หนุนรื้อภาษีที่ดิน ลดเหลื่อมล้ำ อุดช่องนายทุน พลิกที่ดินกลางเมืองทำเกษตร

กรณีกระทรวงการคลัง และกระทรวงมหาดไทย ศึกษาปรับปรุงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้มีประสิทธิ ภาพมากขึ้น โดยพิจารณาจากความคิดเห็นในเชิงบวก เชิงลบของการจัดเก็บภาษีในอัตราปัจจุบัน เพื่อพัฒนาระบบภาษีให้ตอบสนองทั้งฝ่ายผู้ผลิตและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้มากที่สุด รวมทั้งส่งเสริมเศรษฐกิจในระดับมหภาค

ขณะที่ผ่านมา นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (กทม.)  องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ได้เสนอกระทรวงการคลัง เปลี่ยนเกณฑ์การจัดเก็บภาษีที่ดินตามการใช้ประโยชน์ที่ดินผังเมืองรวม เช่น พื้นที่สีแดง (ประเภทพาณิชยกรรม) พื้นที่สีนํ้าตาล (ที่ดินประเภทที่อย่อาศัยหนาแน่นมาก) ฯลฯ เพื่อแก้ปัญหาการนำที่ดินมาใช้ผิดประเภท ทำให้จัดเก็บภาษีได้ลดลง 

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด  ในฐานะประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทยเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ”ว่า  สนับสนุนให้รัฐ ปรับปรุง แก้ไขภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ให้สอดคล้องข้อเท็จจริง และเกิดความเป็นธรรม ลดผลกระทบประชาชนคนซื้อบ้าน หลังบังคับใช้มาแล้ว 5 ปี  โดยต้องการให้ใช้ตามเกณฑ์การใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกำหนด 

ขณะเดียวกัน ได้เสนอต่อนายกรัฐมนตรี หนึ่งใน 8 ข้อ มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  คือ ลดหย่อนค่าใช้จ่ายจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 50% จนกว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวจากสถานการณ์โควิดโดยเฉพาะต้องการให้หมวดบริการสาธารณะ อาทิ สโมสร คลับเฮ้าส์ สระว่ายนํ้า ในหมู่บ้านจัดสรร เสียภาษีที่ดินในอัตราเดียวกับสาธารณูปโภค โดยนายอิสระมองว่าเป็นตัวเลขที่เหมาะสม เพราะช่วงปี 2563-2565 รัฐบาลประยุทธ์ ลด 90% และต่อมาปี 2566 ลด 15% เพราะเข้าใจว่าเศรษฐกิจฟื้นตัวดีแล้ว

นายสืบวงษ์ สุขะมงคล ประธานกรรมการ บริหาร แพทโก้ กรุ๊ป และบริษัท มารวย เรียลเอสเตท จำกัดผู้พัฒนา โครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ภาคตะวันออกระบุว่า เสนอรัฐบาลปรับแก้กฎหมายภาษีที่ดิน เพื่อลดผลกระทบประชาชนผู้ซื้อบ้านผู้ประกอบการรวมถึงผู้ที่มีที่ดินมรดก เพราะตามข้อเท็จจริงไม่สามารถ นำที่ดินไปทำประโยชน์ หากไม่มีดีมานด์ หรือแม้แต่ลงทุนทำการเกษตร หากทำเลไม่เอื้ออำนวยเกิดปัญหานํ้าท่วมนํ้าแล้งจะเกิดความเสียหายต่อระบบเศรษฐกิจประเทศได้

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ  แนะนำเกณฑ์ผังเมืองมาคิดในการจัดเก็บภาษีตามประโยชน์ใช้สอยแทนคิดแบบเหมารวม

 นายสุรเชษฐ์ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ดีเอ็นเอ ระบุว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนมกราคม พ.ศ.2563 ส่งผลกระทบต่อคนส่วนหนึ่งในประเทศไทย โดยกลุ่มที่อาจจะได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ ผู้ประกอบการและเจ้าของที่ดินทั่วไปที่ปล่อยที่ดินรกร้างว่างเปล่าหรือเก็บที่ดินเป็นสมบัติตกทอดกันมานานหลายรุ่นจะต้องมีภาระในการถือครองที่ดินต่างๆ ในมือแล้ว และเป็นภาระที่ค่อนข้างสูงด้วยโดยเฉพาะที่ดินที่ไม่มีการใช้ประโยชน์ใดๆ บนที่ดิน หรือที่ดินที่ถูกจำกัดความว่าเป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่า เนื่องจากอัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุกๆ 3 ปีจนถึงเพดานสูงสุดที่ไม่เกิน 3%

อัตราภาษีจะคำนวณจากมูลค่าที่ดินซึ่งจะปรับขึ้นเป็นขั้นบันไดช่วงตั้งแต่ที่พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประกาศใช้เป็นต้นมาตั้งแต่ปีพ.ศ.2563  จะเห็นที่ดินหลายๆ แปลงจากที่เคยปล่อยทิ้งไว้ไม่ได้ทำประโยชน์ใดๆ มาก่อนเปลี่ยนมาเป็นพื้นที่ปลูกพืชเพื่อการเกษตรกรรมทันที  เพราะอัตราภาษีสำหรับที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมตํ่าที่สุดโดยอยู่ในช่วงระหว่าง 0.01-0.1% ตามมูลค่าของที่ดิน โดยมีเพดานสูงสุดที่ไม่เกิน 0.15% โดยภาระภาษีที่ต้องเสียรายปีที่ประมาณ 30,000 บาทต่อปีสำหรับที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท

