที่ประมาณ 3-5% ในช่วงไตรมาสแรกของปีหน้า

4.เศรษฐกิจโลกยังคงมีแนวโน้มชะลอตัว อีกทั้งนักท่องเที่ยวในกลุ่มประเทศจีนยังคงเข้ามาน้อย ในขณะที่กลุ่มประเทศอื่นที่นิยมซื้อคอนโดมิเนียมมีไม่มากเท่าประเทศจีนอาจทำให้สัดส่วนของกำลังซื้อต่างชาติลดลง

 นางสาว พจมาน วรกิจโภคาทร หัวหน้างานด้านบริหารโครงการที่พักอาศัย บริษัทไนท์แฟรงค์ ไทยแลนด์ กล่าวว่าภาพรวมของตลาดมีผู้ประกอบการ ตลาดเกรด B ทยอยเปิดโครงการในไตรมาส 3 และจะเปิดเพิ่มมากขึ้นในไตรมาส 4 ซึ่งโดยส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ได้มีการออกแบบ เตรียมพร้อมทางการตลาดไว้นาน รอเวลาจังหวะเหมาะสมในการเปิดโครงการ อย่างของไนท์แฟรงค์เองที่รับการบริการด้านการตลาดและงาน ขายในไตรมาสที่ 3-4 ของปีนี้เราได้วางแผนการเปิด 5 โครงการ ย่านพระราม3-สาทร, สมเด็จเจ้าพระยา, บางนา, ลาซาล และสุขุมวิท

ส่วนโครงการที่สร้างเสร็จแล้วสำหรับตลาดเกรด B โดยเฉพาะอย่างยิ่งเกรด C ผู้พัฒนาโครงการพยายามออกโปรโมชั่นแคมเปญ ให้ส่วนลด ของแถมภายในห้อง รวมไปถึงฟรีค่าส่วนกลางเจ้าของโครงการบางรายให้ฟรีค่าส่วนกลางมากถึง 20 ปี เพื่อเป็นการลดภาระผู้บริโภคที่ต้องการซื้ออยู่จริง หากมองในแง่ผู้บริโภคที่มีศักยภาพในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย จะได้เปรียบมากที่สุดเนื่องจากคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วยังเป็นต้นทุนการก่อสร้างเก่าก่อนที่ราคานํ้ามันจะพุ่งสูงขึ้น อีกทั้งเจ้าของโครงการยังมีการ ดิวกับธนาคารเพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุด แต่อัตราดอกเบี้ย ณ วันนี้ ในการกู้ 3 ปีแรกเฉลี่ยอยู่ที่ระหว่าง 3-3.5% และมีแนวโน้มที่สูงขึ้นในอนาคต รวมถึงการอนุมัติสินเชื่อที่ยังคงเป็นปัจจัยหลักในการชะลอการตัดสินใจซื้อ

 ตลาดเกรด A ระดับราคา 250,000 บาทต่อตร.ม.ในย่านสาทร พระรามสี่ สีลม ส่วนใหญ่คอนโดมิเนียมมีการก่อสร้างเสร็จแล้ว ผู้ประกอบการมีแนวคิดในการผลักดันยอดขายในแนวทางเดียวกัน คือการทำโปรโมชั่นส่วนลดเป็นหลัก เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ค่อยมีความสนใจส่วนของแถมภายในห้อง โดยส่วนใหญ่ต้องการตกแต่งห้องในสไตล์ตัวเอง

 แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า  สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เตรียมเสนอขอรัฐบาลเศรษฐาออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ อาทิ การนำมาตรการ LTV กลับมา หรือยกเลิกออกไป การขอขยายเพดานลดค่าธรรมเนียมการโอนบ้านจากไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็น 5 ล้านบาท จากปรับเกณฑ์อัตรา ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมถึงมาตรการช่วยเหลือยกเว้นภาษีสำหรับผู้บริโภคที่สร้างบ้านบนที่ดินตนเอง เป็นต้น