 หากเป็นที่ดินที่ปล่อยรกร้างว่างเปล่าอาจจะเสียภาษีที่ 400,000 บาทสำหรับที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท ซึ่งต่างกันมากกว่า 10 เท่าจึงไม่แปลกที่จะเห็นที่ดินหลายแปลงในกรุงเทพมหานครกลายเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมไปในช่วงที่ผ่านมาเจ้าของที่ดินบางแปลงในกรุงเทพมหานครอาจจะไม่ได้ต้องการทำอะไรบนที่ดินของตนเองมาก่อน อาจจะมีการปล่อยเช่าระยะสั้นบ้างในช่วงที่ผ่านมา แต่ก็ไม่ได้มีแผนจะขายหรือพัฒนาเป็นโครงการอะไรมาก่อน เมื่อมีเรื่องของภาษีที่ดินฯ เข้ามาเกี่ยวข้องที่ดินหลายๆ แปลงมีการเปลี่ยนมือ หรือเปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม รวมไปถึงโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ นอกจากนี้ยังมีแผนการรองรับในระยะยาวในกรณีที่ถือครองเป็นกรรมสิทธิ์ต่อไป

ทั้งการเปลี่ยนผู้ถือครองกรรมสิทธิ์เป็นนิติบุคคลแทนที่จะเป็นบุคคล หรือปล่อยเช่าในระยะยาวเพื่อนำรายได้มาจากการปล่อยเช่าระยะยาวมาชำระภาษี ซึ่งแม้ว่าจะมีการใช้ประโยชน์บนที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม ซึ่งมีอัตราภาษีที่ดินฯ อยู่ในช่วงระหว่าง 0.3-0.7% ตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน แต่ก็ไม่ได้มากมายเท่าใด เพราะหากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาทจะเสียภาษีที่ประมาณ 400,000 บาท อาจจะไม่ได้แตกต่างจากการปล่อยที่ดินทิ้งไว้ไม่ทำประโยชน์ แต่การพัฒนาเป็นโครงการพาณิชยกรรมหรือปล่อยที่ดินเช่ายังมีรายได้มาเสียภาษีฯ

กรณีต้องการลดภาระจากภาษีที่ดินฯ ลดลงก็ต้องเปลี่ยนไปทำเกษตรกรรมบนที่ดินที่ถือครองไว้ ซึ่งอาจจะทำไม่ได้ในอนาคต เพราะเริ่มมีกระแสข่าวจากหน่วยงานราชการว่าจะมีการตรวจสอบการใช้ประโยชน์บนที่ดินให้เหมาะสมกับทำเล และศักยภาพที่แท้จริงเมื่อเทียบกับที่ดินที่ใช้ประโยชน์ในรูปแบบอื่นๆ คือที่ดินที่เจ้าของปล่อยให้รกร้างว่างเปล่าต้องเสียภาษีที่ดินฯ ในอัตรา 0.3-0.7%  หากเจ้าของที่ดินรายใดปล่อยที่ดินไว้ติดต่อกัน 3 ปีโดยไม่ได้ทำประโยชน์ใดๆ บนที่ดินอัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุกๆ 3 ปี แต่สุดท้ายแล้วจะไม่เกิน 3%

 การที่รัฐบาลกำหนดแบบนี้เพื่อไม่ให้เกิดการกักตุนที่ดินหรือมีนิติบุคคลรายใดมีที่ดินสะสมไว้มากมาย แม้ว่าจะไม่สามารถทำได้แบบที่ตั้งใจก็ตาม เพราะเจ้าของที่ดินรายใหญ่ในประเทศไทยมีการใช้ประโยชน์บนที่ดินเกือบทั้งหมดอยู่แล้ว โดยเฉพาะที่จำนวนมากในต่างจังหวัดของพวกเขาที่เปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหมดแล้วก่อนหน้านี้  เพราะที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมมีอัตราภาษีที่ตํ่าที่สุด โดยเกษตรกรที่มีที่ดินที่มีมูลค่าตํ่ากว่า 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษีที่ดินฯ

กรณีมีส่วนที่เกินจาก 50 ล้านบาทก็เสียภาษีในอัตราไม่เกิน 0.15% โดยคิดเป็นขั้นบันไดตามมูลค่าส่วนที่เกินมา ช่วง 3 ปีแรกเสียภาษีในอัตรา 0.01-0.1% ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งเมื่อพิจารณาดูเรื่องของอัตราภาษีที่ดินฯ ระหว่างที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และพาณิชยกรรม จะเห็นได้ว่าภาระภาษีที่ดินฯ ของที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมตํ่าที่สุด

เจ้าของที่ดินหลายรายที่มีที่ดินจำนวนมากแล้วปล่อยทิ้งไว้หลายปีแล้วหรือยังไม่ได้ทำประโยชน์ รวมไปถึงยังไม่สามารถขายออกไปได้ในช่วงเวลานี้ มีการเปลี่ยนที่ดินเหล่านี้มาใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรมแบบที่เห็นหลายแปลงในกรุงเทพมหานครแต่สุดท้ายแล้วก็ต้องเสียภาษีที่ดินฯ อยู่ดีเพราะมูลค่าที่ดินในกรุงเทพมหานครที่นำมาทำการเกษตรกรรมมีมูลค่าที่ดินสูงกว่า 50 ล้านบาท

หากต้องการเสียในอัตราการใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรมต้องศึกษากฎหมายลูกให้ละเอียดด้วยว่าต้องปลูกพืชชนิดใดจำนวนเท่าใดต่อ 1 ไร่ เช่น กล้วยหอม 200 ต้นต่อ 1 ไร่  มะม่วง 20 ต้นต่อ 1 ไร่ ส้มเขียวหวาน 45 ต้นต่อ 1 ไร่ หรือมะนาว มะนาว 50 ต้นต่อไร่

ต้องจับตาว่าในที่สุดแล้วกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยจะอุดช่องโหว่ เหล่านี้ได้หรือไม่ !!!